Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Bloomberg рассказал о дружбе четы Абрамовичей с дочерью Трампа 01:54, Общество США начали расследование против Китая по подозрению в ущемлении торговли 01:35, Политика В убежище террористов в Барселоне нашли взрывчатку «Мать Сатаны» 01:08, Общество Актрису Веру Глаголеву похоронят на Троекуровском кладбище 01:03, Общество Во Франции начали поиски арендованной террористами из Барселоны машины 00:38, Политика Скончался самый высокооплачиваемый ведущий Британии Брюс Форсайт 00:21, Общество Испанская полиция убила всех подозреваемых в теракте в Барселоне 00:00, Общество «Сигнал элите»: как Путин и Медведев съездили к «Волкам» 18 авг, 23:38, Политика ВООПИиК пожаловалось на уничтожение памятника истории в центре Москвы 18 авг, 23:35, Общество Медведев назначил Урина директором Большого театра 18 авг, 22:44, Политика Российские болельщики смогут смотреть чемпионат Испании до 2021 года 18 авг, 22:30, Технологии и медиа Полиция Испании ликвидировала трех причастных к терактам в Каталонии 18 авг, 22:15, Общество Обороты торгов акциями банка «ФК Открытие» аномально выросли 18 авг, 22:01, Финансы Путин предложил сделать Херсонес «российской Меккой» 18 авг, 21:46, Общество Тающие богатства: куда исчезают миллиардеры и их деньги 18 авг, 21:31, Деньги «Новая газета» сообщила о принудительной «акции покаяния» в Грозном 18 авг, 21:08, Политика Захарова сравнила с «предательством» позицию Израиля по музею в Собиборе 18 авг, 21:02, Политика СМИ узнали об уходе Артема Дзюбы из «Зенита» 18 авг, 21:00, Спорт Киев передал в МИД России ноту из-за визита Путина в Севастополь 18 авг, 20:39, Политика Трамп уволил главного стратега Белого дома 18 авг, 20:23, Политика В NASA сообщили о приближении к Земле крупного астероида 18 авг, 20:19, Общество Путин призвал привести Севастополь в «достойный вид» 18 авг, 20:09, Политика Московская биржа прекратит торги парой гривна — рубль 18 авг, 20:00, Деньги Число жертв нападений в центре Турку выросло до двух человек 18 авг, 19:54, Общество Fitch Ratings оценило риски ликвидности российских банков 18 авг, 19:42, Финансы Бывший зять Бориса Березовского избежал экстрадиции в Россию 18 авг, 19:42, Бизнес Москва отменила тендеры на ремонт дорог более чем на 4 млрд руб. 18 авг, 19:38, Бизнес Атака на Испанию: почему страна стала мишенью террористов 18 авг, 19:31, Политика
Мария Литинецкая: Это будет тяжелый, сложный рынок
25 авг, 2009 17:21
0
М2 Мария Литинецкая: Это будет тяжелый, сложный рынок
Исполнительный директор консалтинговой компании Blackwood Мария Литинецкая рассказала в интервью М2 о стратегическом положении дел на российском рынке недвижимости. По ее словам, девелоперам, чтобы остаться на плаву в будущем, стоит кардинально пересмотреть все свои планы.

Исполнительный директор консалтинговой компании Blackwood Мария Литинецкая рассказала в интервью М2 о стратегическом положении дел на российском рынке недвижимости. По ее словам, девелоперам, чтобы остаться на плаву в будущем, стоит кардинально пересмотреть все свои планы.

- Мария, похоже, что россияне привыкли к кризису и ищут пути выхода на рынок. А как ведут себя девелоперы, как они чувствуют себя в кризис?

- Действительно, в настоящее время очевидно, что рынок жилья Москвы начал постепенно оправляться от первого удара кризиса. Покупатели, для которых уже совершившаяся корректировка цен оказалась достаточной, вышли на рынок в поисках наиболее интересных предложений среди так называемых distressed assets (кризисные активы, т.е. объекты, сильно сниженные в цене. - М2).

Девелоперы также начали возвращаться к оценке возможности реализации ранее отложенных проектов. Многие «бумажные» проекты сегодня проходят реконцепцию, в рамках которой пересматриваются их основные параметры. Основных подходов здесь два. Первый - продолжать активизировать спрос различными скидками и акциями. Второй - качественно изменить проект. Сегодня уже для всех очевидно, что для обеспечения успешности новых проектов необходимо ориентироваться в первую очередь на требования потенциальной целевой аудитории, то есть создавать продукт, который будет максимально востребован в конкретной локации.

- Действительно ли основная рекомендация для девелоперов - снижать классность их объектов и максимально их удешевлять?

- Сегодня наиболее часто высказываемые рекомендации относительно реконцепции новых проектов: снижать класс, снижать затраты по параметрам комплексов - инфраструктуре, материалам и пр., снижать площади квартир, т.е. стремиться к созданию менее затратных и более доступных проектов. Эта стратегия в текущих условиях кажется наиболее целесообразной, так как она учитывает текущие тенденции в отношении спроса. Для небольших проектов, реализация которых рассчитана на краткосрочную перспективу, этот путь может быть правильным.

