Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Глава МИДа Чехии отверг причастность Праги к протестам в Белоруссии Политика, 18:33 За появление без маски в центре Парижа ввели штраф €135 Общество, 18:25 Почему хоронят биткоин. Главные сценарии, при которых BTC исчезнет Крипто, 18:24 Крымские власти построят стационарный водовод для Симферополя Общество, 18:23 ЦБ продлил банкам возможность обслуживать клиентов с истекшими паспортами Финансы, 18:22 Мишустин предложил после выборов сохранить сотрудничество Минска и Москвы Политика, 18:18 Су-27 России второй раз за сутки перехватил самолеты США над Черным морем Общество, 18:03 В новостройках Москвы резко вырос чек сделки из-за ипотеки под 6,5% Недвижимость, 18:02 Президентские выборы в Белоруссии. Главное Политика, 17:59 Захарова попросила Минск относиться с уважением к задержанным журналистам Политика, 17:55 СК вызвал депутата Галямину по новому уголовному делу Общество, 17:54 Глава Минздрава Ливана анонсировал отставку всего правительства страны Политика, 17:51 Обращение российских СМИ к властям Белоруссии Общество, 17:50 В России новые автомобили подорожали на 40% за последние 5 лет Авто, 17:47
Магазин на улице: что происходит с рынком стрит-ретейла в Москве
Мнения ,  
0 
Денис Колокольников

Магазин на улице: что происходит с рынком стрит-ретейла в Москве

2016 год принес стрит-ретейлу Москвы больше преимуществ, чем поводов для уныния. Программа «Моя улица» изначально создала массу проблем, но затем подняла трафик и даже повысила ставки. Девелоперы жилья наконец задумались о «форматных» первых этажах

Главным итогом 2016 года для сектора стрит-ретейла Москвы стало достижение фазы относительного равновесия. Текущая вакантность составляет порядка 10%, что является вполне нормальным уровнем. Стоимость помещений значительно просела в периферийных районах (аренда — минус 20%, продажа — минус 25% в рублях), но едва ли последует дальнейшая отрицательная коррекция. Сильно пострадали магистральные улицы без паркинга, такие как Кутузовский и Ленинский проспекты. Цены внутри Садового кольца резко падали в 2014 и 2015 годах, тогда как в уходящем году ставки аренды и цены продаж были стабильны.

Самым резонансным событием года, затронувшим и участников рынка, и урбанистов, и обывателей, стало закрытие на реконструкцию порядка 60 улиц в пределах Садового кольца. Примерно с 2010 года правительство Москвы реализует концепцию развития пешеходных улиц, принимая не самые популярные меры. Закрытие торговых коридоров, сокращение количества полос для движения транспорта, ликвидация парковок и переделка их в свободные площади сильно бьет по бизнесу.

В период проведения реконструкций обороты ретейлеров серьезно пострадали. Особенно непросто пришлось арендаторам, не достигшим компромисса с собственниками помещений в вопросах пересмотра коммерческих условий. Тем не менее уже реконструированные улицы получили прирост в трафике, стали более привлекательными для ретейла и пешеходов. Например, Мясницкая из крайне неудобного коридора превратилась в благоустроенную пешеходную зону, отдельные помещения на которой подорожали до 30%.

Еще одной важной тенденцией является все большая специализация улиц. Столешников переулок продолжает укреплять позиционирование самой дорогой улицы и в 2016 году привлек таких люксовых и премиальных арендаторов, как Fendi, Herno, Harry Winston. Расположенные поблизости Дмитровка, Петровка также продолжают развиваться в высоком ценовом сегменте.

Реконструированные улицы, получившие статус пешеходных, теперь в первую очередь работают на общепит. Тренд начался с Камергерского переулка и набирает все большую популярность. Кузнецкий мост из частично люксовой улицы все больше превращается в демократичный коридор с широким выбором кафе и ресторанов (например, закрылись Hugo Boss и Podium). Патриаршие пруды, исторически являвшиеся тихим районом с супердорогим жильем (уступая только Остоженке и Пречистенке), капитально обросли концептуальными и демократичными ресторанами — до такой степени, что дошло до протестов местных жителей.

Процесс ротации и перепрофилирования стрит-ретейла активно продолжается. Fashion-операторы отдают предпочтения торговым центрам, сохраняя локации в специализированных коридорах. Банки не только существенно сократили число точек в связи с отзывом лицензий, но и практически не открываются. Соответственно, высвободился большой объем помещений, а офисы банков хорошо подходят под кафе и малые продукты. Очевиден тренд и по закрытию малорентабельных универсамов. Сектор центрального стрит-ретейла развивается главным образом за счет ресторанов и кафе (40% спроса приходится именно на них), небольших продуктовых магазинов, сотовых операторов, а также ювелирных изделий, аксессуаров.

Новым явлением становится пересмотр крупнейшими застройщиками подхода к проектированию помещений на первых этажах ЖК и стилобатов. По сути, с появлением внутри микрорайонов пешеходных улиц, бульваров, набережных начинает формироваться качественный стрит-ретейл. Торговые здания хорошего уровня были построены еще в сталинские времена, до 50–60-х годов. Затем застройщики перешли на девелопмент стилобатов — не самый удобный формат, но все же он несопоставимо лучше помещений, построенных в лужковские времена и на старте работы новой администрации. Супермаркеты и универсамы, как правило, сидят в помещениях советской постройки. Если на рынок и выходили качественные дома, то они непременно огораживались, лишая магазины трафика. Для ретейла неприемлемы помещения с квартирными планировками, общепит не может развиваться в спальных районах из-за отсутствия помещений с независимой вытяжкой.

Сейчас девелоперы при проектировании комплексных проектов начинают учитывать все необходимые технические требования торговых операторов. Образцовый пример — ЖК «Зиларт», где предусмотрены помещения с шестиметровыми потолками, витринами в пол, входом в магазины с уровня земли (без ступеней, пандусов). Добавлю, как только стали появляться новые качественные помещения — они стали стоить дорого. Такой объект можно продать на 50–70% дороже жилых метров.

Заметным конфликтным событием 2016 года стал снос объектов, признанных властями самостроем. Демонтировано порядка 250 строений, и процесс продолжается, формируются новые списки объектов. После сноса соседние помещения, расположенные у станций метро, получили серьезные преимущества — у них появилась видимость, повысился спрос на площади.

Будет интересно наблюдать за развитием обозначенных тенденций в 2017 году. В целом мы ожидаем, что дальнейшего ухудшения конъюнктуры рынка не последует. Сегмент стрит-ретейла достиг относительной стабилизации и падать дальше не должен. Скорее всего, ставки и цены продаж будут стабильны, вакансия снизится, но незначительно. На уже реконструированных улицах ожидается положительный тренд и по ставке аренды, и по снижению уровня вакансии.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Об авторах
Денис Колокольников Денис Колокольников, председатель совета директоров RRG
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Главное Найти квартиру Лента