Стройрынок поделят монополисты

В этом году главной проблемой российского строительного рынка стало отсутствие источников дешевого финансирования. Закон №214 отбил у застройщиков охоту привлекать средства частных лиц, а условия банков мягкими не назовешь. О проблемах проектного финансирования и других альтернативных инструментах привлечения средств в отрасль корреспонденту "РБК-Недвижимость" Вере Ковалевой рассказал генеральный директор девелоперской компании "АРТ-Билдинг" Андрей Анохин.

- Как Вы оцениваете деятельность Сбербанка и Внешторгбанка (ВТБ), которые являются наиболее активными на рынке кредитования застройщиков?

- На мой взгляд, самую активную позицию на рынке кредитования строительного комплекса сегодня занял "Внешторгбанк". С недавних пор ВТБ начал достаточно агрессивно вести себя, бороться за розницу. Грамотный PR позволяет сейчас ВТБ быть гораздо заметнее "Сбербанка", у которого тем не менее самый большой портфель кредитов, выданных строительным компаниям. ВТБ и плох и хорош тем, что не выдает застройщикам кредиты на сумму менее 20 млн долл. Дело в том, что процедуры внутри банков, связанные с оценкой заемщика и рисков непогашения кредита, одинаковы по трудозатратам как для кредита в 1 млн долл., так и для кредита в 100 млн долл. В отличие от ВТБ, "Сбербанк" более гибок и кредитует и сравнительно мелкие проекты. Небольшими кредитами занимаются все филиалы "Сбербанка", а вопрос о предоставлении крупных кредитов рассматривается в Сбербанке РФ.

- Насколько перспективен рынок кредитования строительства с точки зрения банков?

- Весьма перспективен. Ведь в настоящее время у банков скопилась большая денежная масса, и существует проблема ее размещения. Однако это тормозится в том числе жесткими инструкциями Центробанка (ЦБ), например, по размещению резервов, а также лимитами на одного заемщика, запретом на принятие в залог права аренды земельных участков. Ни у одного девелопера традиционных залоговых инструментов не хватает под все имеющиеся у них бизнес-проекты.

При проектном финансировании выдается кредит, обеспечением которого выступает только сам проект и права на него, а остальное имущество заемщика не закладывается. При этом банк несет максимальные риски, которые регулируются процентной ставкой по кредиту. Раньше проектное финансирование присутствовало только для компаний, аффилированных с банком. После выхода 214 закона привлечение дешевых денег дольщиков стало невозможным, и вопрос проектного финансирования, в том числе для банков, становится все более актуальным. Однако, на российском рынке присутствует дефицит инвестиционных инструментов, и этот вопрос требует доработки, в том числе законодательной.

- Можно ли сказать, что будущее за проектным финансированием?

- Да, и поэтому вектор развития взаимодействия банков и застройщиков-девелоперов сместится в сторону большей лояльности банковского сообщества к строительному рынку. С 2001 года мы продвигаем идею, согласно которой дополнительной гарантией при проектном финансировании могло бы стать страхование финансовых рисков. Идея заключается в том, что серьезные андеррайтеры должны и будут проводить оценку компании-заемщика и предлагаемой бизнес-идеи. Как минимум, компания должна иметь отношение к уже реализованным инвестиционным проектам, все необходимые распорядительные документы на площадку, договор аренды земли и бизнес-план. Нелишними будут и договора о намерениях с финансовыми инвесторами или конечными потребителями, которые в случае реализации проекта войдут в него на определенном этапе (строительство, продажа, аренда или эксплуатация).

- По какой ставке страховой полис должен выступать в качестве обеспечения по кредиту? Какие еще условия должны соблюдаться?

- Девелопер страхует инвестиционный проект. Стоимость страховки будет составлять до 10% от стоимости заемных средств. Например, при требуемой инвестиционной массе 20 млн долл. полис составит 200 тыс. долл. Это как автострахование, когда полис стоит значительно меньше машины. Однако, стоимость риска в строительстве выше, поэтому помимо полиса, в состав обеспечения по мере строительства должны входить нарастающим итогом так называемые объекты незавершенного строительства (фундаменты, этажи).

Сегодня законодательство позволяет регистрировать в качестве залога объекты незавершенного строительства. Этот полис является первичным залогом для банка-кредитора. Помимо полиса, в состав обеспечения также войдут собственные активы предприятия, и т.п. В настоящее время банки не принимают полис на страхование финансовых рисков в качестве обеспечения, так как велик риск того, что страховая компания откажется от выплаты страховой суммы. После создания института профессиональных андеррайтеров страховщикам будет выгодно работать с большим количеством девелоперов и инвесторов. Но реализация этой идеи требует системного подхода и доработки действующих законодательных и нормативных актов.

- Получилось ли у вас взять кредит на строительство под полис?

- Нет, не получилось. Сначала мы работали с Промышленно-страховой компанией (ПСК), а потом с "Нефтеполисом". В итоге, мы уперлись в несовершенство правил страхования и регламентирующих их законодательной базы. В результате все кредиты, которые привлекала "АРТ-Билдинг", имели традиционное обеспечение в виде закладываемого объекта кредитования и собственных активов.

- Еще одним инструментом финансирования строительной отрасли являются облигации? Как Вы оцениваете перспективы этого инструмента на российском рынке?

- Действительно, еще одним источником финансирования строительства может стать выпуск специальных облигаций, как с ипотечным покрытием так и без. К сожалению, пресловутый 214-ФЗ и в этом секторе "перекрыл кислород". Безусловно, привлечение денег через облигации закон не запрещает, как и банковских кредитов, но в случае финансовых проблем держатели облигаций по факту - кредиторы "последней очереди". В поправках г-на Бооса и г-на Резника облигации обозначены как источник финансирования строительства. При этом держатель облигации может выбрать между получением квартиры в натуральном выражении и денежной формой погашения (традиционный срок для облигаций – 3 года, что совпадает со средним инвестиционным циклом в недвижимости).

- Есть ли слабые места в данных поправках?

- Серьезный недостаток, прописанный в обсуждаемых поправках, заключается в том, что на застройщика и объект распространяются нормы закона об участии в долевом строительстве. Мы считаем этот подход неверным и подготовили проект поправок, которые исключат регулирование 214-ым ФЗ привлечения средств на строительство многоквартирных домов через выпуск облигаций. Нам представляется, что часть квартир в будущем доме может выступать в качестве обеспечения облигаций, т.е. ипотечного покрытия. Таким образом, банк, приобретающий облигации, не будет ущемлен в правах перед физическими лицами. Но условия погашения должны регулироваться отдельным законодательством и положениями проспекта эмиссии. Надзор может осуществлять ФСФР.

- Вы и ваш сын опубликовали аналитический отчет по итогам первого полугодия 2005 года, в котором впервые ввели понятие "проблема 2007" применительно к строительному рынку. Прошло еще 3 месяца: что-то изменилось?

- Это исследование основано на анализе официальных данных МЭРТ и Росстата, и сегодня сделанные нами выводы подтверждаются. В Обзоре банковского сектора РФ ЦБ за октябрь 2005 г. приведены данные за первый квартал, демонстрирующие общую тенденцию сокращения доли банковских кредитов в финансировании строительства. Так, доля обязательств строительной отрасли перед банками в общем объеме обязательств сократилась на 20-50%. Уровень самофинансирования строительной отрасли увеличился на 10-17%. Как раз в первом квартале, объем ввода площадей снизился на 3,7%.

Согласно нашим прогнозам, в 2007 году с учетом длительности инвестиционно-строительных циклов спад в строительной отрасли конца 2004-начала 2005 года скажется объективным снижением объема предложения нового жилья, начало которого вы прогнозируем на конец 2007 года. И 214 закон сыграет в этом не последнюю роль. Кроме того, разрыву спроса и предложения будут способствовать инициативы президента по ускорению развития рынка ипотеки. Одной из причин случившегося я вижу отсутствие в стране национальных строительных корпораций. Зеркалом строительного рынка и его тенденций по праву является Москва и те процессы, которые сегодня происходят здесь будут характерны для отрасли в целом.

- Банки по-прежнему охотнее всего кредитуют строительство жилья?

- Нет, так как бум офисного строительства очевиден. Вероятно, произошло перераспределение банковского финансирования в офисный сегмент, который регулируется законом об участии в долевом строительстве только теоретически. Хотя Правительство Москвы и объявило недавно о долевом строительстве офисного здания на принципах 214-ФЗ, это скорее экзотика, нежели обычная практика.

- Почему же реакция московских строительных чиновников на закон о долевом участии была в целом положительная?

- Скорее реакция была сдержанная или даже нейтральная. Почему? Снова "проблема 2007". Все планы сверстаны с учетом этой даты: например, утверждение новым составом Мосгордумы кандидатуры на пост мэра Москвы. А задел, ранее сформированный административным ресурсом, достаточен для основных застройщиков. Но если г-н Лужков поставит вопрос о доверии перед президентом, то наверняка будет переназначен мэром еще на 4 года. Однако политические и экономические риски, присутствие в стране огромных финансовых ресурсов (правда, в других секторах экономики) привели к началу серьезного передела в московском строительном комплексе.

- В чем заключается этот передел?

- На строительный рынок выходит капитал и представители бизнеса федерального масштаба (Базэл, Нафта-Москва, БИН). Негласное одобрение московских и федеральных властей только ускоряет изменение структуры и игроков этого рынка. Ситуация с бензином в качестве возникновения социальной напряженности аналогична происходящему с 214 законом. Но в последнем случае "на ковер" в правительство из строительного комплекса некого пригласить, так как нет крупных национальных игроков - ни частных, ни государственных. Поэтому вопрос укрупнения строительного бизнеса, усиление его новыми управленческими стандартами приведет к консолидации и усилению влияния профессиональных игроков на законодательную и исполнительную власть. Главное в этих объективных процессах не допустить монополизации локальных рынков, в том числе московского.

- Насколько сейчас актуальна угроза появления больших монополистов?

- Следует отметить, что принятие Правительством РФ 645 Постановления и предложенный пакет проектов Постановлений, необходимых для реализации положений Федеральных законов и нормативной базы 214 ФЗ, ведут к выдавливанию с этого рынка среднего и мелкого бизнеса. Поэтому вопрос монополизации очень актуален и возможные последствия должны четко отслеживаться Федеральной Антимонопольной службой уже на стадии законотворческих инициатив. Надеюсь, что работа экспертов ФАС РФ в составе Комиссии по девелопменту и строительству ОПОРы России позволит не допустить снижения конкурентоспособности рынка.