Захотят ли инвесторы "уходить" под землю?
Не так давно московские власти ограничили высотное строительство, но не прошло и нескольких месяцев, как на обсуждение правительства Москвы был вынесен новый проект, но уже по освоению подземного пространства города. Более того, он был одобрен градоначальником и в недалеком будущем начнет воплощаться в жизнь. Проект коснется новых и реконструируемых районов комплексной застройки столицы, а также некоторых районов сложившейся застройки. Власти отобрали 37 территорий в Москве, где возможно подземное строительство. Под землей окажутся многоуровневые паркинги, многофункциональные центры, разгрузочные площадки, транспортно-пересадочные узлы и тоннели и другие объекты.
"В связи с дефицитом свободных площадок для строительства, особенно в центре столицы, освоение подземного пространства стало бы одним из способов увеличения количества возводимых площадей, – считает Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО "Квартал Эстейт". – Такой способ строительства позволил бы обеспечить город необходимой торговой и развлекательной инфраструктурой, при этом не используя больших площадей под застройку".
Большинство имеющихся свободных площадей в Москве отдается под строительство жилой недвижимости. Такого мнения придерживается Омар Гаджиев, управляющий партнер компании Panorama Estate. "Но ведь ее надо обеспечить достаточной инфраструктурой, и решением этой проблемы и должно стать подземное строительство, которое позволит разгрузить наземную часть города, застроенную до предела", – говорит он. По мнению Евгения Воронина, руководителя проекта отдела инвестиций ОАО "Пересвет-Девелопмент", комплексное градостроительное освоение подземного пространства Москвы необходимо для успешного развития города, в том числе для решения социальных проблем. "Особенно остро стоит проблема нехватки машиномест и перехватывающих парковок", – отмечает эксперт. Подземное строительство может помочь разрешить и этот вопрос.
Освоение подземного пространства даст инвесторам и застройщикам новые грандиозные возможности. По прогнозам, в трехлетний период под Москвой может быть возведено множество зданий различного назначения общей площадью от 2 до 3 млн кв. м. Но захотят ли сами инвесторы "уходить" под землю? Серьезной проблемой, напоминает Омар Гаджиев, является обеспечение безопасности подземных построек и находящихся над ними участков. "Подземное строительство имеет свои особенности, и застройщики должны осознавать ряд сложностей, связанных с таким типом строительства, – говорит эксперт. – Малейший архитектурный просчет может привести к катастрофическим последствиям и жертвам".
Существует и ряд других немаловажных проблем, которые снижают привлекательность подземного строительства для потенциальных девелоперов. "При освоении подземного пространства точно просчитать риски невозможно, на многих участках в любой момент может произойти подмывание грунта», – говорит Евгений Воронин. По его словам, согласовать такой проект будет сложно, и на всей стадии реализации он будет достаточно трудоемок. "Возникают проблемы с инженерными коммуникациями, во многих районах они ветхие и не упорядочены", – констатирует эксперт.
Все это ведет к удорожанию себестоимости объекта. "В целом можно сказать, что за наземные объекты девелоперы берутся охотнее, а подземное строительство – это вынужденная мера, когда нет возможности возводить объекты на выбранном участке земли, – считает Сергей Лушкин. – Возводить наземные объекты проще, быстрее и менее затратно, однако не всегда возможно, и тогда приходится прибегать к проектированию подземных площадей".
По мнению Евгения Воронина, реализация таких проектов за счет средств частных инвесторов в связи с низкой инвестиционной привлекательностью "подземных объектов" вряд ли станет массовой. "Себестоимость подземного строительства очень высока, даже при существующих ценах на реализуемые площади, – считает эксперт. – Таким образом, подземное пространство Москвы, скорее всего, будет использовано в основном для решения городских задач".
Ольга Петрова