Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Капитан донецкого «Шахтера» провалил допинг-тест и приостановил карьеру 21:25, Спорт Военные России и Швеции создали канал связи на время учений на Балтике 21:13, Политика Что у Кима за пазухой: что известно о ракетно-ядерной программе КНДР 21:12, Политика Устранявшие ошибку на памятнике Калашникову в Москве попали в полицию 21:06, Общество Украина назвала Бабкину, Шуру и Стаса Пьеху угрозой нацбезопасности 20:55, Политика Собянин предложил конфисковывать автобусы у нелегальных перевозчиков 20:43, Общество Акции Apple показали самое большое недельное падение за 1,5 года 20:42, Бизнес Каррера назвал «сливом» сообщения о конфликте с игроками «Спартака» 20:41, Спорт Появилось видео удаления схемы Шмайссера с памятника Калашникову 20:26, Общество ФИФА определила лучших игроков и тренеров 2017 года 20:11, Спорт Пожар близ зоопарка в Ростове-на-Дону перекинулся на частный сектор 19:58, Общество Госдума увидела риск «сгорания» госсредств в «Открытии» и Бинбанке 19:38, Финансы В Донецкой области из-за пожара в полях загорелся военный склад 19:37, Общество Российские чемпионы Европы по фигурному катанию завершили карьеру 19:32, Спорт Путин в поздравлении сравнил СК с канцеляриями времен Петра I 19:31, Общество Роднянский выбрал фаворита из двух своих выдвинутых на «Оскар» фильмов 19:11, Общество Москва потратит на благоустройство вокруг МЦК 2,6 млрд руб. 19:07, Политика Главу временной администрации «Открытия» перекинули в Бинбанк 19:04, Финансы Как искусственный интеллект помогает врачам уже сейчас 19:04, РБК и Philips «Улыбка радуги» Дмитрия Костыгина купит группу «Альпари» 19:02, Бизнес Партнер Тимченко стал владельцем 1000 сотовых вышек в России 18:49, Технологии и медиа Путин раскритиковал организацию региональных общественных перевозок 18:38, Общество Госдума одобрила повышение штрафа за отказ уступать дорогу пешеходам 18:37, Общество 10 женщин-CEO во главе компаний: рейтинг РБК 500 18:36, Фотогалерея  Автор памятника Калашникову описал технологию удаления немецкого чертежа 18:26, Общество Церетели анонсировал появление в России 33-метровой статуи Иисуса Христа 18:19, Общество Придворные скульпторы: как сместили главного монументалиста столицы 18:19, Общество  Путин выступил за внедрение цифровых технологий в транспортную сферу 18:15, Технологии и медиа
Почему покупка отеля в Европе остается привлекательной инвестицией
Материалы по теме Кровать-трансформер и еда из автомата: какими будут отели для поколения Y В Москве введут рекордное число гостиничных номеров за 10 лет В Казахстане построят апарт-отель по российской франшизе за $50 млн
31 июл, 13:06
0
Георгий Качмазов Почему покупка отеля в Европе остается привлекательной инвестицией
В то время как число туристов в мире побило новый рекорд, инвесторы вкладывают деньги в отели — один из самых перспективных классов недвижимости в ближайшем будущем, уверен управляющий партнер Tranio.ru Георгий Качмазов

По данным Всемирной туристской организации ООН (UNWTO), в 2016 году число туристов, совершающих поездки за рубеж, побило новый рекорд: 1,235 млрд человек. Почти половина из них (615 млн) путешествовали по Европе — это самое популярное направление для путешествий в мире.

Вместе с числом туристов растет гостиничный бизнес. Согласно подсчетам PwC, общий объем вложений в этот сектор в Европе в 2016-м составил €18,7 млрд. Хотя это на 9,7% ниже рекордных за последние 10 лет €20,8 млрд, в целом аналитики говорят о стабильном росте потока инвестиций с момента последнего кризиса в 2008–2009 годах.

Если отбросить портфельные сделки и брать в расчет только единичные, то в 2016 году был поставлен 10-летний рекорд: в отели в Европе было вложено более €9 млрд.

Почему рынок будет расти

В 2017 году PwC провела опрос инвесторов о разных типах недвижимости в Европе: 70% респондентов назвали перспективы вложений в отели «хорошими» или «очень хорошими» (51% и 19% соответственно). У такого оптимизма есть ряд причин:

1) Число туристов продолжит увеличиваться

Помимо того, что половина всех путешествий, совершающихся в мире, приходится на Европу, четыре из пяти стран, возглавивших рейтинг стран мира по Индексу конкурентоспособности сектора путешествий и туризма (Travel and Tourism Competitiveness Index) в 2017 году, находятся в Европе: Испания, Франция, Германия и Великобритания. По мнению экспертов, за этот год количество туристов в европейских странах вырастет еще на 2–3%.

Прогноз туристического потока напрямую связан с благосостоянием горожан. По подсчётам UNWTO, самые крупные траты в 2016 году совершили туристы из Китая (€235,9 млрд). За ними следуют граждане США, Германии, Великобритании и Франции — экономическое состояние этих стран во многом определит развитие международного туризма в будущем

По прогнозам информационного центра Trading Economics, доходы населения и ВВП в этих странах будут расти: в Великобритании и Китае уровень доходов вырастет на 29% и 24% соответственно, а самый значительный рост экономики продемонстрирует США — около 2% в год.

2) Стабильный спрос в сегменте делового туризма

Несмотря на то, что отдых — основная причина большинства международных путешествий (по подсчётам ITB Berlin, около 75%), бизнес-поездки остаются важным сегментом этого рынка.

По результатам опроса American Express Global Business Travel, в 2017 году в Европе пройдет больше, чем где-либо, международных встреч, конференций и выставок, совещаний топ-менеджеров крупнейших компаний и экспертных советов.

По мнению большинства респондентов, затраты на командировки в крупных организациях в 2017 году вырастут примерно на 1%. Таким образом, мы можем говорить о стабильном спросе на отели в этом сегменте в ближайшем будущем.

По моему мнению, будет все больше будет расти сегмент апарт-отелей (где номера представляют собой отдельные квартиры) — там люди будут жить по несколько недель или месяцев, периодически переезжая на новое место работы.

3) Благоприятная экономическая обстановка

Перспективность инвестиций во многом зависит от общей экономической ситуации в отдельных странах и регионе в целом: стабильный рост отчасти гарантирует надежность вложений.

По данным Trading Economics, ежегодный рост ВВП Евросоюза до 2020 года составит около 2%, уровень безработицы в регионе снизится на 1,6%, а доход жителей Еврозоны вырастет почти на 9%.

В Испании, одном из самых популярных туристических направлений в мире, эксперты прогнозируют позитивную динамику, по меньшей мере, до 2020 года: ежегодный рост ВВП в среднем на 0,6%, снижение безработицы почти на 4%, увеличение доходов населения на 13%.

4) Высокая доходность и длительная аренда

Отели остаются привлекательным классом активов по двум причинам:

  • они приносят сравнительно высокую доходность: 4–6%, тогда как, например, стрит-ретейл — 3–4%, а сдающиеся в долгосрочную аренду квартиры — только 2–3% годовых;
  • в случае с крупной гостиницей можно заключить договор с оператором на 10–20 лет.

Куда инвестировать выгоднее

Как считают эксперты, террористические атаки повлияли не на число путешествий, а на их направление. По предварительным данным UNWTO, в 2016 году среди популярных направлений туристический поток заметно (на 10% и более) вырос на Кипре, в Болгарии, Португалии и Испании, но сократился в Турции (−29%), Бельгии (−13%) и Франции (−5%).

По моему мнению, Франция, несмотря на неспокойную ситуацию, сохранит положение крупнейшего туристического рынка. Останутся востребованными курортные Испания и Италия и стабильная Германия. Турция на какое-то время сойдет с туристической арены, поскольку путешественники будут искать доступные альтернативы в других, более безопасных, странах: в первую очередь, на Кипре и в Греции.

Сейчас Греция открывает отличные перспективы для инвестиций в отели. Основная причина — рынок скоро достигнет дна и начнет расти. По данным Банка Греции, цены на недвижимость в стране с 2008 (когда был зафиксирован последний пик цен) по 2016 годы упали на 40%. Согласно Numbeo, квадратный метр в центре города здесь стоит примерно в полтора раза дешевле, чем в Португалии, в два — чем в Испании и почти в три — чем в Италии.

Таким образом, существует большой потенциал роста цен. По прогнозам Trading Economics на 2020 год, цены на недвижимость в Греции вырастут на 22%. Этому будут способствовать рост ВВП (на 0,4% в год) и снижение безработицы (с 21,7% сегодня до 18,8% в 2020).

Спрос со стороны иностранных инвесторов стимулируют дешевые «золотые визы»: ВНЖ в Греции можно получить при покупке недвижимости стоимостью минимум €250 тыс. Для сравнения: на других конкурирующих рынках — Испании и Португалии — порог составляет €500 тыс.

Эксперты Tranio проанализировали самые посещаемые города Европы: обеспеченность отелями, их заполняемость, среднюю стоимость номеров и доход владельцев. Результаты показали: спрос на гостиницы в Дублине, Амстердаме и Барселоне выше, чем в других туристических городах Европы. Здесь отелей гораздо меньше, чем туристов, и их заполняемость выше. В то же время в Лондоне, лидеру среди европейских городов по числу туристов, несмотря на бо́льшее количество гостиниц, заполняемость — вторая в Европе.

Гостиничный рынок в крупных городах Европы в 2016 году

Город Число международных туристов*, млн Число номеров на тысячу туристов Туристы, которые провели в городе минимум одну ночь Заполняе-мость, % Стоимость номера в сутки, € Доход с одного номера, € Доход-ность, %
Лондон 19,9 7,3 81 164 132 4,0–5,0
Париж 18,0 4,4 69 233 162 4,0–5,3
Барселона 8,2 4,4 76 135 103 5,0–5,5
Амстердам 8,0 4,3 78 137 107 5,0–5,5
Милан 7,7 3,2 65 138 90 5,5–6,5
Рим 7,0 6,9 68 153 103 5,5
Вена 6,7 5,0 74 101 75 5,0–5,5
Прага 5,8 5,7 77 88 68 6,0
Мадрид 5,3 7,1 71 99 70 5,0–6,0
Мюнхен 5,3 6,3 75 198 155 4,5–5,0
Дублин 5,0 4,0 83 129 107 5,5–6,5
Берлин 4,9 11,2 77 97 75 4,5–5,0
Лиссабон 3,6 5,5 76 99 75 н/д
Франкфурт 3,6 12,8 70 131 92 4,5–5,0
Будапешт 3,4 5,7 76 79 60 6,0
Афины 2,7 7,2 67 105 73 7,5–8,0

Таблица: CBRE, Christie & Co, Colliers, Deloitte, EY, JLL, HVS, Mastercard, прогноз PwC, Tranio

Еще один важный фактор при оценке инвестиционной привлекательности гостиничного рынка — влияние онлайн-сервисов по сдаче жилья в краткосрочную аренду, в частности, Airbnb.

Однако в каждой стране есть нюансы. Например, Германия строго регулирует этот рынок. Как пишет Hessenschau.de, во Франкфурте с 2013 по 2016 годы местные власти признали незаконной аренду через интернет-порталы 1,2 тыс. квартир. Гостиничных номеров здесь почти в 26 раз больше, чем предложений на Airbnb.

В Берлине хозяин должен занимать не меньше половины дома, сдаваемого в аренду, в противном случает штраф составит €100 тыс. Здесь количество номеров в отелях в четыре раза превышает число объявлений на Airbnb. Примерно то же соотношение — в Мюнхене, Вене, Брюсселе, Дублине и Афинах.

В то же время в Порту, Лиссабоне и Париже конкуренция отелей с интернет-платформой сильнее: число номеров в гостиницах здесь незначительно больше, чем предложений квартир. В этих трех городах выгоднее инвестировать в жилье для краткосрочной аренды.

Как выбрать правильный объект

Бюджет. Не менее €10 млн (в противном случае выше риск того, что гостиница расположена в неудачном месте).

Локация. Крупный город, который не зависит от сезонного спроса (с учетом средней величины туристического потока и конкуренции со стороны рынка краткосрочной аренды).

Номерной фонд. От 70 номеров (к маленьким гостиницам, скорее всего, привязан небольшой (а значит, рискованный) оператор, который «съест» доходность).

Количество звезд. Три или четыре звезды (такие отели пользуются наибольшим спросом).

Оператор. Крупная международная фирма или местная компания с хорошей репутацией и большим опытом управления.

Договор с оператором. Договор на управление на 10–20 лет — золотая середина между франшизой и фиксированной арендной ставкой (поскольку в зависимости от результатов оператора доходность может повышаться).

Доходность. Средняя доходность: 4–6%, максимальная: 8% (но высокая доходность связана с повышенными рисками).

 
Об авторах
Георгий Качмазов управляющий партнер Tranio.ru
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости