Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
S7 пожалуется на сговор российских нефтяников на рынке керосина 13:24, Бизнес Песков заявил о необходимости найти ответственных за падение спутника 13:24, Политика В Австрии произошел взрыв на пункте транспортировки газа из России 13:20, Общество СМИ узнали о просьбе Сеула к США отложить учения на время Олимпиады 13:12, Политика «Держава Онлайн»: как получить банковские гарантии на 125 млн рублей​​ 13:07, Партнерский материал Анапа, Грозный и Дубна возглавили рейтинг комфортных для жизни городов 13:07, Город В Германии выдали первое разрешение на строительство Nord Stream 2 13:07, Бизнес «Яндекс» назвал самые популярные запросы за 2017 год 13:04, Общество Министр спорта пообещал финансовую поддержку решившим ехать на Олимпиаду 13:03, Общество Собрание ОКР разрешило спортсменам поехать на Игры под нейтральным флагом 12:45, Общество «Роснефть» попросила суд арестовать активы «Системы» на 131 млрд руб. 12:39, Бизнес Павел Дуров решил переселиться в Дубай ради ухода от налогов 12:26, Общество Два региональных центра стали лидерами по числу строящихся офисов 12:19, Деньги Porsche изнутри: виртуальный тест-драйв на мобильном 12:14, РБК и Porsche Помощник Путина заявил о «нифига» не зарабатывающих деньги в «Роскосмосе» 12:08, Общество Минтранс поручил ликвидировать долги по зарплате сотрудникам «ВИМ-Авиа» 12:06, Общество Директор гимназии в ЯНАО получила выговор за речь школьника в бундестаге 12:02, Общество AP узнало о ярости Трампа из-за призывов выслушать жалобы женщин на него 12:01, Политика Генпрокурор Украины заявил о давлении на него из-за дела Саакашвили 11:57, Политика КНДР назвала США проигравшими в «политической и военной борьбе» 11:55, Политика Окно в мировые финансы: глобальный агрегатор бирж 11:51, РБК и Thomson Reuters Верховный суд уточнил правила переселения из аварийного жилья 11:50, Жилье Эксперты назвали города России с самыми дешевыми студиями в аренду 11:45, Жилье В НИИ Склифосовского рассказали о состоянии певицы Леры Массквы 11:44, Общество В США суд разрешил трансгендерам служить в вооруженных силах 11:39, Общество CNN узнал о признании ФБР права Сешнса не говорить о встречах с Кисляком 11:31, Политика Суд в Москве взял под стражу обвиняемого в работе на ЦРУ россиянина 11:25, Общество Бортников предупредил об угрозе возвращения боевиков из Сирии 11:23, Политика
М.Балахонцева: "Строители уходят от налогов с помощью фирм-"однодневок"
17 июл, 2006 11:34
0
М.Балахонцева: "Строители уходят от налогов с помощью фирм-"однодневок"
Благодаря разнообразию российского налогового законодательства бухучет в строительной отрасли иногда сопоставим с искусством. На многих этапах инвестиционно-строительного цикла нередко возникают вопросы, как в бухгалтерской отчетности отразить ту или иную операцию. О специфике ведения финансового учета в строительных организациях и об особенностях ухода от налогов рассказывает руководитель отдела методологии аудита и бухгалтерского учета.

Благодаря разнообразию российского налогового законодательства бухучет в строительной отрасли иногда сопоставим с искусством. На многих этапах инвестиционно-строительного цикла нередко возникают вопросы, как в бухгалтерской отчетности отразить ту или иную операцию. О специфике ведения финансового учета в строительных организациях и об особенностях ухода от налогов корреспонденту "РБК-Недвижимости" Вере Ковалевой рассказывает руководитель отдела методологии аудита и бухгалтерского учета Аудиторской группы "Аудит А" Марина Балахонцева.

- Относятся ли сделки, связанные с участием в долевом строительстве многоквартирных домов, к операциям, подлежащим обязательному контролю?

- По принятому Федеральному закону №115, сделка с недвижимым имуществом подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 3 млн рублей, либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 млн рублей, или превышает ее. В Центробанке указывают, что данные сделки подлежат обязательному контролю с момента их государственной регистрации, так как в рамках договора долевого участия речь идет о создании объекта незавершенного строительства. А такой объект согласно нормам Гражданского кодекса РФ относится к недвижимому имуществу.

- Кто предоставляет сведения о сделках в уполномоченный орган?

- Информация по операциям (сделкам) с денежными средствами или иным имуществом, подлежащим обязательному контролю, представляется организациями в Федеральную службу по финансовому мониторингу не позднее рабочего дня, следующего за днем совершения соответствующей сделки. О сделках купли-продажи недвижимости, превышающих 3 млн руб., Федеральной службе по финансовому мониторингу сообщат не только организации, осуществляющие посреднические услуги, но и банки. Если из представленных клиентом документов банку стало известно о совершении такой сделки, то сведения о ней должны быть представлены в уполномоченный орган. Таким образом, кредитная организация должна сообщать в уполномоченный орган сведения о сделках с недвижимым имуществом, если из представленных в соответствии с законодательством Российской Федерации клиентом документов ей стало известно о совершении такой сделки.

- Каковы особенности бухгалтерского и налогового учета у организаций, являющихся инвесторами-заказчиками по договорам долевого инвестирования в строительство многоквартирных домов?

- Инвестор-заказчик должен иметь лицензию на выполнение функций заказчика. Он заключает договор генерального подряда на строительство объекта с подрядной организацией или берет на себя функции, свойственные генподрядной организации (содержание строительной площадки, снабжение, координация выполнения строительных работ на объекте и т.д.). При этом часть работ может выполняться силами самого инвестора-заказчика, а на выполнение отдельных видов и комплекса работ заключаются договоры подряда со строительными организациями. Для заказчика-застройщика средства, полученные от привлеченных инвесторов, по своей природе являются средствами целевого финансирования. Однако действующий План счетов не предусматривает использование счета 86 "Целевое финансирование и поступления" для учета средств, полученных заказчиком-застройщиком для финансирования строительства.

Мы рекомендуем отражать полученные от привлеченных инвесторов средства на отдельном субсчете счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами". Для целей налогообложения налогом на прибыль указанные средства также являются средствами целевого финансирования, отчет о расходовании которых организации-застройщики представляют в налоговые органы в составе декларации по налогу на прибыль. Часть полученных от инвестора средств относится к вознаграждению заказчика за выполнение им своих функций. Причем получены они в качестве аванса, сумма которого подлежит включению в налогооблагаемую базу по НДС на дату его получения. Точно эту сумму определить не представляется возможным, поскольку она будет определяться расчетным путем по окончании строительства (как разница между привлеченными средствами и фактически направленными на строительство суммами). Тем не менее во избежание споров с налоговыми органами о необходимости уплаты НДС с полученных авансов в данном случае рекомендуем рассчитать предполагаемую сумму аванса для учета ее в налогооблагаемой базе на момент получения денежных средств. Предполагаемая сумма аванса в данном случае может быть определена экономически обоснованным методом, но она не может быть меньше суммы затрат на содержание заказчика, включаемых впоследствии в инвестиционную стоимость строительства, в расчете на долю, приходящуюся на привлеченных соинвесторов.

- А как определить предполагаемую сумму затрат на содержание заказчика?

- Для этого можно воспользоваться суммой, рассчитанной в сводном сметном расчете. Если сводного сметного расчета нет, то можно обратиться к методике расчета затрат на содержание заказчика-застройщика, рекомендованной Методическим пособием по расчету затрат на службу заказчика-застройщика. Если заказчик заранее предполагает получить от привлеченных инвесторов средств больше, чем это требуется для строительства в расчете на их долю, то он может рассчитать сумму полученного аванса как разницу между средствами, полученными от инвесторов, и предполагаемой стоимостью строительства (без учета затрат на содержание заказчика). Предполагаемая стоимость строительства может определяться на основании сметной стоимости либо иным экономически обоснованным методом.

- Нередки случаи, когда инвестор по строительству жилья переуступает свою долю по договору другому лицу до окончания строительства. Существуют ли какие-либо особенности налогообложения, если инвестором является юридическое или физическое лицо?

- До 1 января 2006 года неясности законодательства порождали массу вопросов по порядку исчисления НДС и налога на прибыль при переуступке долей до окончания строительства. С 1 января этого года в законодательство был внесен ряд изменений по данным вопросам.

Рассмотрим налогообложение у юридического лица. Так, НДС в данном случае будет исчислен по ставке 18/118 с разницы между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом НДС, и расходами на приобретение указанных прав. Моментом для начисления НДС является день уступки требования или день исполнения обязательства лицом, которому передаются имущественные права на указанное жилое помещение. В целях исчисления налога на прибыль доходы от реализации имущественного права будут уменьшены на цену приобретения данных имущественных прав (долей, паев) и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией. Если цена приобретения имущественных прав, с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком, учитываемым в целях налогообложения.

- Какие приемы используют строительные компании, занятые на рынке недвижимости, для уменьшения сумм, с которых платятся налоги?

- Как правило, используются наиболее распространенные схемы и в других видах предпринимательской деятельности. Сюда относится, в частности, заключение договоров на выполнение субподрядных работ, или иных затратных договоров от фирм – однодневок. В соответствии с этим договором налогоплательщик-"клиент" переводит свои денежные средства в безналичной форме на банковский счет фирмы-"однодневки" в обмен на некий фиктивный отчет о проделанной работе. Очень часто предприятие-налогоплательщик использует в качестве такого фиктивного отчета результаты своей собственной активности, основанные на выполнении заказов своих клиентов.

- А каковы особенности налогообложения физических лиц?

- Объектом обложения НДФЛ являются, в частности, доходы от источников в РФ, в том числе доходы от реализации прав требования к российской организации. Полученную сумму доходов можно уменьшить на налоговые вычеты в виде расходов на приобретение квартиры. В фактические расходы могут быть включены расходы на приобретение прав на квартиру в строящемся доме. При этом общий вычет не может превышать 1 млн руб. (без учета процентов по кредитам, полученным на приобретение квартиры). Налог уплачивается с положительной разницы по ставке 13%.

- Как определяется цена договора долевого инвестирования?

- Цена договора или объем инвестиций в долевое строительство - это размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства. Цена договора может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство данного объекта и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке. Основанием для изменения цены может быть только дополнительное соглашение к договору. Внесение денежных средств возможно путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Законом установлены и определенные гарантии прав застройщика в случае просрочки уплаты цены участником долевого строительства. Если в соответствии с договором уплата цены должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, то просрочка внесения платежа продолжительностью более чем 3 месяца, является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.

- В какие строительные проекты Вы бы советовали инвестировать? Стоит ли строить жилье при нынешнем 214-ФЗ или лучше сосредоточиться на коммерческой недвижимости?

- Дело в том, что если бы существовала единственно правильная и реализуемая в реальных рыночных условиях формула инвестирования на рынке недвижимости, то все потенциальные застройщики – инвесторы - девелоперы (зачастую, это одно и то же лицо, что связано с нежеланием инвестора, доверять кому-либо свои средства), вкладывали бы деньги в данный сегмент рынка. Лидирующие позиции по доходности вложения в недвижимость, на данный момент, занимает рынок многоквартирного жилья. Развивающиеся технологии в области строительства позволяют снижать себестоимость квадратного метра, а динамика роста цен (превышающая все мыслимые и немыслимые пределы даже фондового рынка) позволяет фиксировать значительный чистый операционный доход при реализации инвестиционного проекта.

Однако не всё так просто. Свой отпечаток оставляет принятый 30 декабря 2004 г. Федеральный закон №214-ФЗ "О долевом строительстве", который достаточно четко регламентирует обязанности и ответственность застройщика. Но, как это часто бывает, положения того или иного законодательного акта, открывают путь бюрократии на всех этапах оформлений и согласований. В частности и в особенности, это касается оформления в собственность или в долгосрочную аренду земельного участка, что является обязательным условием.  

Об авторах
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости