М.Балахонцева: "Строители уходят от налогов с помощью фирм-"однодневок"
Благодаря разнообразию российского налогового законодательства бухучет в строительной отрасли иногда сопоставим с искусством. На многих этапах инвестиционно-строительного цикла нередко возникают вопросы, как в бухгалтерской отчетности отразить ту или иную операцию. О специфике ведения финансового учета в строительных организациях и об особенностях ухода от налогов корреспонденту "РБК-Недвижимости" Вере Ковалевой рассказывает руководитель отдела методологии аудита и бухгалтерского учета Аудиторской группы "Аудит А" Марина Балахонцева.
- Относятся ли сделки, связанные с участием в долевом строительстве многоквартирных домов, к операциям, подлежащим обязательному контролю?
- По принятому Федеральному закону №115, сделка с недвижимым имуществом подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 3 млн рублей, либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 млн рублей, или превышает ее. В Центробанке указывают, что данные сделки подлежат обязательному контролю с момента их государственной регистрации, так как в рамках договора долевого участия речь идет о создании объекта незавершенного строительства. А такой объект согласно нормам Гражданского кодекса РФ относится к недвижимому имуществу.
- Кто предоставляет сведения о сделках в уполномоченный орган?
- Информация по операциям (сделкам) с денежными средствами или иным имуществом, подлежащим обязательному контролю, представляется организациями в Федеральную службу по финансовому мониторингу не позднее рабочего дня, следующего за днем совершения соответствующей сделки. О сделках купли-продажи недвижимости, превышающих 3 млн руб., Федеральной службе по финансовому мониторингу сообщат не только организации, осуществляющие посреднические услуги, но и банки. Если из представленных клиентом документов банку стало известно о совершении такой сделки, то сведения о ней должны быть представлены в уполномоченный орган. Таким образом, кредитная организация должна сообщать в уполномоченный орган сведения о сделках с недвижимым имуществом, если из представленных в соответствии с законодательством Российской Федерации клиентом документов ей стало известно о совершении такой сделки.
- Каковы особенности бухгалтерского и налогового учета у организаций, являющихся инвесторами-заказчиками по договорам долевого инвестирования в строительство многоквартирных домов?
- Инвестор-заказчик должен иметь лицензию на выполнение функций заказчика. Он заключает договор генерального подряда на строительство объекта с подрядной организацией или берет на себя функции, свойственные генподрядной организации (содержание строительной площадки, снабжение, координация выполнения строительных работ на объекте и т.д.). При этом часть работ может выполняться силами самого инвестора-заказчика, а на выполнение отдельных видов и комплекса работ заключаются договоры подряда со строительными организациями. Для заказчика-застройщика средства, полученные от привлеченных инвесторов, по своей природе являются средствами целевого финансирования. Однако действующий План счетов не предусматривает использование счета 86 "Целевое финансирование и поступления" для учета средств, полученных заказчиком-застройщиком для финансирования строительства.
Мы рекомендуем отражать полученные от привлеченных инвесторов средства на отдельном субсчете счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами". Для целей налогообложения налогом на прибыль указанные средства также являются средствами целевого финансирования, отчет о расходовании которых организации-застройщики представляют в налоговые органы в составе декларации по налогу на прибыль. Часть полученных от инвестора средств относится к вознаграждению заказчика за выполнение им своих функций. Причем получены они в качестве аванса, сумма которого подлежит включению в налогооблагаемую базу по НДС на дату его получения. Точно эту сумму определить не представляется возможным, поскольку она будет определяться расчетным путем по окончании строительства (как разница между привлеченными средствами и фактически направленными на строительство суммами). Тем не менее во избежание споров с налоговыми органами о необходимости уплаты НДС с полученных авансов в данном случае рекомендуем рассчитать предполагаемую сумму аванса для учета ее в налогооблагаемой базе на момент получения денежных средств. Предполагаемая сумма аванса в данном случае может быть определена экономически обоснованным методом, но она не может быть меньше суммы затрат на содержание заказчика, включаемых впоследствии в инвестиционную стоимость строительства, в расчете на долю, приходящуюся на привлеченных соинвесторов.
- А как определить предполагаемую сумму затрат на содержание заказчика?
- Для этого можно воспользоваться суммой, рассчитанной в сводном сметном расчете. Если сводного сметного расчета нет, то можно обратиться к методике расчета затрат на содержание заказчика-застройщика, рекомендованной Методическим пособием по расчету затрат на службу заказчика-застройщика. Если заказчик заранее предполагает получить от привлеченных инвесторов средств больше, чем это требуется для строительства в расчете на их долю, то он может рассчитать сумму полученного аванса как разницу между средствами, полученными от инвесторов, и предполагаемой стоимостью строительства (без учета затрат на содержание заказчика). Предполагаемая стоимость строительства может определяться на основании сметной стоимости либо иным экономически обоснованным методом.
- Нередки случаи, когда инвестор по строительству жилья переуступает свою долю по договору другому лицу до окончания строительства. Существуют ли какие-либо особенности налогообложения, если инвестором является юридическое или физическое лицо?
- До 1 января 2006 года неясности законодательства порождали массу вопросов по порядку исчисления НДС и налога на прибыль при переуступке долей до окончания строительства. С 1 января этого года в законодательство был внесен ряд изменений по данным вопросам.
Рассмотрим налогообложение у юридического лица. Так, НДС в данном случае будет исчислен по ставке 18/118 с разницы между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом НДС, и расходами на приобретение указанных прав. Моментом для начисления НДС является день уступки требования или день исполнения обязательства лицом, которому передаются имущественные права на указанное жилое помещение. В целях исчисления налога на прибыль доходы от реализации имущественного права будут уменьшены на цену приобретения данных имущественных прав (долей, паев) и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией. Если цена приобретения имущественных прав, с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком, учитываемым в целях налогообложения.
- Какие приемы используют строительные компании, занятые на рынке недвижимости, для уменьшения сумм, с которых платятся налоги?
- Как правило, используются наиболее распространенные схемы и в других видах предпринимательской деятельности. Сюда относится, в частности, заключение договоров на выполнение субподрядных работ, или иных затратных договоров от фирм – однодневок. В соответствии с этим договором налогоплательщик-"клиент" переводит свои денежные средства в безналичной форме на банковский счет фирмы-"однодневки" в обмен на некий фиктивный отчет о проделанной работе. Очень часто предприятие-налогоплательщик использует в качестве такого фиктивного отчета результаты своей собственной активности, основанные на выполнении заказов своих клиентов.
- А каковы особенности налогообложения физических лиц?
- Объектом обложения НДФЛ являются, в частности, доходы от источников в РФ, в том числе доходы от реализации прав требования к российской организации. Полученную сумму доходов можно уменьшить на налоговые вычеты в виде расходов на приобретение квартиры. В фактические расходы могут быть включены расходы на приобретение прав на квартиру в строящемся доме. При этом общий вычет не может превышать 1 млн руб. (без учета процентов по кредитам, полученным на приобретение квартиры). Налог уплачивается с положительной разницы по ставке 13%.
- Как определяется цена договора долевого инвестирования?
- Цена договора или объем инвестиций в долевое строительство - это размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства. Цена договора может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство данного объекта и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке. Основанием для изменения цены может быть только дополнительное соглашение к договору. Внесение денежных средств возможно путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
Законом установлены и определенные гарантии прав застройщика в случае просрочки уплаты цены участником долевого строительства. Если в соответствии с договором уплата цены должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, то просрочка внесения платежа продолжительностью более чем 3 месяца, является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.
- В какие строительные проекты Вы бы советовали инвестировать? Стоит ли строить жилье при нынешнем 214-ФЗ или лучше сосредоточиться на коммерческой недвижимости?
- Дело в том, что если бы существовала единственно правильная и реализуемая в реальных рыночных условиях формула инвестирования на рынке недвижимости, то все потенциальные застройщики – инвесторы - девелоперы (зачастую, это одно и то же лицо, что связано с нежеланием инвестора, доверять кому-либо свои средства), вкладывали бы деньги в данный сегмент рынка. Лидирующие позиции по доходности вложения в недвижимость, на данный момент, занимает рынок многоквартирного жилья. Развивающиеся технологии в области строительства позволяют снижать себестоимость квадратного метра, а динамика роста цен (превышающая все мыслимые и немыслимые пределы даже фондового рынка) позволяет фиксировать значительный чистый операционный доход при реализации инвестиционного проекта.
Однако не всё так просто. Свой отпечаток оставляет принятый 30 декабря 2004 г. Федеральный закон №214-ФЗ "О долевом строительстве", который достаточно четко регламентирует обязанности и ответственность застройщика. Но, как это часто бывает, положения того или иного законодательного акта, открывают путь бюрократии на всех этапах оформлений и согласований. В частности и в особенности, это касается оформления в собственность или в долгосрочную аренду земельного участка, что является обязательным условием.