В начале этого года мы выкристаллизовали нашу стратегию

[FL]- Н[/FL]есмотря на присутствие в портфеле компании крупных жилых комплексов, "Баркли" ассоциируется со строительством небольших клубных домов на территории "Золотой мили" в Москве - на Остоженке. По данным "РБК-Недвижимости", площадок в этом районе уже не осталось. Означает ли это, что "Баркли" больше не будет строить на Остоженке?

- Буквально вчера я потратил час на прогулку по Остоженке, прошелся по всем переулкам. Я насчитал 6-8 зданий, построенных в конце 1990-х - начале 2000-х годов, которые морально устарели. Это и офисные центры, и жилые комплексы на 20-50 квартир. Если зайти в подъезды этих домов, они ничем не отличаются от зданий бизнес-класса: цветы в горшках стоят по подоконникам, охранник странного вида... Функциональное назначение этих зданий сегодня не соответствует статусу Остоженки, который сложился, в том числе, с участием "Баркли".

Следующим витком развития Остоженки будет выкуп подобных зданий. И дальше - либо их реновация, либо снос и строительство на их месте более концептуальных объектов.

Понятно, что стоимость "входа" в проект для девелоперов будет выше, чем десять лет назад. Но и цена квадратного метра за это время тоже выросла. Девелопер, который придет на Остоженку, должен будет задать себе вопрос: какой продукт он создаст, что в нем будет нового? И почему квадратный метр будет стоить не 15 тыс., а 30-40 тыс. долларов? На Остоженке мы продаем не просто качественное и концептуальное жилье, но и эмоции, ощущения, историю. Не так просто убедить людей, что именно этот дом, этот вид из окна стоит таких денег. Креатив, ноу-хау имеют здесь гораздо большее значение, чем в других сегментах. Именно это отличает "Баркли" от других застройщиков, именно эти компетенции компания постоянно развивает, поскольку спрос на подобные продукты будет всегда.

Отвечая на ваш вопрос "Закончилась ли Остоженка?", я говорю: "Нет". Просто теперь изменилась структура девелоперского проекта и принципы создания добавленной стоимости. 

- Означает ли это, что "Баркли" будет рассматривать подобные проекты на Остоженке?

- Безусловно, мы прорабатываем такие вопросы. Конкретно шесть или семь зданий стоят у меня в шортлисте.

- Мы рассматриваем несколько зон в Москве, которые имеют потенциал развития. Речь даже не идет о повторении Остоженки, а о создании новой комфортной для жизни среды в одном из других районов столицы. 

Есть принцип, общий для любого бизнеса, - маркетмейкер зарабатывает все сливки. В случае с Остоженкой мы реализовали этот принцип на практике. Но факторы, которые предопределяют успешность того или иного района, могут лежать в разных плоскостях, не только в близости к Кремлю.

Если для Остоженки факторами успеха являются престиж, историческая застройка, видовые характеристики, то, например, в районе Шаболовки мы видим абсолютно другие плюсы, которые позволят ей превратиться в понятный для покупателей объект инвестиций и проживания. Это близость к центру, хорошая транспортная доступность, парки, школы, университеты, медицинские учреждения и достаточно однородная социальная среда. В соседних районах - Гагаринском, Академическом - живет много преподавателей, выпускников хороших вузов, отсюда высокий уровень образования и наличие специализированных школ. Район удобен для семейной жизни, воспитания детей. Этого нет, допустим, на Остоженке, но это есть на Шаболовке.

В начале этого года мы выкристаллизовали нашу стратегию, отвечая как раз на ваш вопрос: что для нас важнее - искать последние объекты на Остоженке либо смотреть более широко на возможности, которые дает город? Мы остались в сегменте люкс, но бизнес должен расти, в том числе, и в объемах. Поэтому мы приняли решение выйти в смежные сегменты "премиум" и "бизнес". Это менее маржинальные рынки, но более емкие и технологизируемые. Мы понимаем, что развивать масштаб бизнеса только на Остоженке или только на классе люкс достаточно сложно. И нужно плавно мигрировать в другие сегменты.

Основная идеология в том, что свой бренд, свои компетенции мы развиваем в самом высоком ценовом сегменте, но капитализируем их в виде масштаба прибыли в "премиуме" и "бизнесе". При этом класс люкс остается нашим флагманом. На нем мы оттачиваем наше мастерство создавать продукты, которые ценятся покупателем.

- Когда в 1999 году Леонид Казинец построил первый клубный дом на Остоженке, это было "бомбой" для рынка. На десять квартир пришлось двадцать покупателей - возможны ли такие прорывы у компании в будущем?

- Это не вопрос для бизнеса - создать или не создать "бомбу". Главное - выстроить устойчивую бизнес-модель. Корпорация "Баркли" сумела масштабировать успех 1999 года, реализовав несколько проектов в последующие десять лет на Остоженке. 

Каждый девелопер должен четко понимать, что есть его капитал. Это бренд, технологии, себестоимость строительства, умение создавать эталонные для рынка продукты? И именно эту составляющую необходимо капитализировать. Успешная компания умеет это делать, причем не один раз. Она всегда движется, аккуратно переходит в другие сегменты либо пробует создавать другие продукты.

- Новый ЖК Barkli Residence на улице Орджоникидзе рядом с Донским монастырем вызвал много критики со стороны архитектурной общественности, но все-таки был одобрен столичными властями. Что вы вынесли из этого конфликта?

- Сначала расскажу о хронологии событий, чтобы было понятно. Проект был согласован еще в ноябре прошлого года главным архитектором Москвы. Затем мы получили положительное заключение экспертизы. Единственным препятствием, которое нас отделяло от начала строительства, было разрешение на снос Донских бань, которые располагались на нашей площадке. Такие решения принимаются в Москве на специальной городской комиссии, которая может запретить снос только на одном основании - если здание признано памятником. На рабочей группе эксперты "Архнадзора" пришли к выводу, что бани памятником не являются.

Далее мы вышли на городскую комиссию, где этот вопрос был поднят снова. Но в процессе обсуждения выяснилось, что основной причиной, почему "Архнадзор" выступает против нашего проекта, является не снос, а новое строительство. Де-факто их позиция понятна: они заботятся о районе, о влиянии на Донской монастырь. Де-юре у комиссии не было оснований отказывать нам в сносе. Был осуществлен дополнительный, более глубокий визуально-ланшафтный анализ с 25 точек (хотя процедурно требуется 3-4 точки). Проект был повторно рассмотрен на городской комиссии по сносу, на которой было принято решение вынести его на рассмотрение Архитектурного совета Москвы.

Архитектурный совет детально рассмотрел все аспекты нашего проекта, выслушал мнения представителей "Архнадзора" и принял решение, что Barkli Residence не оказывает влияния на Донской монастырь, в связи с чем городской комиссией по сносу было дано разрешение на снос бань в мае этого года.

Что мы вынесли из этой ситуации? Не нужно торопиться. В какой-то момент власть должна выступить арбитром. В случае с нашим проектом такой арбитр должен был появиться над регламентом, над системой. Мы понимали, что есть позиция "Архнадзора" и есть наши законные основания как застройщика сносить и строить. Я считаю, что городские власти поступили мудро, направив проект на рассмотрение Архитектурного совета, где все стороны смогли высказаться и профессиональные эксперты приняли взвешенное решение. Тем самым мы ушли от конфликта, который в любом случае никому пользы бы не принес. Да, мы потратили время, но зато сейчас мы можем смело это обсуждать.

Беседовал Игнат Бушухин