Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Януковичу продлили срок временного убежища в России 21:04, Политика Порошенко отказался встречаться с делегатами акции протеста в Киеве 20:56, Политика Октябрьские тезисы: что нужно знать о предвыборной программе Собчак 20:29, Политика Олег Дерипаска получит контроль в UC Rusal 20:26, Бизнес Кремль заявил об отсутствии согласования участия Собчак в выборах 20:23, Политика Особый подход: как сохранить существующих клиентов и получить новых 20:12, РБК и Промсвязьбанк Явлинский назвал Собчак «Прохоровым-2018» 20:07, Политика Собчак рассказала Путину и Навальному о намерении участвовать в выборах 20:04, Политика Суд арестовал руководителя производящего спецтехнику для полиции НПО 19:57, Общество МВД опровергло информацию о подготовке сокращений в центре «Э» 19:52, Общество В сети появился сайт sobchak2024 19:50, Политика «Меня всеми силами выталкивают в политику»: 15 фактов о Ксении Собчак 19:35, Политика Смена календаря: почему не стоит ждать новой рецессии в США 19:33, Мнение В Нигерии похитили четырех граждан Великобритании 19:18, Общество Дорогой мой автомобиль: какие трюки используют недобросовестные дилеры 19:13, Деньги Песков оценил шансы Ксении Собчак в политике 19:11, Политика Полиция в Киеве применила против протестующих слезоточивый газ 19:10, Политика Суд постановил проверить «Укртатнафту» по делу о хищениях в Приватбанке 18:49, Бизнес Шишханов перестал быть акционером «М.Видео» 18:45, Бизнес Владелец «Настюши» передаст Промсвязьбанку проект ЖК «Царицыно» 18:38, Бизнес Собчак заявила о планах выставить свою кандидатуру в президенты России 18:37, Политика Минфин дал отрицательный отзыв на законопроект о «суверенном Рунете» 18:28, Технологии и медиа Президент Хорватии пригласила Путина посетить страну 18:22, Политика Аисты вывели из строя новейший истребитель израильских ВВС 18:22, Общество «Трансмашхолдинг» переедет в несостоявшуюся штаб-квартиру «Динамо» 18:21, Бизнес Навыки вместо профессий: как изменится российский рынок труда 18:20, Мнение Роскомнадзор заблокирует распространение копии «Матильды» пиратами 18:11, Общество Стрелок убил несколько человек в бизнес-парке в Мэриленде 18:09, Общество
Дешевле, проще, удобнее. Как подобрать офис для начинающей компании
Материалы по теме В Москве выросли цены на продажу и аренду офисов Инновации в офисе: как предметы интерьера меняют рабочее пространство Российские предприниматели заметили стабилизацию цен на аренду офисов
28 июл, 08:10
0
Дешевле, проще, удобнее. Как подобрать офис для начинающей компании
Опытные брокеры коммерческой недвижимости Москвы рассказали о тонкостях подбора офисного помещения для молодых компаний
Фото: ТАСС/ Владимир Астапкович

Первый офис для молодой компании — важная стадия в бизнесе. Многие фирмы начинают выбор офиса в тот момент, когда перспективы дальнейшего развития еще не ясны: в такой ситуации легко ошибиться с подбором правильного помещения и заключить заведомо невыгодный договор.

«Очень важно понимать, готова ли компания к регулярным и продолжительным тратам на аренду офиса. Компания, которая впервые снимает офис, не всегда может корректно оценить свои финансовые возможности и понять, сколько готова тратить на аренду», — предупредила директор отдела корпоративных клиентов департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина.

Чтобы помочь начинающим бизнесменам выбрать по-настоящему подходящее помещение для офиса, редакция «РБК-Недвижимости» обратилась за советом к ведущим брокерам, работающим с коммерческой недвижимостью в Москве.

С чего начать?

Начинающим предпринимателям нужен небольшой офис, который не будет требовать слишком много денег на регулярную оплату аренды, уверены брокеры, к которым обратилась «РБК-Недвижимость». «Во многих зданиях есть небольшие офисные блоки от 100 кв. м, которые достаточно ликвидны. В основном небольшие блоки предлагаются в состоянии «с отделкой», — рассказала заместитель директора отдела офисных помещений CBRE Элина Степная.

Самое сложное в подборе помещения — определиться с размерами офиса, считает старший директор отдела корпоративных услуг компании Cushman & Wakefield Елена Колесникова. «К сожалению, очень небольшое количество качественных офисных центров делит этажи на маленькие блоки, — констатировала эксперт. — Можно нанять профессионального консультанта или собрать максимум информации из всех доступных источников».

Чтобы правильно сформулировать собственный запрос на аренду офиса, нужно ответить на несколько ключевых вопросов.

Как понять, какой офис вам нужен?

Чек-лист для начинающей компании от директора департамента офисной недвижимости S.A. Ricci Дмитрия Жидкова:

  1. Каким бюджетом для аренды помещения располагает компания и какую арендную ставку вы сможете платить каждый месяц?
  2. Какая площадь вам на самом деле нужна? Речь идет о 150 кв. м или хватит 50 кв. м? Учитывайте, что, согласно санитарным нормам, при использовании жидкокристаллических мониторов в офисе на одно рабочее место должно приходиться не менее 4,5 кв. м. Для начала можно просто умножить 4,5 на количество сотрудников, которые постоянно будут работать в офисе.
  3. Важен ли территориальный фактор? Является для вашего бизнеса необходимостью расположение в центре города (этот фактор важен, например, для юридических компаний) или вас устроит офис в районе МКАД?
  4. Каков предполагаемый срок аренды: месяц, два, полгода, год или больше?
  5. Готовы ли вы закладывать в бюджет расходы на ремонт, мебель и оргтехнику? Если ответ «нет», то логично рассмотреть вариант размещения в коворкинге. Помните, что затраты на ремонт не вернуть никогда, зато мебель и технику можно будет забрать с собой при переезде.

После получения ответов на все пять вопросов можно переходить к изучению рынка офисных помещений. «Получить представление о диапазоне арендных ставок в месте, которое вас интересует, помогут объявления на популярных сайтах-агрегаторах», — подсказал Дмитрий Жидков.

Куда заезжать?

Выбор территориального расположения офиса должен зависеть от того, на чем специализируется молодой бизнес, считают в Knight Frank. «Например, консультанты сидят в высококачественных зданиях в центре Москвы. К ним приезжают клиенты, и важно показать статус компании, подчеркнуть ее имидж. А вот IT-индустрия ориентируется, в первую очередь, на бюджет и своих сотрудников. Для таких компаний важнее всего комфорт работников, их удовлетворенность рабочим местом — в этой сфере высокая конкуренция за кадры, — рассказала Мария Зимина. — Компании из ретейл-сегмента занимают офисы не в премиальных локациях, так как бюджет на аренду у них, как правило, небольшой».

Самую большую сложность представляет сам поиск, так как маленькие качественные помещения пользуются большим спросом, и предложения, размещенные в интернете, не всегда актуальны, предупредила Елена Колесникова из Cushman & Wakefield. «Сегодня несложно сэкономить на аренде офисного помещения, так как на рынке наблюдается кризис перепроизводства офисных квадратов — пустует около 20% офисных помещений. Ставки на офисы находятся на дне, так что все зависит от требований арендатора к помещению и его вкуса», — считает Дмитрий Жидков.

«В центре Москвы можно снять офис в старом особняке: аренда здания площадью 2 тыс. кв. м целиком обойдется примерно в 25 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Часто такие помещения дробятся на несколько частей, например по 500 кв. м, и сдаются по 30 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Выгодно всем: и собственник в таком случае получает больше, и арендаторы получают офис в центре Москвы, — рассказали в компании S.A. Ricci. — Технологический стартап может арендовать помещение в одном из московских технопарков, однако для этого ему потребуется получить статус резидента. Поэтому такой вариант подходит далеко не всем начинающим компаниям».

Наиболее логичный вариант для молодого бизнеса… это офис за МКАД, заключили брокеры. В этом случае арендатор может найти комфортное помещение по цене от 8 тыс. до 10 тыс. руб. за 1 кв. м в год, указали в компании CBRE. Очевидной сложностью такого сценария станет возможная удаленность офиса от метро.

Платить в долларах или в рублях?

Долларовые ставки почти исчезли с офисного рынка Московского региона, объявили брокеры, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «Долларовые ставки на сегодняшнем рынке — это редкое исключение, которое встречается в высокобюджетном сегменте, — заявил владелец компании «Экоофис» Андрей Ковалев. — Рынок, интересный малому, среднему бизнесу и стартапам, полностью перешел на рубли. Если арендодатель предлагает долларовые ставки небольшому арендатору, с ним определенно что-то не так».

«Совершенно очевидно, что те арендодатели, которые предлагают доллары или евро, не готовы будут поменять свое видение для одного отдельно взятого небольшого арендатора, — отметила Елена Колесникова. — Если речь идет о многих тысячах метров — думаю, есть возможность изменить точку зрения арендодателя. Относительно спроса — он существует как на рублевые, так и на долларовые проекты, это зависит от бухгалтерии арендатора».

Сколько стоит?

Офисный рынок Московского региона принято делить на классы А, В и С. Класс А — это самые дорогие и престижные бизнес-центры в наиболее удобных локациях. Класс С — экономвариант в морально устаревших зданиях далеко от метро и основных магистралей. Класс В — промежуточное звено, которое часто дробят на условно доступный В- и более дорогостоящий В+.

«В офисах класса А самая низкая арендная ставка (с отделкой, НДС и расходами на эксплуатацию) составляет 11,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В классе В+ речь идет о 8,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в классе В- это 7 тыс. руб. за 1 кв. м в год, — перечислил Дмитрий Жидков. — Все объекты, предлагающие офисные помещения по таким ставкам, находятся в районе МКАД либо за его пределами. Низкая ставка объясняется удаленностью объекта от центра города и от метро. Здесь наблюдается наибольшее количество вакантных площадей. Спросом такие помещения пользуются у арендаторов, для которых локация не имеет значения».

На какой срок заключать договор?

Если говорить о небольших компаниях, то есть смысл заключать краткосрочные договоры — на месяц, два, полгода и год, считают в S.A. Ricci. «Такую возможность предоставляют коворкинги, которые, помимо этого, предлагают гибкие условия аренды, — подсказал Жидков. — Если ваш бизнес быстро пойдет в гору и потребуется расширение штата и увеличение офисных площадей, коворкинг, как правило, всегда сможет предоставить такую возможность в отличие от бизнес-центра или многофункционального комплекса. А вот когда вы поймете, что ваш бизнес чувствует себя уверенно и хорошо развивается, есть смысл подумать о долгосрочном договоре аренды: в этом случае условия, на которых договор был заключен, сохранятся».

Коворкинг против офиса: плюсы и минусы

Коворкинг Офис
Цена устанавливается за человека: зная число сотрудников, можно сразу подсчитать расходы Цена устанавливается за 1 кв. м. Арендатор сам решает, как распорядиться имеющимся пространством
Нет расходов на мебель, ремонт и оргтехнику: все удобства предоставляет коворкинг Нужно самостоятельно покупать столы, стулья, компьютеры, принтеры и все остальное
Договор заключается на любой срок — при желании можно занять коворкинг на один день Фиксированный срок аренды. Обычно договоры заключаются на три — пять лет
Низкие цены: от 12 тыс. руб. на человека в месяц Цена зависит от расположения. В центре — дороже, за МКАД — дешевле

Стандартным сроком аренды классического офиса считается пять лет, но такой долгий период вряд ли устроит новичка, полагает Елена Колесникова. «Важно помнить: договор аренды — серьезный юридический документ, который может быть расторгнут только по тем условиям, которые в нем прописаны», — отметила старший директор отдела корпоративных услуг Cushman & Wakefield.

«В договор можно включить пункт о возможности расторжения с заблаговременным уведомлением арендодателя, — предложил владелец «Экофиса» Андрей Ковалев. — Это избавит от необходимости решать ситуацию через суд, если у арендатора возникнут проблемы с бизнесом и он не сможет продолжать платить аренду. Условия досрочного расторжения — стандартная составляющая договора аренды».

В случае достижения выгодной ставки и иных коммерческих условий арендатору выгоднее подписать договор аренды на длительный срок, считают в CBRE. «В то же время необходимо предусмотреть возможность расширения в случае роста компании в короткий срок», — уточнила Элина Степная.

Если стартап сразу претендует на просторный офис площадью до 1 тыс. кв. м, то такой компании следует подготовиться к трехлетнему договору, утверждает директор отдела корпоративных клиентов Knight Frank. «И арендаторам, и собственникам неудобны договоры менее трех лет, если мы говорим про метраж хотя бы в 700 кв. м. Стороны все равно будут инвестировать в офисные площади: это капиталовложения в отделку, оборудование и меблировку, которые не отбиваются за один год, — заявила Мария Зимина. — К тому же в рамках трех-пятилетней договоренности проще корректировать взаимоотношения. Наши рекомендации по договорам для размещения компании на 50–70 человек: офис от 700 до 1 тыс. кв. м на пять лет с правом выхода через три года».

Как вести переговоры?

Торговаться с арендодателем и просить дисконт — непременное условие любых переговоров, рассказали в компаниях S.A. Ricci, Cushman & Wakefield и Knight Frank. «Запоминаем — торговаться нужно всегда, — советует Дмитрий Жидков. — При этом важно понимать, что собственник недорогого офиса в хорошей локации вряд ли сделает скидку, а вот владелец плохо заполняющегося объекта, скорее всего, пойдет на уступки. Можно получить скидку от 5 до 10%».

«В кризисный период, когда наступило время глобального пересмотра договоров, мы добивались экономии средств на аренде до 30%, — вспоминает Мария Зимина. — Самим арендаторам на практике удается снизить уровень расходов примерно на 10%».

«Вполне реально в ходе переговоров добиться уступок в пределах 10%, — подтвердил Андрей Ковалев, который занимается сдачей офисов в аренду. — Но «прогибать» собственника жестко не рекомендуется — рынок довольно быстро адаптировался к новым экономическим условиям, и момент, когда собственники помещений были готовы на серьезный дисконт, значительные бонусы, арендные каникулы и т. п., прошел уже к середине 2015 года. Сейчас наблюдается незначительное повышение ставок для новых арендаторов».

Никому не интересно быть владельцем пустующего офиса, опровергли доводы хозяина «Экоофиса» в S.A. Ricci. «Арендодатель не хочет менять арендаторов каждый месяц: недвижимость должна работать и приносить доход, — отметил Жидков. — Скидки можно получить не только в денежном эквиваленте: арендодатель может предоставить арендные каникулы, включить коммунальные платежи в арендную плату, предоставить бесплатные парковочные места и прочее».

Профессиональные арендодатели не строят уловок, заключили в Cushman & Wakefield. «Им важна репутация, у них, скорее всего, есть существенного размера портфели недвижимости. Они всего лишь максимально защищают свои интересы, — объяснила логику переговоров Елена Колесникова. — Того же принципа придерживается и арендатор, если он грамотно подкован. Для заключения успешной сделки стороны должны договориться о взаимовыгодных условиях — благо сегодняшний рынок это позволяет. Стоит опасаться супердешевых предложений от непрофессиональных игроков. Там уловки действительно возможны. Но это не значит, что у профессионалов всегда дорого — просто надо не гнаться за абсолютной дешевизной и вести переговоры с несколькими потенциальными партнерами одновременно». 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости