Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
РБК больше суток считает деньги полковника Захарченко в прямом эфире 10:00, Общество Сирийские войска освободили от ИГ поселок близ Абу-Кемаля 09:50, Политика Производители дешевых лекарств предупредили о риске их исчезновения 09:42, Общество Во Франции задержали подозреваемых в подготовке атаки перед Рождеством 09:11, Политика Минтранс предложил отметить на правах «профессиональную компетенцию» 08:52, Политика Франция объяснила причины нераспространения иммунитета на случай Керимова 08:22, Политика Военная техника на улицах Луганска. Фоторепортаж 08:16, Фотогалерея  УАЗ выпустил кабриолет на базе внедорожника Patriot 08:11, Авто ВМС Аргентины заявили о «критической ситуации» в поисках подлодки 07:29, Общество В Китае пять человек погибли при обрушении строительных лесов 06:57, Общество Клинтон обвинила Трампа в «подстрекательстве» российских хакеров 06:46, Политика WP сообщила о планах США сохранить свой контингент в Сирии после победы 05:56, Политика В зоне поиска пропавшей подлодки обнаружили «гидроакустическую аномалию» 05:21, Общество В Благовещенске лайнер вернулся в аэропорт из-за недомогания пассажира 04:43, Общество Бастрыкин взял на контроль смерть пациента на полу в больнице Смоленска 04:22, Общество Эквадор потребовал от Ассанжа отказаться от заявлений о Каталонии 04:03, Политика Россия отправит океанографическое судно на поиски аргентинской подлодки 03:15, Политика Суд согласился не отправлять Керимова в тюрьму под залог в 5 млн евро 02:43, Общество Минздрав ограничит курение вейпов в общественных местах 02:09, Общество Прокуратура Франции обвинила Керимова в отмывании денег 01:58, Общество Посольство России в Молдавии осудило осквернение памятника Пушкину 01:48, Политика Владелец «виллы Керимова» пожаловался на давление на «своего друга» 01:38, Бизнес ОБСЕ показала фото военных и техники на улицах Луганска 01:14, Политика «Пари Сен-Жермен» установил рекорд результативности в Лиге чемпионов 00:52, Спорт Банк «Санкт-Петербург» вышел из капитала «Возрождения» 00:49, Финансы Допрос Керимова в Ницце затянулся на несколько часов 00:05, Общество Основной арендодатель офисов «Росгосстраха» решил стать банкротом 00:02, Финансы Фрилансеры из России больше заработали на зарубежных заказах 00:01, Технологии и медиа
Как быстро построить супернебоскреб в России
Материалы по теме Каким с технической точки зрения будет самый высокий небоскреб России «Газпром» вложит 30 млрд руб. в строительство микрорайона рядом с «Лахта центром»
19 дек, 2016 14:31
0
Александр Бобков Как быстро построить супернебоскреб в России

Для уникальных — по сложности, масштабу, стоимости — российских строительных проектов сдача в эксплуатацию с задержкой в полтора-два года считается победой. Долгострой с обременением в виде кратного увеличения стоимости стал уже привычным скандалом, не вызывающим удивления общественности.

Строительство в Петербурге «Лахта центра» (общественно-делового комплекса со штаб-квартирой группы «Газпром») может обернуться нарушением традиций: башня прирастает в среднем на один этаж в неделю. Приступая к строительству, мы изучили все мировые успешные проекты, чтобы ориентироваться на лучшие практики. В этой связи хотелось бы поговорить о принципах управления скоростью строительства.

Начнем с проекта

Залог успешного и в том числе быстрого строительства заключается в совмещении во времени и пространстве одного проекта трех необходимых составляющих. Это наличие качественной проектной документации, ритмичное обеспечение финансирования и оперативное принятие текущих управленческих решений. Итак, во-первых, очень важен проект.

Фото: предоставлено пресс-службой МФК «Лахта центр»

Пытаться экономить деньги и время на этапе изысканий и подготовки проектной документации, как зачастую делают заказчики, нельзя. Выбранные проектировщики должны обладать высокими компетенциями, включая опыт реализации нестандартных проектов с применением современных технологий проектирования. Например, я считаю, что BIM-проектирование сегодня — непременное условие реализации крупного проекта. При наличии разработанной инженерной 3D-модели нашего комплекса удается минимизировать влияние человеческого фактора, сократить ошибки, добиться точности и скорости при переносе проектных решений в металл, бетон и стекло.

Определим зоны главных рисков

Риски в мегапроекте вряд ли качественно отличаются от тех, с которыми сталкиваются на менее масштабных стройках страны. Это неравномерность и срывы поставок материалов и комплектующих, периодически возникающая необходимость их возврата ввиду ненадлежащего качества, невыполнение контрактных обязательств кем-то из многочисленных субподрядчиков, логистические проблемы, в том числе задержки на таможне, негативное влияние изменчивых погодных условий и другие неприятности. Однако они отличаются количественно, поскольку число вероятных негативных событий возрастает пропорционально масштабу стройки.

Фото: предоставлено пресс-службой МФК «Лахта центр»

Как мы с этим боремся? Помимо стандартных открытых конкурентных процедур выбора и постоянного мониторинга подрядчиков и поставщиков, качественного планирования, необходим и глубокий анализ каждого раздела проекта. Из более чем 20 тыс. видов работ мы выделили порядка сотни ключевых — тех, срыв выполнения которых сделает невозможным исполнение последующих или смежных этапов, поставив тем самым под удар сроки всего проекта. По этим направлениям ведется самая кропотливая ежедневная работа, вплоть до постоянного мониторинга «самочувствия» каждого звена в цепочке подрядчиков и поставщиков. Особенно актуально это стало в последний кризисный год.

Применим другую модель заключения контрактов

Неприменимыми для «Лахта центра» оказались и стандартные подходы к контрактованию. Заключение стандартного договора по принципу «спроектируй и построй» при детальном и всестороннем анализе проекта оказалось рискованной перспективой.

При огромном объеме и разнообразии предстоящих работ передача генеральному подрядчику в качестве задания проектной документации стадии «П» автоматически снижала управляемость и существенно повышала стоимость строительства. В такой стратегии обычно заложена своеобразная компенсация генеральному подрядчику за все его риски по развертыванию и увязке проектных решений. На проекте «Лахта центр» было принято решение применить стратегию пакетного контрактования с параллельной разработкой заказчиком рабочей документации.

Фото: Михаил Гвилдес

Наш генподряд разбит на этапы — пакеты, договоры на которые заключаются последовательно, на основе уже разработанной нами готовой рабочей документации. Это позволяет точно рассчитать объемы, окончательно определиться со спецификацией оборудования и, как следствие, получить справедливую цену, а также скорректировать или оптимизировать технологические решения, добиться обоснованности графика финансирования и прозрачности управления финансами в работе подрядчиков. Деталь, но существенная: при таком подходе на ряде пакетов нам удалось разделить рублевую и валютную составляющие.

Пакетная стратегия заключения контрактов дает оптимизацию сроков и экономию денег. А эффективность управления работами и финансами помогает предотвратить еще одну из главных угроз большой стройки — проблемы с финансированием как генерального подрядчика, так и непосредственных исполнителей. Такие сложности неизбежны в случаях, когда реальная стоимость отдельных видов работ существенно отличается от подписанной на предварительной стадии проекта. На текущем этапе строительства мы получили существенную экономию относительно первоначального предложения от генподрядчика. Этот задел позволяет нам, не выходя за рамки определенного бюджета, применить самое передовое инженерное оборудование и отделочные материалы.

Отрепетируем

Принцип «Семь раз отмерь — один отрежь» сочетается с необходимостью успевать в срок. Некоторые этапы работ команда «Лахта центра» отодвинула по времени, чтобы лучше к ним подготовиться. Приведу в пример стадию строительства, ставшую международным рекордсменом, — сооружение нижней плиты коробчатого фундамента башни.

Фото: предоставлено пресс-службой МФК «Лахта центр»

Наша плита вошла в Книгу рекордов Гиннесса. Причем уникальность сооружения — не только в физическом размере, а в замечательной конструкции, которая обеспечивает необходимую несущую способность при оптимальных размерах, и в методике строительства. «Бетонная смесь в эту конструкцию заливалась непрерывно в течение двух суток. Представьте, каждую минуту на площадку заезжал большой миксер с бетоном строго определенной рецептуры, проходил все необходимые проверки и входные контроли смеси и двигался в определенном порядке к месту заливки. Для местных жителей и автомобилистов работы остались незамеченными. Успех этапа, спланированного как сложная военная операция, исполнительный директор «Лахта центра» называет «организационной и управленческой победой». Но прежде пришлось вносить изменения в график работ — этап был отложен на несколько месяцев.

Тем временем руководители, инженеры, логисты, рабочие оттачивали методику на заливке ростверка многофункционального здания — большего по площади, но поделенного на несколько частей. Так мы отрепетировали в меньшем масштабе сложнейшую операцию.

Соберем единомышленников

Воля к принятию решений — фундаментальный принцип реализации уникального строительного проекта. События, способные выбить проект из графика, без преувеличения, происходят каждый день. Поэтому и принимать сложные решения приходится практически ежедневно. Неприятное и, как следствие, отложенное решение часто равноценно остановке стройки. А это недопустимо.

Фото: предоставлено пресс-службой МФК «Лахта центр»

Поэтому еще один секрет успеха кроется в формировании квалифицированной и мотивированной команды. В нашем случае построена эффективная структура заказчика, где непросто и не сразу, но все же сложился коллектив профессионалов-единомышленников. В широком смысле наша команда — это генподрядчик, проектировщик, инженер, стройнадзор, научно-техническое сопровождение — сотни людей, вовлеченных в проект. Естественный отбор оставляет в команде людей, не только обладающих знаниями, опытом, готовых принимать решения, но и глубоко вовлеченных в проект, для которых это не просто работа, а профессиональный и личный вызов.

Сбережем ресурсы

Четкое финансирование — конечно, непременное условие соблюдения сроков реализации проекта. Но есть и обратная зависимость: эффективное использование ресурсов, соблюдение сроков, дает больше оснований для одобрения инвестирования.

Фото: предоставлено пресс-службой МФК «Лахта центр»

В нашем случае стабильное финансирование со стороны инвестора, несмотря на внешние сложности, в полной мере обеспечено, что в значительной степени подтверждает эффективность команды проекта.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Александр Бобков исполнительный директор МФК «Лахта центр»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости