Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Число компаний с долгами по зарплате достигло рекорда за 2017 год 18:44, Экономика Оптимизируй это: что дали и отняли поправки в НК РФ о налоговой выгоде 18:39, Экономика В движении поездов по внешнему кругу МЦК произошел сбой 18:37, Общество Поговорить не с кем: почему президент США Трамп теряет советников 18:28, Политика СМИ опубликовали видео повреждений эсминца «Джон Маккейн» 18:26, Политика Жильцы сгоревших в Ростове-на-Дону домов пожаловались на черных риелторов 18:23, Общество СМИ сообщили о задержании подозреваемого в теракте в Барселоне 18:05, Общество Почти половине россиян отказали в пересмотре кадастровой оценки 18:04, Деньги Крупный пожар в Ростове-на-Дону 18:03, Фотогалерея  Визовый дефицит: как меняется работа дипмиссии США в России 18:00, Политика Путин назначил заместителя Захаровой послом на Шри-Ланке 17:59, Политика Медики сообщили о 25 пострадавших при пожаре в Ростове-на-Дону 17:58, Общество Автомобиль посольства России в Баку попал в аварию 17:51, Общество МЧС предупредило об угрозе схода селей в Крыму 17:43, Общество Глава прокремлевского фонда объяснил свой иск против «Ведомостей» 17:33, Политика Работодатель дочери Пескова предложил ЦБ напечатать купюру с Путиным 17:32, Политика Иван Бородин: «Несмотря на кризис, рынок фитнеса в России растет» 17:30, Партнерский материал Число заявок граждан о смене пенсионных фондов упало до минимума 17:29, Финансы Путин представил кандидатов на должность губернатора Адыгеи 17:28, Политика В Таджикистане россиянку оштрафовали на $580 за провоз монеты в 2 копейки 17:21, Общество Новый ведущий «Пусть говорят» пообещал не подражать Малахову 17:16, Технологии и медиа «Автодор» уточнил сроки введения платы на участках трассы «Дон» 17:11, Общество Эксперты назвали главную жертву торговой войны между США и Китаем 17:11, Экономика СМИ назвали возможную причину пожара в Ростове-на-Дону 17:00, Общество В России многократно выросли выплаты авиапассажирам за задержку рейсов 16:58, Бизнес В Ростове-на-Дону пожар охватил 25 домов 16:55, Общество Путин передал Жвачкину папку с жалобами и пожелал успехов на выборах 16:48, Политика Почти половина россиян приветствовали рост роли религии 16:47, Общество
От покупки к аренде: как возвращаются доходные дома в Россию
17 фев, 12:57
0
Гавриил Королев От покупки к аренде: как возвращаются доходные дома в Россию

Я пишу эту статью в кафе, которое находится в здании, расположенном на улице Маши Порываевой. До 21 сентября 1962 года это место было частью Домниковской улицы, названной по имени домовладельца XVIII века Любима Домникова. Именно здесь он возводил доходные дома. Сейчас на дворе XXI век, а доходные дома снова входят в моду. Еще недавно в это трудно было поверить. Например, в 2011 году мы делали анализ создания рынка арендного жилья в России и построили финансово-экономическую модель проекта по покупке типового жилья в Москве и сдачи его в аренду с целью получения долгосрочного рентного дохода институциональным инвестором. Модель показала неприемлемую доходность около 4–5% годовых, что было в два раза ниже, чем типовая доходность по коммерческой недвижимости.

Время идет, и все меняется. В начале августа 2016 года премьер-министр России Дмитрий Медведев заявлял, что в арендное жилье готовы переехать более 7 млн российских семей. В 2016 году проходит новость (по данным «Ведомостей»), что АИЖК покупает пул квартир в Match Point у Кутузовского проспекта и «Лайнер» на Ходынском поле (более 1000 квартир и апартаментов), которые планирует сдавать в аренду гражданам, для решения своего квартирного вопроса выбравшим вместо ипотечной модели модель «аренда жилья».

Но АИЖК на этом не останавливается, данная недвижимость включена в состав имущества ЗПИФ недвижимости «Кутузовский», паи которого будут предложены широкому кругу инвесторов с доходностью 5–6% годовых. Доходность на пай будет формироваться за счет платежей от сдачи квартир в аренду. Учитывая качество самих проектов «Лайнер» и Match Point (а это новое строительство, отличная архитектура, отделка квартир), финансовую устойчивость инициатора проекта АИЖК и прозрачную форму, в которую планируется облечь проект, — нетрудно сделать вывод, что данные паи могут быть высоко востребованы на рынке как альтернатива депозитам и бондам. При этом покупателями паев могут выступить как рядовые физические лица, даже те, кто будут арендовать квартиры, так и профессиональные игроки инвестиционного рынка, включая иностранных инвесторов.

У этого тренда есть мощная подоплека, заключающаяся в смене поколений. Она сейчас происходит во всем мире, не только в России. Многочисленные исследования специалистов показывают, что поколение так называемых миллениалов — людей, которым сейчас до 30–35 лет, — уже редко покупает дома, а еще реже — автомобили. На самом деле они не делают сверхдорогих покупок вообще. Новое поколение не склонно разделять материальные накопительные ценности своих родителей, заключающиеся в стремлении «откладывать свое счастье на завтра». Новое поколение переходит к более духовно богатой модели построения жизни, где приоритет отдан не материальным ценностям, а эмоциональным, которые заключаются во впечатлениях и воспоминаниях о путешествиях, занятиях спортом, досуге, смене обстановки, места работы, жительства, хобби, партнеров, друзей.

Этот тренд как нельзя лучше гармонирует с модой на доходные дома. Вместо того чтобы копить на первый взнос и всю жизнь отдавать большую часть своих доходов на ипотечные платежи, отказывая себе в реализации своих мечтаний, молодой человек получает возможность жить сейчас там, где он хочет и в достойной обстановке. Современный доходный дом по отделке и оснащению не уступает типовой отделанной новой квартире в новостройке. При этом он имеет возможность получать жизненные блага (путешествия, хобби, спорт, общение с друзьями и т. п.) сегодня, а не завтра. У такого индивида остается возможность откладывать часть денег на достойную обеспеченную старость, положив их в негосударственный пенсионный фонд или на депозит или покупая паи того же ЗПИФ недвижимости, в состав имущества которого входит доходный дом. Этому тренду также способствует повсеместное развитие IT-сервисов, позволяющих как арендаторам, так и арендодателям быстро и бесхлопотно найти/сдать/оплачивать жилье.

С новым поколением миллениалов мы разобрались — им хорошо. Но зачем это девелоперам, застройщикам, инвесторам? В начале статьи я заявил, что доходность проекта доходного дома невысока и проигрывает доходности в коммерческую недвижимость. Ответ на эти вопросы дали кризисы 2008 и 2014 годов. Например, на рынке офисной недвижимости Москвы более трех лет вакантными остаются около 2–3 млн кв. м. Это сопоставимо с рынком офисной недвижимости всего Санкт-Петербурга. Как думаете, какая доходность сложилась у инвесторов этих вакантных проектов?

При этом они платят повышенный налог на имущество, которого до 2013 года не было (налог с кадастровой стоимости), а также коммунальные и эксплуатационные платежи. А если и находят арендаторов, то те, пользуясь «рынком арендатора», требуют длительные «арендные каникулы» и отделку помещений, что еще больше усугубляет убытки арендодателя. Всех этих неудобств на рынке аренды жилья нет.

Но на этом беды инвесторов не закончились, рынок жилья затоварен практически во всех регионах России. Непроданными стоят миллионы квадратных метров жилья всех сегментов (эконом, комфорт, бизнес, элит). И здесь собственники получают тот же набор рисков и расходов: налог на имущество, коммунальные и эксплуатационные платежи и платежи по кредитам, ведущие к банкротству.

Выход из этой ситуации — это переориентация бизнеса на то, что востребовано рынком. Так уже поступили многие мудрые девелоперы и инвесторы, в частности O1 Group, «Галс-Девелопмент» и MR Group, которые изменили концепцию некоторых своих проектов с офисов на апартаменты и квартиры.

Следующий шаг — переход от модели «продажи квартир» к модели «доходный дом». Этот рынок в России в настоящий момент не развит. Не учтены те дополнительные прибыли, которые собственник доходного дома получит на развитом рынке — поступления от дополнительных услуг. Например, в гостиничном бизнесе они приносят от 40% от общей выручки.

Помимо аренды, в доходном доме могут быть иные статьи притока прибыли — например, услуги по эксплуатации жилья, дополнительные услуги, такие как кредитование проживания, общепит, бытовые, развлекательные, магазины и т. п.

Чем более зрелым будет становиться рынок доходных домов, тем более выгодным станет он для обеих сторон. Жильцы получат рыночную цену проживания и высокий сервис, а самое главное — свободу выбора жилья на всей территории России. Инвесторы получат приемлемый долгосрочный стабильный доход, снизят риски по затовариванию рынка и вакансии арендуемых помещений, избегут излишних жестких требований корпоративных арендаторов. Девелоперы жилья получат новую целевую аудиторию покупателей, которых они раньше не знали. Это инвестиционные фонды, специализирующиеся на доходных домах. Они обладают такими конкурентными преимуществами по отношению к розничным покупателям, как покупка большими лотами, предварительные сделки, то есть покупка до того, как объект построен, и т. п. Новые покупатели предъявят более высокие требования, нежели чем физические лица, а высокие требования делают товар конкурентоспособным и устойчивым к кризисам, потому что даже в кризис качественная вещь всегда продается.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Гавриил Королев директор департамента недвижимости «РВМ Капитал»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости