Что происходило на рынке загородной недвижимости в 2008 году?

О том, что происходило на рынке загородной элитной недвижимости в 2008 году, какие тенденции были присущи этому году и как кризис отразился на этом сегменте, рассказывают аналитики и эксперты рынка.

Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty:

- Первая половина 2008 года и даже третий квартал были для рынка загородной недвижимости весьма успешными. Объемы продаж росли от квартала к кварталу. Третий квартал показал почти рекордные продажи - 1850 объектов загородной недвижимости на первичном рынке. Такой объем был достигнут во втором квартале 2006 года и с тех пор ни разу не повторялся.

Первые признаки кризиса стали ощущаться в конце лета. Уже тогда рост цен в целом по рынку прекратился. Некоторые поселки продолжали поднимать цены, но в основном благодаря повышению степени готовности объектов недвижимости. Более того, еще весной 2008 и в начале лета очень многие девелоперы зафиксировали цены в рублях. Повышение курса американской валюты привело к сокращению цен в пересчете на доллары.

Начиная с осени мы отмечаем явное падение объемов продаж. Причем падение объемов сказалось прежде всего на секторе дорогой недвижимости. Если посмотреть на то, что продавалось в октябре - ноябре, то это преимущественно недорогая недвижимость с ценой до 1 млн долларов, а в основном еще дешевле. Предварительные данные свидетельствуют о том, что объемы продаж в четвертом квартале 2008 года не составят даже трети продаж третьего квартала.

Думаю, что в 2009 году ситуация принципиально не изменится. Судя по всему, кризис обещает быть долгим и продлится еще как минимум пару лет. Потенциальные покупатели загородной недвижимости не то чтобы исчезли совсем - просто многие из них заняли выжидательную позицию. Большая неопределенность относительно макроэкономической ситуации, рынка недвижимости и их собственного бизнеса заставляет их быть осторожными. Сделки не совершаются хотя бы потому, что завтра недвижимость может быть дешевле, чем сегодня.

Екатерина Тейн, партнер, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank:

- Один из трендов 2008 года - значительное увеличение числа вышедших на рынок поселков: более 50. Этот показатель почти в три раза выше значения прошлого года. В начале года отчетливо наметилась тенденция к массовой застройке территорий, которая была скорректирована кризисом. В создавшейся ситуации немногие застройщики смогут обойтись собственными средствами, тогда как получить банковское финансирование стало гораздо сложнее.

Ввиду ограниченности земель под застройку рядом с Москвой и на традиционно престижном западном направлении началось активное освоение территорий, находящихся далее 70 км от МКАД, а также участков на северо-восточном направлении. Наметилась тенденция к увеличению поселков со смешанной застройкой, включающей малоэтажные жилые комплексы и поселки таунхаусов.

Кризис существенно скорректировал развитие загородного рынка - до сентября 2008-го сохранялась тенденция к росту цен, наблюдавшаяся в последние несколько лет. В октябре произошло снижение средней стоимости домовладений в реализуемых коттеджных поселках. Менее всего это снижение отразилось на Новорижском и Рублево-Успенском направлениях (в среднем на 6%), в некоторых поселках снижение стоимости доходило до 20%. Что касается вторичного рынка, скидки от владельцев домов порой доходят до 35%.

Объем сделок на рынке элитной загородной недвижимости за сентябрь - ноябрь 2008 года уменьшился более чем в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2007 года, но при этом сумма транзакций за этот период в 2008 года превысила на 39% сумму транзакций за этот же период 2007 года (по данным о сделках c  загородной недвижимостью компании Knight Frank). Это связано с желанием покупателей сохранить средства, выведенные с фондового рынка. Инвестировать же лучше в объекты с эксклюзивными характеристиками, которые всегда будут востребованы.

Наиболее востребованными в сложившейся ситуации сейчас являются уже построенные дома, либо земля без подряда, либо дома на завершающихся стадиях строительства от девелоперов с хорошей репутацией.

Геннадий Теряев, директор департамента развития бизнеса инвестиционно-строительного холдинга RODEX Group:

- В целом в элитном сегменте рынка загородной недвижимости в 2008 году наблюдалась стагнация цен. При этом до кризиса эта стагнация на фоне развития остального рынка объясняется тем, что предложение превышало спрос в элитном сегменте. Получила свое продолжение тенденция отбраковки не соответствующих рынку предложений элитных коттеджей за счет увеличения конкуренции. После начала кризиса стагнация цен была вызвана уже другими причинами - резким снижением спроса в этом сегменте.

В первую очередь общее снижение продаж на рынке загородной недвижимости затронуло верхний ценовой сегмент - продажи снизились как в абсолютных, так и в относительных показателях (почти в три раза). Потенциальные покупатели отказываются от дорогих домов - поэтому во многих элитных поселках проводятся различные рекламные акции, предоставляются достаточно большие скидки.

Сейчас в компаниях на первый план выходит вопрос оперативного получения информации об изменениях предпочтений покупателей, о деятельности конкурентов. Также рассматриваются различные варианты оптимизации затрат. В случае наличия такой информации и принятия разумных решений по оптимизации затрат компания может представить на рынок продукт, соответствующий текущим потребностям покупателей. В этом случае девелопер элитной недвижимости сможет пережить кризис и даже увеличить долю рынка.

Павел Трейвас, директор департамента реализации Villagio Estate:

- Кризис расколол 2008 год на две половины. Первая была отмечена активным покупательским спросом и бурным ростом числа загородных поселков в сегменте люкс, который подтверждался количеством анонсируемых объектов. В первой половине года на рынок выходило около 3-4 элитных поселков в квартал. Во второй половине их количество сократилось до одного поселка в несколько месяцев. С наступлением кризиса ситуация сильно изменилась. Резко упал покупательский спрос, сократилось количество выпускаемых в продажу всех поселков и особенно класса люкс.

Это и стало наиболее яркой тенденцией последнего времени - практически неизменное количество поселков. Те, что были заявлены ранее, продаются очень низкими темпами, а зачастую просто закрываются. Появление же новых практически невозможно. Кризис ликвидности и низкие темпы продаж осложняют вывод на рынок новых проектов. Большинство девелоперов откладывают вывод новых поселков до лучших времен, до выздоровления российской экономики, однако тенденция, при которой покупка неосвоенных полей надолго потеряла свою привлекательность, не позволит большинству девелоперов начать развитие нового проекта, в особенности элитного, по причине слишком большой себестоимости и необходимости финансирования из своего кармана.

Ситуация стала меняться к лучшему у девелоперов только в ноябре. Восстановление покупательской способности можно объяснить тем, что продавцы сделали ставку на активную работу с покупателем. Они разрабатывают интересные акции и «лакомые» предложения для привлечения клиентов. Покупатель же в свою очередь осознает, что достигнут ценовой предел, ниже которого большинство крупных девелоперов вряд ли опустится. Сегодня скидки по рынку в среднем достигают 30%. Именно более гибкая ценовая политика помогает девелоперам оживить спрос.

Спрос на загородные дома класса люкс говорит о том, что наиболее надежным вложением средств сегодня по-прежнему остается элитная недвижимость. Из-за высокой инфляции хранить деньги в банке невыгодно. Люди, которые ищут надежный источник вложения денежных средств, приобретают качественные загородные дома, понимая, что через несколько лет цены на них значительно вырастут вследствие сильной ограниченности предложений на данном рынке.