Обзор рефинансирования ипотечных кредитов в 2008 году

Пришедший с мировых финансовых рынков кризис ликвидности негативно повлиял на весь банковский сектор, но особенно сильно затронул сектор ипотечного кредитования.

Существенное понижение платежеспособности населения привело к тому, что российские банки столкнулись с массовыми невыплатами по ипотечным кредитам. Как следствие: одни банки значительно ужесточили условия ипотеки, другие и вовсе были вынуждены отказаться от ипотечных программ, третьи - требуют от своих заемщиков погасить задолженность досрочно.

Российский рынок ипотеки столкнулся с целым рядом внешних негативных факторов, среди которых особенно выделяется проблема ограниченного доступа к рефинансированию.

По итогам 2008 года объем рефинансирования (сделок купли-продажи ипотечных кредитов с целью дальнейшей секьюритизации) сократился на 33 %, с 77,1 млрд руб. до 51,8 млрд руб., из которых 26,4 млрд руб. рефинансировало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Таким образом, после нескольких лет высоких темпов роста вторичный рынок ипотеки пошел на весьма «жесткую посадку». Столь резкое падение обусловлено радом факторов: сокращением внутреннего спроса (как потребительского, так и инвестиционного), слабой капитализацией банковской системы и неустойчивостью депозитной базы.

Подтверждением сказанного является тот факт, что с 2008 года банк «Кит-Финанс» приостановил программу рефинансирования, а затем сам столкнулся с финансовыми трудностями. Затем компания «АТТА Ипотека» со второго полугодия 2008 года стало выкупать ипотечные кредиты с дисконтом не менее 1 % от суммы основного долга, одновременно снизив комиссию за сервисное обслуживание выданных кредитов с 1,5 % до 1 %, а затем прекратив выкуп ипотечных кредитов вовсе.

Так же в конце третьего квартала 2008 года ВТБ-24 и Русский ипотечный банк объявили о приостановке программ рефинансирования (выкуп) кредитов у банков. В условиях девальвации рубля участникам рынка выгоднее зарабатывать на курсовой разнице, чем на рефинансировании ипотечных кредитов.

В сложившейся ситуации, чтобы не допустить социальной напряженности, государство постоянно субсидирует и расширяет деятельность АИЖК, призванного своевременно рефинансировать ипотечные задолженности с целью поддержания ликвидности банков в сложной экономической ситуации, а также оказывать помощь гражданам, попавшим в сложную финансовую ситуацию.

Однако, создавая Агентство в 1997 году, никто не рассчитывал, что ему придется решать те проблемы, с которыми пришлось столкнуться в период текущего мирового финансового кризиса.

Государство ставит помощь некредитоспособным гражданам в перечень приоритетных задач и разрабатывает программы поддержки. Премьер-министр Владимир Путин в своих обращениях подчеркивал, уже началась реализация мер, намеченных правительством в сфере ипотеки, включая отсрочку ипотечных платежей для потерявших работу. Государство в настоящее время выделило АИЖК 60 млрд руб. для оказания помощи ипотечным заемщикам и планирует перечислить дополнительно 200 млрд руб. Однако, опасаясь лавины заявок от заемщиков, чьи доходы сократились в связи с кризисом, АИЖК выдвинуло чрезмерно жесткие требования. Это привело к тому, что слишком маленький процент граждан мог реально получить поддержку. Под давлением участников рынка АИЖК внесли ряд существенных послаблений в «Стандарты реструктуризации ипотечных кредитов для отдельных категорий граждан», среди которых  заемщики, взявших кредит в иностранной валюте. Кроме спасения «валютных» должников, Агентство поддержит взявших кредит на квартиры площадью 30, 35 и 50 кв. м на человека.

В 2008 году кроме АИЖК, ипотечные кредиты приобретались такими банками как МБРР, Абсолют банк, Банк «Жилфинанс», «Евротраст» и другими банками, в частности, с целью последующей перепродажи таких кредитов рефинансирующим организациям. Общий объем сделок этих банков не превысил 2 млрд рублей (для того чтобы секьюритизировать портфель ипотечных кредитов на биржевом рынке, необходимо от 3 млрд рублей и выше).

В сложившейся ситуации на вторичном рынке ипотеки наблюдается увеличение доли участия АИЖК и уменьшение объемов кредитов на балансах банков. В результате теперь основные риски ликвидности и процентный риск, возникающие при ипотечном кредитовании из-за несоответствия структуры активов (ипотечных кредитов)  и пассивов по срокам погашения, сосредоточены на АИЖК.

Накопленный объем непогашенной задолженности по всем ранее выданным в России ипотечным жилищным кредитам на конец третьего квартала 2008 года оценивается в 206 млрд рублей, что означает, что доля такой задолженности к валовому внутреннему продукту (ВВП) равна 0,3 %. Для стран Восточной Европы этот показатель, характеризующий степень развитости ипотечного рынка в целом и развития рынка долгосрочного капитала в частности, уже сегодня составляет от 8 % до 14 %, а для развитых стран - от 50 % до 200 %.

В этом смысле, для того чтобы уменьшить непогашенную задолженность по ипотечным жилищным кредитам, государству следует взять на себя лидирующую роль в формировании механизма рефинансирования ипотечных кредитов, задействовав внутренние источники долгосрочного финансирования, такие, как средства Пенсионного Фонда РФ, Фонда национального благосостояния, средства негосударственных пенсионных фондов, страховых резервов. Инвестирование средств долгосрочных источников финансирования  в ипотечные ценные бумаги  позволит, с одной стороны, интенсифицировать процесс увеличения сроков обращения ипотечных ценных бумаг, с другой - сократить государственные расходы на обслуживание внутреннего долга, увеличить доходность по пенсионным накоплениям, а так же поддерживать на должном уровне финансовую устойчивость АИЖК, что в целом будет способствовать повышению надежности инвестиций в ипотеку всех классов инвесторов.

Однако все сходятся во мнении, что система рефинансирования ипотечных кредитов с помощью АИЖК уже сегодня не способна справиться с рассмотрением заявок, поступающим от банков, желающих продать портфели ипотечных закладных.

Кроме того, уже понятно, что далеко не все банки, попавшие в сложную ситуацию, смогут решить свои проблемы путем рефинансирования ипотечных кредитов в АИЖК, поскольку большая часть кредитов не соответствует стандартам АИЖК (по срокам обязательства, по размеру непогашенной части обязательства, по размеру залога и др.). У некоторых банков нет возможности соблюдать длительные процедуры, предшествующие продаже закладных, и аккумулировать ипотечный пул закладных значительно объема.

По информации Аналитического департамента компании ОРСИ