Наши девелоперы положили глаз на Европу

Проводить аналогии между деятельностью российских и зарубежных девелоперов сложно по многим причинам. Попробуйте оценить два жилых района - в Москве и, скажем, в Лондоне. Если, конечно, удастся найти критерии для сравнения действительно типичных районов.

Условия и правила работы отечественных и иностранных предпринимателей настолько отличаются, что сама возможность сопоставлять выглядит сомнительно. Но придется: иначе не понять, почему за последние 15 лет разница в качестве строительства у нас и в Европе, мягко говоря, не изменилась. За девять лет цены на московское жилье выросли в 11 раз, а возводится его по-прежнему мало и не столько благодаря, сколько вопреки всевозможным госпрограммам.

О пользе голодания

Кто такой девелопер? Наверняка многие удивятся, узнав, что, согласно определению справочно-информационного ресурса «Бизнес-словарь» это всего лишь «одна из специализаций профессионала по операциям с недвижимостью - риэлтора. Деятельность девелопера заключается в следующем: он заказывает проект, покупает или берет в аренду участок земли, «привязывает» проект к участку, согласовывает подведение всех коммуникаций, строит объект - например, большое офисное здание. Затем он может сдать в аренду или отдельные офисы, или здание целиком либо продать принадлежащую ему недвижимость».

Как видим, схема деятельности девелопера весьма условна и противоречива (особенно в российских условиях). Нереально разработать полноценный проект, не учитывая характеристики участка и коммуникации, которые под него выделят. В то же время объект должен быть не только востребован рынком, но и вписываться в окружающее пространство. Поэтому ни одна городская администрация не выделит участок, предварительно не утвердив проект. На деле существующая процедура предусматривает даже несколько кругов его согласования.

«Ключевое слово иностранных девелоперов - «проект». Ключевое слово российских девелоперов - «землеотвод», - говорит PR-директор группы компаний «Пересвет-груп» Ирина Наумова. - Государственное регулирование на Западе носит скорее стимулирующий характер. Для подкрепления платежеспособного спроса вводят различные ипотечные программы, но также разрабатывают и специальные кредитные программы для развития девелоперских проектов».

Добавьте к этому, что на рынке девелопмента экономически развитых стран существует высокая конкуренция. Крупные, средние и локальные игроки - каждая категория находит и удерживает свою нишу.

В России же очень многое зависит от наличия у девелопера административного ресурса. Кроме того, по словам Ирины Наумовой, государство постоянно меняет порядок закрепления землеотвода, что влияет на сроки реализации проекта, а зачастую даже ставит под сомнение его дальнейшее существование.

Например, первоначальный текст закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ составили таким образом, что при всем желании исполнить его было невозможно. Он просто не учитывал многочисленных нюансов того бизнес-процесса, который призван регулировать. В результате многим застройщикам пришлось приостановить реализацию проектов, что значительно уменьшило объем предложений новостроек на рынке и, как следствие, создало условия для скачка цен.

Недавние поправки в Земельный кодекс, а именно обязательное распределение земельных участков через аукцион, заставили многих девелоперов переоформлять документы на строительные площадки. Отсутствие четкого алгоритма проведения аукционов вылилось в дефицит строительных площадок.

Пережить период, пока уже вступивший в силу закон доводится до ума, в состоянии только компании, имеющие серьезный административный ресурс. А поскольку эти катаклизмы случаются с завидной периодичностью, возникают сомнения в том, что причина недоработок кроется в некомпетентности законодателей, а не в чьей-то заинтересованности.

Делаем вид

При желании найти нечто общее в политике отечественных и зарубежных строительных компаний можно. Те и другие высоко ценят госзаказ. Наши «монстры» панельного домостроения сетуют на низкую прибыль от выполнения городских программ, а на вопрос о качестве строительства почему-то спешат заявить, что «уже создана горячая линия для приема жалоб на брак и недоделки». Западные девелоперы тоже не откажутся от госзаказа, но на этом сходство заканчивается.

«Западные компании предпочитают заниматься крупными проектами, в том числе по заказу государственных и муниципальных структур, - отмечает директор департамента инвестиций компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Максим Брусов. - Стоимость 1 кв. м при этом значительно выше среднерыночной (порой вдвое) за счет гарантий качества».

Да, трудно представить, что муниципальное жилье бывает качественнее, чем рыночное, а «госприемка по-немецки» - привередливее, чем покупатель. Хотя, как было сказано, и себестоимость муниципального жилья (очевидно, не искусственно завышенная) нередко оказывается выше среднерыночной.

Как видим, практика госзаказа в России и за рубежом отличается. Перефразируя советскую поговорку, можно сказать от имени российского застройщика, работающего по госзаказу: «Город делает вид, что нам платит, мы делаем вид, что возводим хорошее жилье». Впрочем, и здесь есть доля лукавства. Обычно заявляемая по московскому госзаказу норма прибыли 15% в состоянии обеспечить высокое качество строительства. Но только в условиях жесткой конкуренции.

Между тем конкуренции нет и не предвидится. Согласно новому Генплану до 2025 года, основным девелопером в Москве должно стать городское правительство. Повод безупречен - выполнение социальных программ. А жилье по этим программам возводят компании панельного домостроения. Внятную причину для улучшения качества социального жилья назвать трудно: слишком тесно связаны три-четыре компании панельного домостроения с городским правительством.

Чугунные игрушки

Аргумент социальных программ всемогущ и вездесущ. Если, например, сегодня (после запрета точечной застройки) у жильцов отнимают игровую площадку, то непременно под какую-нибудь социальную программу: скажем, под строительство детского сада. О том, чтобы выкупить в городскую собственность детсады, которые в свое время распродавались десятками в год, и речи не идет: казна получала за садики далеко не рыночные цены, а значит, отношения бизнесменов и чиновников основывались на личной основе и обязательствах. Теперь те же чиновники  обвиняют защитников придомовых территорий в игнорировании городских нужд и жлобстве.

Это всего лишь штрих, но упоминание детских площадок, годных для того, чтобы превратиться в пятно застройки, не случайно. Таких «пятен» в старых европейских городах нет. Сравните нашу ситуацию хотя бы с Болгарией, где, приобретая квартиру, вы заключите также договор покупки нескольких квадратных метров земли под домом. Даже в центре большинства европейских городов владельцы дома - единоличные или члены кондоминиума - владеют и участком, который в два-три раза больше пятна застройки.

Земля первична. И в этом решение проблемы городского девелопмента. Только в случае, когда владельцы земли (дома) могут заключить прямой договор с любым девелопером по их выбору, новое здание будет действительно высокого качества. Стало очевидным, что дом устарел? Владельцы заключают договор, около года живут в гостинице, а затем получают новый дом. Несколько добавившихся квартир остаются в собственности девелопера.

Безразличие жильцов к своему району губит его. Самоорганизация, требовательность к местным органам власти, полиции, муниципальному образованию и здравоохранению, помноженные на серию грамотных девелоперских проектов, выводят район на иной уровень престижности. И почему-то при этом детям остается где играть.

А вот собственность на жилье по-русски - это грандиозная подмена, приватизация некоего объема воздуха между стенами, полом и потолком в доме, стоящем на чужой земле. Москвичи борются не за площадки с чугунными качелями. Они борются против хамского к себе отношения: «Ты - никто. Ничего твоего здесь нет. Давайте жить в тесноте, да не в обиде, а будешь возмущаться - можем и обидеть».

Земельный вопрос испортил город

Нельзя обойти стороной и такую сторону девелоперского бизнеса, как получение и согласование исходно-разрешительной документации (ИРД). У нас для новой и независимой компании этот процесс способен стать непреодолимым препятствием для выхода на строительный рынок какого-либо региона. Для компаний же, успевших укрепиться на рынке, это всего лишь неприятное, но понятное условие игры. Отсюда внешне противоречивые оценки специалистов рынка.

«Наши многостадийные согласования приводят западных коллег в шок, - говорит управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталия Тихоновская. - Также они не понимают, как можно, не имея участка в собственности, строить, например, гостиницу на условиях долгосрочной аренды. Они не принимают наших рисков, связанных с землей. Особенно это касается Москвы».

В то же время Максим Брусов не считает, что в России система получения разрешительной документации усложнена: «Существуют не менее серьезные проблемы: отсутствие коммуникаций, монополизация в цементной отрасли. Но, конечно, упрощение процедуры согласования и систематизация распределения земельных участков на первичном рынке создали бы лучшие условия для работы девелоперов».

Одним словом, получение участка и согласование ИРД сами по себе не являются источником коррупции или социальных конфликтов. Вопрос, повторимся, в собственности на землю. Только частная собственность владельцев дома на соответствующий участок дает шанс небольшим новым девелоперским компаниям.

Власти покупают Дома у дороги

Наверное, если бы городская администрация в качестве рядового, хоть и оптового покупателя ежегодно приобретала для малоимущих 20 тыс. квартир, это существенно изменило бы первичный рынок. Наверное, в этом случае городские власти более внимательно подходили бы к формированию очереди нуждающихся в жилье. Ведь даже по подсчетам членов московского правительства, до четверти очередников в состоянии частично оплатить стоимость предоставляемого жилья. А значит, к малоимущим они никак не относятся.

Столичные власти избрали иной путь. Тот, который привел к полному разрушению рынка жилья эконом-класса. Аргумент «нет земли» критики не выдерживает. В мире немало крупных и вполне благополучных городов с плотностью населения выше московской, в которых тем не менее представлены все классы жилья.

«Вы хотите жить в доме у железной дороги?» - удивленно вопрошает чиновник. «Да, обожаю гудки и стук колес!» - ответят сотни тысяч москвичей. Ведь квартира в этом доме должна стоить до полутора раз, а то и вдвое дешевле, чем в аналогичном доме подальше от дороги. А вот на это ни власти, ни девелоперы не пойдут: слишком неприятные вопросы возникнут у потребителей. Чего, например, стоит нытье об ужасных ценах на цемент и минимальной прибыли от продажи дома в удобном месте, если квартиры в таком же доме, но в неудобном месте все-таки можно продавать гораздо дешевле? Главное - не подпускать к Москве всю эту мелюзгу, которая готова строить что угодно и где угодно. Мощностей электроэнергии, канализации и прочего на всех не напасешься, да и сунешь им палец в рот, они руку оттяпают. Привычные рыночные законы в условиях монополизации не работают.

Градостроительная политика столичных властей сводится к извлечению максимальной прибыли из сдачи земли в аренду. Разумное стремление. Но только при условии, если город имеет внятную программу развития инженерных сетей, транспорта, социальной, культурной, образовательной инфраструктуры. Девелопер, который реконструирует квартал, не способен в одиночку решить все эти проблемы. А если ими начинает заниматься сообщество девелоперов, это означает создание параллельных органов власти. И встает вопрос о смысле существования официальной городской администрации.

Впрочем, Москве это не грозит. Как было сказано, генеральный девелопер в столице теперь один - правительство города. Но в то, что он начнет возводить как можно больше, где только можно, по разным ценам, но по единому плану, верится с трудом. Ведь не было препятствий проводить эту политику раньше.

«И не от счастия бежит...»

Девелоперы уходят из столицы. В Подмосковье. В регионы. За рубеж. Хотя довольно робко. «Сегодня российские девелоперы осваивают западный рынок и рынок ближнего зарубежья в большей степени для расширения собственной доли на рынке, а не для извлечения максимальной прибыли, - говорит директор по маркетингу группы компаний «Конти» Юрий Синяев. - Россия - развивающаяся страна, поэтому отечественный строительный рынок сегодня более перспективен по сравнению с западным. Для успешной работы в другой стране российскому девелоперу необходимо тщательно изучить местный рынок, создать определенный имидж и наработать репутацию, чтобы его приняли на этом рынке. Это нелегко и требует немалых финансовых вложений. Управлять филиалом собственной компании за рубежом на сегодняшний день способно меньшинство».

Российские девелоперы, работающие на Западе сегодня, в большинстве случаев собственными силами лишь создают проект, а возводят его с помощью местных строительных компаний. То есть подобный подход может быть больше интересен консалтинговым, а не девелоперским структурам.

Действительно, для многих зарубежных девелоперов сегодня больше привлекателен российский рынок, чем российским - зарубежный. Западные компании имеют больше практики в области девелопмента. Их проекты более грамотны с точки зрения концепции, которая определяет дальнейшую судьбу объекта.

Тем не менее отечественная строительная отрасль имеет хорошие перспективы. Ведь девелопмент - это в первую очередь организаторский бизнес. А тут нашим предпринимателям равных мало: правила известны, опыт есть, связи тоже.

«Очевидно, в этом году многострадальный процесс вступления в ВТО перейдет в практическую плоскость, - говорит генеральный директор Real-Estate Consult Михаил Храмов. - Есть хорошие шансы, что ключевые договоренности будут достигнуты уже осенью. Это не означает немедленного разрушения региональных монополий на строительном рынке или устранения препон для продвижения наших компаний в Европе. Но преимущества публичных компаний скажутся достаточно быстро».

Иначе говоря, акции передовых строительных компаний останутся хорошим объектом инвестиций и, видимо, повысят свою привлекательность. Что ж, у монополизации тоже есть свои плюсы. Выигрывают ли от этого жители городов и сами города - другой вопрос.

Альберт АКОПЯН