Международные сельхоз-гиганты готовятся скупать земли в России

Российское земельное законодательство порой больше вызывает вопросов, чем дает ответов. Однако и в таком виде оно вполне подходит для осуществления предпринимателями своих целей: главное - уметь им пользоваться. Что и делают не только российские инвесторы, но и крупные транснациональные гиганты сельскохозяйственного бизнеса. О том, как делать успешный бизнес в условиях российского земельного законодательства и на что следует вообще обратить внимание, корреспонденту проекта "РБК-Недвижимость" Вере Ковалевой рассказывает партнер "Пепеляев, Гольцблат и Партнеры" Виталий Можаровский.

- Виталий Викторович, в этом году со вступлением в силу новой редакции закона о местном самоуправлении началась реформа муниципального устройства. Как изменился механизм управления муниципальными образованиями?

- До реформы управление муниципалитетами - городами, поселениями и деревнями - осуществляла районная администрация. Формально цель реформы заключалась в том, чтобы опустить территориальное администрирование и регулирование с уровня района до уровня поселения и приблизить местные органы власти к жителям деревень и поселений. Например, в той же Сибири есть районы, которые по размерам превышают Московскую область. Естественно, там даже в пределах одного и того же района могут быть различные климатические условия, соответственно, в разных населенных пунктах потребности людей различны. А управляет такими районами один муниципалитет.

Упрощенно реформа в большинстве регионов выглядит так: в каждом поселении (городском, сельском) создается муниципалитет, на уровне же района остается контроль только над межселенными территориями, т.е. землями за пределами границ всех поселений. При этом муниципалитеты и поселений и района юридически независимы друг от друга и не подчиняются друг другу.

Однако в некоторых густонаселенных регионах (Московская и Ленинградская области и др.) фактически межселенных территорий нет – территория поселения включает в себя не только сами поселения как таковые, но и прилегающие к ним земли. В результате реформы в таких регионах сложилась "двухслойная" система муниципалитетов - возникла ситуация, при которой мог произойти конфликт компетенций. Например, когда за околицей села есть участок, который одновременно входит и в территорию сельского поселения, и территорию района.

- Но если органы власти одновременно присутствуют на территории и поселения, и района, то кому из них платить налоги? С кем вести переговоры и обращаться за разрешением тех или иных ситуаций?

- Если мы говорим про Московскую область, то два месяца назад Правительство Московской области выпустило закон, который снял эту проблему. По этому закону были разграничены компетенции муниципалитетов обоих уровней - как и предполагалось, к ведению поселений отнесены второстепенные вопросы. А вопросы распоряжения государственной землей (в пределах лимитов) налогообложения и т.п. остались на верхнем уровне – уровне района. Таким образом, когда речь идет о региональных проектах, помимо прочего, желательно уделить внимание и муниципальному устройству конкретного региона, чтобы не было конфликта компетенций муниципалитетов разного уровня.

- Насколько, по Вашему мнению, совершенно современное земельное законодательство?

- Естественно, оно далеко от идеала. Тем не менее, существующего законодательства вполне достаточно для решения большинства вопросов. Существует много норм, регулирующих земельные отношения: Гражданский кодекс (17 глава), Земельный кодекс, Закон об обороте земель, Закон об изменении категорий земель, региональные законы, подзаконные акты и т.д. Надо лишь учитывать, что в законе не существует описания конкретных ситуаций. Закон - это абстракция, некое универсальное правило, которое должно быть применимо к любым ситуациям. Конечно, порой законы казуистичны и кое-где противоречат друг другу. Характерный пример - вопрос о том, кто принимает решение о приватизации застроенного участка. Об этом по-разному говорится, как минимум, в трех федеральных нормативных актах. А еще надо не забывать, что по Конституции вопросы земельного права и приватизации относятся к предметам совместного ведения Федерации и регионов. Но хотя существующее законодательство требует изменений, мне кажется, их надо вносить очень аккуратно, дозированно, так как уже есть сложившаяся практика, которая исправно работает.

- Вы бы посоветовали своим клиентам инвестировать в землю?

- Я, конечно, не инвестиционный консультант, но тем клиентам, которые зарабатывают на капиталовложениях, советовал бы, потому что цена земли постоянно растет. Хотя, конечно, участок участку – рознь. Все зависит от специфики деятельности предприятия. Спекулятивных инвесторов больше интересуют участки, обладающие инвестиционным потенциалом. Производственные же компании не будут основывать свое решение о покупке земли на том, что один участок даст 18% прибыли, а другой - 20%.

- На что необходимо обратить внимание при инвестициях в землю?

- При выборе участка рекомендуется обратить внимание на ряд факторов: его категорию, качество земли (кадастровая стоимость), а также юридические документы о правах. Кроме того, в каждом регионе различные чиновники, разный опыт работы, уровень юридической грамотности. В регионах, не избалованных вниманием инвесторов, с одной стороны, администрация хочет получить инвестора, а с другой - не знает, как с ним работать. Поэтому в некоторых регионах с приходом инвестора нам приходится делать своеобразный ликбез - объяснять, как можно и нужно работать с инвестором, как предоставлять ему землю, что законно, что - нет. Такое незнание вполне естественно – если ты не используешь какой-то инструмент, то можешь и не знать, как им правильно пользоваться. Вот у меня в багажнике лежит домкрат, но мне стыдно, что я не знаю, как его собрать, так как ни разу его оттуда не доставал.

- Проявляют ли иностранные компании интерес к российским землям?

- Да, и этот интерес растет на глазах. Чего стоят примеры Cargill, Bunge, Louis Dreyfus, Bonduelle, SECAB на юге России. У нас есть несколько иностранных клиентов, которые занимаются сельхозбизнесом. Это крупные глобальные сельхозпроизводители. В России они рассматривают перспективы приобретения больших земельных угодий. Иностранцы обычно долго выбирают площадку, так как предпочитают разобраться, что им надо, когда, сколько, по чем и где.

Наши клиенты уже третий год проводят масштабное тестирование земли в разных регионах России - например, в Сибири и на Дальнем Востоке. Они устанавливают маленькие метеостанции, отслеживают миграцию насекомых, делают пробы воздуха и воды, высевают разные сорта. Сначала они хотели арендовать по 5 га в каждом месте. Можно было бы оформить аренду, но она была бы юридически ничтожна, так как права на эти земли не оформлены. Оценив стоимость формализации права на землю, в данном конкретном случае мы пришли к выводу о нецелесообразности оформления аренды и перешли на концепцию контрактации. Когда же речь идет о серьезных инвестициях, земля всегда оформляется надлежащим образом.

- Всегда ли надо менять категорию сельскохозяйственных земель при строительстве?

- Не всегда. По закону, на землях с/х назначения как категории могут находиться и постройки, предназначенные для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции. Это коровники, свинарники, птичники, теплицы, элеваторы. Категорию земли необходимо изменять для промпредприятий (металлургия, автопром, деревоперерабатывающая промышленность и т.д.). Изменение категории является административной процедурой, которая, как правило, сопровождается возмещением потерь с/х производства. Эти потери поступают полностью в муниципальный бюджет в качестве единовременной выплаты. Сумма не подлежит обсуждению и рассчитывается по таблицам. Величина компенсации зависит от качества почвы, ее типа, плодородия, региона... Цифры колеблются где-то от 700 долл. до 40 тыс. долл. за 1 га.

- А что входит в понятие "первичная переработка"?

- По судебной практике и по моему убеждению, первичная переработка – это, например, мойка овощей, просушка, калибровка, сортировка и т.п. переработка, при которой не используются сложные технологические процессы – термическая, химическая, биологическая обработка, обработка давлением и т.д.

- Как можно изменить статус земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования?

- Для этого надо оформить либо право собственности на землю, либо взять ее в аренду. Сначала надо сделать межевание участка, установить его границы, изготовить кадастровый план и внести всю эту информацию в Государственный земельный кадастр. В результате участок получит уникальный кадастровый номер. После этого собственник участка или его правообладатель должен обратиться в реестр недвижимости (ЕГРП) с просьбой зарегистрировать право собственности на участок. Если речь идет о переоформлении права постоянного пользования, то иногда его делают одновременно с оформлением права собственности или договора аренды.

Технологически это выглядит следующим образом. Например, есть сельхозпредприятие с землями площадью 1000 га. Из них 50 га занимают постройки. Чтобы купить эти 50 га, сначала надо провести межевание 1000 га. Естественно, на местности этот массив представляет собой несколько разрозненных крупных участков земли, разделенных естественными границами – реками, дорогами, посадками и т.д., которые в сумме составляют эти 100 га. В ходе межевания на уровне органов местного самоуправления утверждаются границы этих участков. Только после этого можно зарегистрировать право собственности на 1000 га. И лишь затем можно сформировать и продать участок в 50 га.

Удовольствие по оформлению таких больших земельных массивов не из дешевых. Стоимость таких работ может достигать 50 - 150 тыс. долл. Для традиционных с/х предприятий это очень большие деньги. Для коммерческих инвесторов эти суммы вполне приемлемые.

- Какие проблемы возникают при обороте с/х земель?

- Проблем достаточно. Первая, с которой сталкиваешься, – это определение собственника земли. Эта проблема связана с практиковавшимся в начале 90-х годов механизмом оформления земли. Тогда с/х предприятия приватизировалась, и на каждого человека приходился определенный надел земли в составе этого предприятия – так называемые "земельные паи". Чем плодороднее была земля, тем меньший пай получал человек. Нераспределенная земля или передавалась в постоянное пользование с/х предприятия, или сдавалась ему в аренду. Когда люди юридически становились владельцами земельных паев, иногда им предлагали этими паями оплатить акции с/х предприятия. В тех случаях, когда акции оплачивались земельными паями, частные лица переставали быть собственниками земли. Право собственности на землю переходило к предприятию. Но бюрократическая машина такова, что, после того, как люди перестали быть собственниками, они спустя некоторое время получали свидетельство о собственности.

В результате зачастую возникало два титульных собственника: частное лицо (акционер) и с/х предприятие. На практике победителем в такой ситуации выходит, как правило, тот, кто первым зарегистрирует свое право собственности. Обычно "инвесторам", концентрирующим земельные доли, везет больше.

- Инвесторы обычно скупают паи или акции с/х предприятий?

- Девелоперы в первую очередь скупают Свидетельства о земельном пае у частных лиц. Скупив Свидетельства, девелоперы получают право зарегистрироваться в реестре собственников земли. В ситуации с двумя титульными собственниками, описанной ранее, девелоперы говорят: вот у нас доля в праве собственности на участок и мы хотим выделить нашу долю в натуре. И они получают зарегистрированное право собственности, строго юридически не являясь собственниками. Так что я не случайно использовал термин "покупка Свидетельств", а не "покупка "паев".

Самый яркий пример такой ситуации был связан с первым конным заводом на западе Москвы, когда столкнулись две группы, одна из которых скупала паи, а другая – акции завода, у которого тоже были права на землю. У каждой из этих групп были внешне абсолютно законные бумаги. Возможно, этот конфликт послужил толчком для того, чтобы девелоперы начали скупать оба вида бумаг – и свидетельства о пае и акции с/х предприятий. Поэтому сейчас, в случае если документы о земле двусмысленны, в большинстве случаев скупаются и свидетельства о собственности (паи) и акции.

- Насколько сложно изменить категорию земли?

- Существует три основных аспекта. Во-первых, это регион. Все зависит от местных властей, их опыта и желания работать в этом направлении. Во-вторых, цена вопроса. Если речь, с одной стороны, идет о малом предприятии с полгектаром земли, а с другой - о крупном иностранном инвесторе со 150 га, то основное внимание и приоритет по понятным причинам отдадут последнему. В-третьих, важен вопрос о том, можно ли вообще изменить категорию земли, так как не у всех земель можно менять назначение. Например, существует целый перечень земель, категорию которых нельзя изменить. Особенно сложно менять категорию с/х земель, которые находятся в федеральной собственности. В первую очередь, по причине естественных приоритетов, так как министру сельского хозяйства надо решать более важные проблемы, чем вопрос о смене назначения каких-то 30 га. Характерный пример, который уже многократно освещался в прессе, – это опыт компании Каргилл в Воронеже. То есть, теоретически поменять категорию федерального участка можно, но с точки зрения временных и административных ресурсов это далеко не всегда рационально. Тут также очень многое зависит от региона. Регионы, не избалованные инвесторами и имеющие необходимый опыт и ресурсы, меняют категорию земли очень оперативно.