Тем не менее для долгосрочных проектов ориентация на текущий спрос чревата ошибками.

- Почему?

- Предпочтения покупателей изменяются по мере прохождения рынком различных этапов его развития. Есть изменения, которые уже стали трендом. Например, это смягчение отношения покупателей к местоположению комплексов - очевидно, что возможности строительства в наиболее престижных районах центра просто физически ограничены, поэтому тенденция к смещению элитного жилья к границам ЦАО не отторгается покупателями. Другой тренд - это, напротив, ужесточение требований в отношении всех параметров жилья, в том числе инженерного оснащения, обеспеченности машиноместами, инфраструктуры, благоустройства, в связи с ростом осведомленности покупателей. Очевидно, что данные тенденции сохранятся и в будущем.

В то же время ретроспективный анализ показывает, что отдельные изменения, которые происходят со спросом, являются реакцией на изменение внешних условий и носят временный характер. В кризисные периоды развития рынка параметры спроса могут искажаться. Так, в 2006 году спрос искажался быстрым ростом цен и создавшимся ажиотажем. Кроме того, в указанный период вследствие дефицита предложения альтернатив у покупателей было немного.

- Каковы предпочтения покупателей в нынешний кризис?

- Текущий кризисный период также вряд ли можно считать показательным с точки зрения покупательских предпочтений - сегодня картина сильно искажается двумя факторами: «кризисными» скидками (для покупателей этот фактор является одним из основных стимулов при приобретении объектов) и стадией проекта (как бы ни был хорош проект, спрос на ранней стадии реализации обеспечить сегодня достаточно сложно). В частности, одной из основных тенденций настоящего времени является снижение в структуре спроса доли крупногабаритных квартир, а также смещение спроса в меньшие бюджеты. Именно на основании этих тенденций строятся сегодня долгосрочные планы. Тем не менее смещение спроса в меньшие бюджеты связано в первую очередь с тем, что сложившаяся на рынке ситуация предоставила покупателям возможность приобрести жилье необходимого им качества по сниженным ценам. Изменение же структуры спроса по площадям не является кардинальным. Большинство запросов по-прежнему сосредоточенно в диапазоне - 100-200 кв. м, доля которого сегодня показывает заметный рост.

- Получается, что сегодняшний кризисный «рынок покупателя» не в полной мере отражает предпочтения покупателей?

- Совершенно верно. В то же время очевидно, что средне- и долгосрочный тренды развития рынка жилой недвижимости - это рост продолжительности «спокойных периодов» и сокращение (как минимум с точки зрения дюррации) «периодов ажиотажа» - безусловно, всплески на рынке и дальше будут происходить и в эти моменты опять можно будет выгодно продать «все что угодно», но преобладать все же будут периоды, когда покупателю будет предоставляться возможность для обдуманного выбора. Таких периодов в ретроспективе российского рынка недвижимости было немного, но они были.

В целом, несмотря на то что рынок жилья в настоящее время является «рынком покупателя», о реальных предпочтениях этого покупателя текущий период говорит меньше, чем период «баланса сил». Именно период 2007-2008 годов, когда рынок находился в спокойном состоянии, является наиболее показательным с точки зрения параметров спроса. В этот период были сформированы основные требования к качеству элитного жилья, на которые, на наш взгляд, стоит ориентироваться для целей долгосрочного планирования. Этот период, может быть, и не являлся в чистом виде «рынком покупателя», но «рынком предпочтений покупателя» он по праву может быть назван.

Очевидно, что сейчас на рынке сложный период - однозначных ответов нет практически ни на один вопрос. Те стратегии, которые сегодня кажутся очевидными, в будущем могут не привести к желаемому результату или даже привести к обратному. Именно поэтому стратегическое планирование сегодня должно строиться на многофакторном анализе, а не на линейных и тем более одномоментных оценках.

- Тем не менее что будет после кризиса?

- Скорее всего рынок ждет дефицит предложения, в результате чего он на время может вновь войти в состояние «рынок продавца». Однако дефицитный период вряд ли будет длительным. Временное доминирование девелоперов снова сменится равновесием сил. Возникновение на рынке новых кризисных периодов, в рамках которых преимущество будет на стороне продавцов, возможно, тем не менее основным трендом развития рынка останется стремление к состоянию «рынок предпочтений покупателя». Именно на таком рынке придется работать девелоперам в долгосрочной перспективе. Это будет тяжелый, сложный рынок. Он будет отличаться высокой конкуренцией и большей степенью насыщенности, чем сейчас. Успешными на этом рынке смогут быть только те, кто уже сегодня осознает неизбежность и, главное, закономерность развития рынка по названной траектории и максимально скрупулезно подойдет к пониманию не только текущих, но и прошлых, а также будущих требований этого покупателя.

Кстати
Мария Литинецкая выступила на портале «РБК-Недвижимость» автором статьи, в которой подробно рассказала об эволюции «рынка продавцов» в «рынок покупателей».

Читайте также
Интервью М2. Мария Литинецкая: «Кризис вызвал резкое снижение спроса на загородное жилье. Покупатели заняли выжидательную позицию»

Подготовил Игнат Бушухин 

Об авторах
М2
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости