Подмосковье будут застраивать жильем бизнес-класса
[FL]– Д[/FL]авайте начнем с определения – что вы понимаете под термином "городское жилье бизнес-класса"?
– С начала 2000-х гг. рынок жилья бизнес-класса, к сожалению, развивался без привязки к четким критериям. И сегодня до сих пор не существует четкой и общепринятой классификации, которая бы определяла, что такое экономжилье, бизнес-жилье или элитный класс. Жилье бизнес-класса существует уже почти 15 лет, но до сих пор девелопер сам решает, к какому именно классу отнести свой проект, и часто использует это в своих маркетинговых целях – чтобы привлечь клиентов. Наиболее размыта граница между комфорт-классом и бизнес-классом, особенно в области, где география расположения объектов бизнес-класса более широкая, чем в Москве и фактор локации трактуется рынком более вольно.
Главное, что относит жилой комплекс к бизнес-классу, – это технология строительства. Дом или жилой комплекс бизнес-класса по определению не может быть панельным. Говоря про локацию, стоит отметить, что в начале 2000-х гг. месторасположение новых домов бизнес-класса было сведено к Центральному административному округу Москвы. Со временем бизнес-класс, конечно, шагнул на периферию, в том числе и в такие непрестижные округа, как Восточный и Юго-Восточный. Например, жилые комплексы рядом с Лосиным Островом можно по потребительским характеристикам смело отнести к бизнес-классу – но еще 10 лет назад расположение жилья такого уровня в районе Богородское вызвало бы ухмылку у всего рынка и резонные подозрения, что уровень проекта находится в диссонансе с локацией. Но сегодня мы видим – потребители отреагировали позитивно, в этих жилых комплексах практически все квартиры распроданы. Это говорит о том, что жилье бизнес-класса востребовано в Москве даже в тех районах, которые раньше развивались за счет жилья экономкласса. И подтверждает тезис, что приход более дорогого жилья в ранее депрессивные районы развивает их, поднимает их на более высокий уровень развития, делает более престижными, приводит в локацию ту инфраструктуру, которая нужна и доступна более платежеспособным жителям. Так происходило в Москве, так происходит сейчас в области. Жилье бизнес-класса приводит за собой средний класс, действуя на развитие района крайне позитивно.
Я продолжаю настаивать, что власти должны не просто разработать, озвучить, но и вменить определенные критерии жилья по классам. Если девелопер отвечает определенным критериям, он может назвать свой комплекс жильем бизнес-класса или выше, если нет – то пусть оперирует названием экономкласса.
– А почему это должны делать власти, ведь всегда существовала позиция, что рынок может сам организоваться в этом вопросе?..
– Опыт показывает, что нет, не может, не всегда он в этом заинтересован. Кто-то должен выработать эти правила, эти критерии, изначально. Без города, области, без властей, которые являются регулятором по отношению к профессиональным игрокам, по определению это сделать невозможно. Потому что девелопер всегда будет пытаться тащить одеяло на себя и играть в свои ворота.
– Но ведь были же попытки организовать сегментацию рынка – Российская гильдия риэлторов этим занималась, в частности…
– И у Министерства регионального развития тоже на этот счет были свои мысли (приказ Министерства регионального развития РФ от 28 июня 2010 г. № 303 "Об утверждении Методических рекомендаций по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса"). Например, "экономом" они назвали квартиру в 30 кв. м, где кухня занимает всего 4 кв. м… Кто-то из девелоперов пытается реализовывать эти параметры в своих проектах? Застройщики не найдут покупателей на такое жилье ни в Москве, ни в Подмосковье. У нас свободный рынок, где на первом месте – требования покупателей. Хотя, если мне не изменяет память, в Домодедове есть в продаже однокомнатные квартиры-студии по 900 тыс. руб. – кто-то, наверное, и такое жилье купит, особенно приезжие, в качестве стартового объекта недвижимости. Но как определяющий критерий, наверное, это неприемлемо.
– Вы сказали, что локация остается одним из главных признаков бизнес-класса. Говоря про Московскую область, означает ли это, что чем ближе проект к МКАД, тем локация более "бизнесовая"?
– Да, из-за близости к МКАД люди тратят меньше времени на дорогу – это основополагающий фактор на сегодняшний день для очень многих семей. Чтобы купить и содержать квартиру бизнес-класса, все-таки приходится работать за московскую зарплату. Среди покупателей жилья бизнес-класса лишь 5% могут позволить себе не ездить на работу или ездить нерегулярно, в удобное для них время – это либо люди творческих профессий, либо отошедшие от дел бизнесмены. Для тех, кто совершает маятниковые поездки "область – Москва – область" ежедневно, очень важно максимально короткое время поездки от дома до работы, чтобы успевать и зарабатывать деньги, и проводить время с семьей.
– А спрос на жилье бизнес-класса в Подмосковье вообще есть?
– Говоря о наших проектах – это не просто спрос, это сегодня даже какой-то бум. Мы увеличили наш фронт-офис, чтобы принимать все входящие звонки. Эту ситуацию мы наблюдаем на протяжении всего первого квартала 2014 г.
– Да, конечно, но это не значит, что спроса не было раньше. Не было бума, как сейчас, но был нормальный, стабильный спрос. Мы еще в январе сообщили о том, что продали 60% всех квартир в одном из наших жилых комплексов, продажи в котором стартовали в конце 2012 г. Сообщили до лавины общественно-политических и экономических новостей – Олимпиады, Украины, девальвации рубля… Которая, кстати, и вызвала бум, сделав недвижимость фактически альтернативой депозитам в банках.
– Чем различается бизнес-класс в Москве и Подмосковье?
– Подмосковные проекты более удачно "инкрустированы" в ландшафт, в окружение. К сожалению, среди жилья бизнес-класса в столице вы не найдете ни одного проекта, в котором из окон не открывается вид на советское наследие: "хрущевки", промзоны и т.д. Дома "окна в окна" – тоже не лучший вариант. Даже в таких местах, как Новый Арбат или Тверская, с верхних этажей жилых комплексов бизнес-класса вы все равно будете "любоваться" неприглядным видом на город, застроенный преимущественно в эпоху типового панельного домостроения. А в Московской области на сегодняшний день появляются проекты жилых комплексов, которые не уступают по инфраструктуре московским, но с идеальными видовыми характеристиками, экологией.
– Но ведь вид из окна – это идеалистические характеристики. А покупатели в первую очередь принимают решение о покупке квартиры, ориентируясь на цены. Правы ли те, кто говорит, что покупателям бизнес-класса в Подмосковье просто не хватает средств на приобретение квартиры бизнес-класса в Москве?
– Конечно, главное отличие – это цена. Подмосковный бизнес-класс фактически ниже по цене, чем московский жесткий "эконом". За те деньги, которые просят девелоперы в Московской области за жилье бизнес-класса, в Москве вы уже давно ничего достойного не сможете приобрести. А людям все важнее не просто купить метры, а видеть определенную концепцию жилья и понимать, что есть единое социальное окружение, некая приватность, закрытость, кластерность. Да и идеалистические характеристики не нужно сбрасывать со счетов – мы же постоянно общаемся с покупателями, так вот, вид из окна для них не на последнем месте, уверяю вас.
Но вернемся к сравнению Москвы и области. Например, в столице цена 1 квадратного метра квартиры в новом жилом комплексе экономкласса на Мосфильмовской улице с видом на железнодорожные пути составляет 215 тыс. руб. При этом цена 1 кв. м жилья бизнес-класса в Москве составляет от 240 до 600 тыс. руб.
В Подмосковье, в самом ближайшем его поясе, по цене 160-170 тыс. руб. за метр реально купить квартиру в клубном доме на 32 семьи, с панорамным остеклением, с подземным паркингом, с авторской архитектурой, со своими школами и детскими садами, в окружении природы, рядом с водой, и с вполне нормальной, а в перспективе – с хорошей транспортной доступностью.
– Вы не лукавите насчет транспортной доступности?
– Абсолютно нет. По нашей локации – к нам едут покупатели, они же не на вертолете добираются. Приезжают на машине, иногда специально по нескольку раз, в час пик, чтобы дать собственную оценку транспортной ситуации. Оценивают и покупают. Значит, не отпугивает их "Замкадье"? Тем, кто строит в Подмосковье, здесь очень помогает позиция властей по отношению к транспортной инфраструктуре и те реальные действия, которые предпринимаются: строятся дороги, развязки, планируется развитие железнодорожного транспорта и т.д. Например, из Куркина в скором времени можно будет добраться до центра Москвы за 30-40 минут на общественном транспорте, вообще минуя Ленинградское шоссе. Я не говорю, что все идеально уже сейчас. Но есть реальные перспективы, и люди это понимают. Просто когда транспортная проблема в локации решается, то жилье там сразу становится дороже, как, например, было в Куркине, в Митине, в Бутове.
– На нашей конференции прозвучало мнение, что в ближайшем будущем все новостройки Москвы (в пределах МКАД) будут бизнес-класса, а "эконом" останется только в Новой Москве. А как будет застраиваться, с вашей точки зрения, Московская область – очевидно, и экономклассом, и бизнес-классом?
– Я думаю, что с учетом всех последних постановлений правительства Московской области об ограничении высотности, обеспеченности инфраструктурой и т.д. девелоперы начнут серьезно задумываться над тем, оставаться им в экономклассе или переходить в "бизнес". В бизнес-классе более длинный период оборота денежных средств, дольше период строительства, но маржинальность выше.
Массовое жилье – самый простой вариант с точки зрения экономики бизнеса. Крупнейшие застройщики застраивали несколько гектаров земли миллионом квадратных метров, 24-этажными типовыми домами. Был понятен заработок – построить как можно больше жилья на как можно меньшем участке земли, которая в Подмосковье дорогая, даже золотая. Больше жилья, больше товара (того, что можно продать) – меньше дорог, меньше школ, детских садов, никаких парковок в принципе (того, что продать нельзя). В итоге мы имеем в области многомилионные резервации, гетто, дома, из которых невозможно утром выехать даже просто к трассе, поскольку двухполосная придомовая дорога с одной стороны занята припаркованными авто, а свободная полоса не предусматривает возможности разъехаться двум автомобилям. Утром все могут двигаться только в одну сторону…
Власти все делают для того, чтобы такие резервации больше не имели шансов появляться в области, поэтому продолжать работать в сегменте экономкласса застройщикам в ближайшие 3-5 лет станет невыгодно. Вместо 24 этажей, как раньше, девелоперам придется строить только 7-9 этажей, они будут пересматривать свои портфели и уходить в более высокий ценовой сегмент – бизнес-класс. Потому что строить 7-9 этажей в массовом сегменте – это, учитывая стоимость земли, работать в минус.
Игнат Бушухин
