Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Партнер Усманова наймет генералов для создания систем прослушки 00:01, Технологии и медиа Второй раунд переговоров по NAFTA пройдет в сентябре в Мексике 20 авг, 23:58, Политика Путин вышел на сцену Koktebel Jazz Party 20 авг, 23:55, Политика «Альфа-Капитал» отозвал письмо сотрудника о проблемах в частных банках 20 авг, 23:39, Финансы Жертвами ДТП под Владимиром стали четыре человека 20 авг, 23:35, Общество Собянин назвал «тратой времени» дебаты о переносе столицы из Москвы 20 авг, 23:24, Политика СКР начал проверку из-за загрязнения Яузы в Москве 20 авг, 23:00, Общество Суд Ирана обязал США выплатить $245 млн жертвам иракских химатак 20 авг, 22:41, Политика Разговор в лагере: что просили у Путина на крымской «Тавриде» 20 авг, 22:37, Политика СМИ сообщили о замеченной в Париже машине испанских террористов 20 авг, 22:29, Общество Шесть человек погибли в аварии в Туве 20 авг, 22:05, Общество СМИ сообщили о задержании вероятного убийцы пауэрлифтера Драчева 20 авг, 21:32, Общество В Лас-Вегасе умер американский комик Джерри Льюис 20 авг, 21:30, Общество Порошенко похвастался модернизированным на Украине танком Т-72 в Facebook 20 авг, 20:59, Политика О трудовых правах должны знать все: работа – это не только обязанности 20 авг, 20:45, Партнерский материал Путин предложил подумать о способах цензуры в России 20 авг, 20:28, Политика «Челси» на последних минутах вырвал победу в лондонском дерби 20 авг, 20:20, Спорт Путин рассказал о своем любимом стиле в одежде 20 авг, 20:00, Политика The Times узнала о финансировании атак ИГ через сеть компаний в Уэльсе 20 авг, 19:46, Общество Москвичи смогут записаться к врачу через Telegram 20 авг, 19:28, Технологии и медиа Путин прилетел на «Тавриду» с опозданием почти на восемь часов 20 авг, 18:53, Политика Вокзал Марселя эвакуировали из-за подозрительной сумки 20 авг, 18:38, Общество Манчини объяснил исключение Дзюбы из заявки «Зенита» 20 авг, 18:30, Спорт СКР начал проверку гибели засыпанного песком мальчика под Волгоградом 20 авг, 18:16, Общество В Москве арестовали главу крупнейшего столичного производителя хлеба 20 авг, 18:15, Общество Полиция Испании рассказала о 12 членах ячейки террористов в Каталонии 20 авг, 17:58, Общество Глава МИД Австрии обвинил Эрдогана во вмешательстве в дела других стран 20 авг, 17:21, Общество Александр Кокорин забил в пятом матче подряд в чемпионате России 20 авг, 17:01, Спорт
Жилье бизнес-класса в Подмосковье
Материалы по теме Что происходит с ценами на квартиры в Подмосковье
14 апр, 2014 16:38
0
Дмитрий Котровский Подмосковье будут застраивать жильем бизнес-класса
Вице-президент девелоперской компании "Химки Групп" Дмитрий Котровский рассуждает в интервью "РБК-Недвижимости" о перспективах развития жилья бизнес-класса в Московской области. По словам эксперта, средний класс переезжает из Москвы в Подмосковье за лучшей ценой, экологией и… транспортной доступностью.

Вице-президент "Химки Групп" Дмитрий Котровский[FL]– Д[/FL]авайте начнем с определения – что вы понимаете под термином "городское жилье бизнес-класса"?

– С начала 2000-х гг. рынок жилья бизнес-класса, к сожалению, развивался без привязки к четким критериям. И сегодня до сих пор не существует четкой и общепринятой классификации, которая бы определяла, что такое экономжилье, бизнес-жилье или элитный класс. Жилье бизнес-класса существует уже почти 15 лет, но до сих пор девелопер сам решает, к какому именно классу отнести свой проект, и часто использует это в своих маркетинговых целях – чтобы привлечь клиентов. Наиболее размыта граница между комфорт-классом и бизнес-классом, особенно в области, где география расположения объектов бизнес-класса более широкая, чем в Москве и фактор локации трактуется рынком более вольно.

Главное, что относит жилой комплекс к бизнес-классу, – это технология строительства. Дом или жилой комплекс бизнес-класса по определению не может быть панельным. Говоря про локацию, стоит отметить, что в начале 2000-х гг. месторасположение новых домов бизнес-класса было сведено к Центральному административному округу Москвы. Со временем бизнес-класс, конечно, шагнул на периферию, в том числе и в такие непрестижные округа, как Восточный и Юго-Восточный. Например, жилые комплексы рядом с Лосиным Островом можно по потребительским характеристикам смело отнести к бизнес-классу – но еще 10 лет назад расположение жилья такого уровня в районе Богородское вызвало бы ухмылку у всего рынка и резонные подозрения, что уровень проекта находится в диссонансе с локацией. Но сегодня мы видим – потребители отреагировали позитивно, в этих жилых комплексах практически все квартиры распроданы. Это говорит о том, что жилье бизнес-класса востребовано в Москве даже в тех районах, которые раньше развивались за счет жилья экономкласса. И подтверждает тезис, что приход более дорогого жилья в ранее депрессивные районы развивает их, поднимает их на более высокий уровень развития, делает более престижными, приводит в локацию ту инфраструктуру, которая нужна и доступна более платежеспособным жителям. Так происходило в Москве, так происходит сейчас в области. Жилье бизнес-класса приводит за собой средний класс, действуя на развитие района крайне позитивно.

Я продолжаю настаивать, что власти должны не просто разработать, озвучить, но и вменить определенные критерии жилья по классам. Если девелопер отвечает определенным критериям, он может назвать свой комплекс жильем бизнес-класса или выше, если нет – то пусть оперирует названием экономкласса.

– А почему это должны делать власти, ведь всегда существовала позиция, что рынок может сам организоваться в этом вопросе?..

– Опыт показывает, что нет, не может, не всегда он в этом заинтересован. Кто-то должен выработать эти правила, эти критерии, изначально. Без города, области, без властей, которые являются регулятором по отношению к профессиональным игрокам, по определению это сделать невозможно. Потому что девелопер всегда будет пытаться тащить одеяло на себя и играть в свои ворота.

– Но ведь были же попытки организовать сегментацию рынка – Российская гильдия риэлторов этим занималась, в частности…

– И у Министерства регионального развития тоже на этот счет были свои мысли (приказ Министерства регионального развития РФ от 28 июня 2010 г. № 303 "Об утверждении Методических рекомендаций по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса"). Например, "экономом" они назвали квартиру в 30 кв. м, где кухня занимает всего 4 кв. м… Кто-то из девелоперов пытается реализовывать эти параметры в своих проектах? Застройщики не найдут покупателей на такое жилье ни в Москве, ни в Подмосковье. У нас свободный рынок, где на первом месте – требования покупателей. Хотя, если мне не изменяет память, в Домодедове есть в продаже однокомнатные квартиры-студии по 900 тыс. руб. – кто-то, наверное, и такое жилье купит, особенно приезжие, в качестве стартового объекта недвижимости. Но как определяющий критерий, наверное, это неприемлемо.

– Вы сказали, что локация остается одним из главных признаков бизнес-класса. Говоря про Московскую область, означает ли это, что чем ближе проект к МКАД, тем локация более "бизнесовая"?

– Да, из-за близости к МКАД люди тратят меньше времени на дорогу – это основополагающий фактор на сегодняшний день для очень многих семей. Чтобы купить и содержать квартиру бизнес-класса, все-таки приходится работать за московскую зарплату. Среди покупателей жилья бизнес-класса лишь 5% могут позволить себе не ездить на работу или ездить нерегулярно, в удобное для них время – это либо люди творческих профессий, либо отошедшие от дел бизнесмены. Для тех, кто совершает маятниковые поездки "область – Москва – область" ежедневно, очень важно максимально короткое время поездки от дома до работы, чтобы успевать и зарабатывать деньги, и проводить время с семьей.

– А спрос на жилье бизнес-класса в Подмосковье вообще есть?

– Говоря о наших проектах – это не просто спрос, это сегодня даже какой-то бум. Мы увеличили наш фронт-офис, чтобы принимать все входящие звонки. Эту ситуацию мы наблюдаем на протяжении всего первого квартала 2014 г.

Олимпиады, Украина, девальвации рубля… все это вызвало бум, сделав недвижимость фактически альтернативой депозитам в банках
– Но это же понятно с чем связано…

– Да, конечно, но это не значит, что спроса не было раньше. Не было бума, как сейчас, но был нормальный, стабильный спрос. Мы еще в январе сообщили о том, что продали 60% всех квартир в одном из наших жилых комплексов, продажи в котором стартовали в конце 2012 г. Сообщили до лавины общественно-политических и экономических новостей – Олимпиады, Украины, девальвации рубля… Которая, кстати, и вызвала бум, сделав недвижимость фактически альтернативой депозитам в банках.

– Чем различается бизнес-класс в Москве и Подмосковье?

– Подмосковные проекты более удачно "инкрустированы" в ландшафт, в окружение. К сожалению, среди жилья бизнес-класса в столице вы не найдете ни одного проекта, в котором из окон не открывается вид на советское наследие: "хрущевки", промзоны и т.д. Дома "окна в окна" – тоже не лучший вариант. Даже в таких местах, как Новый Арбат или Тверская, с верхних этажей жилых комплексов бизнес-класса вы все равно будете "любоваться" неприглядным видом на город, застроенный преимущественно в эпоху типового панельного домостроения. А в Московской области на сегодняшний день появляются проекты жилых комплексов, которые не уступают по инфраструктуре московским, но с идеальными видовыми характеристиками, экологией.

– Но ведь вид из окна – это идеалистические характеристики. А покупатели в первую очередь принимают решение о покупке квартиры, ориентируясь на цены. Правы ли те, кто говорит, что покупателям бизнес-класса в Подмосковье просто не хватает средств на приобретение квартиры бизнес-класса в Москве?

– Конечно, главное отличие – это цена. Подмосковный бизнес-класс фактически ниже по цене, чем московский жесткий "эконом". За те деньги, которые просят девелоперы в Московской области за жилье бизнес-класса, в Москве вы уже давно ничего достойного не сможете приобрести. А людям все важнее не просто купить метры, а видеть определенную концепцию жилья и понимать, что есть единое социальное окружение, некая приватность, закрытость, кластерность. Да и идеалистические характеристики не нужно сбрасывать со счетов – мы же постоянно общаемся с покупателями, так вот, вид из окна для них не на последнем месте, уверяю вас.

Но вернемся к сравнению Москвы и области. Например, в столице цена 1 квадратного метра квартиры в новом жилом комплексе экономкласса на Мосфильмовской улице с видом на железнодорожные пути составляет 215 тыс. руб. При этом цена 1 кв. м жилья бизнес-класса в Москве составляет от 240 до 600 тыс. руб.

В Подмосковье, в самом ближайшем его поясе, по цене 160-170 тыс. руб. за метр реально купить квартиру в клубном доме на 32 семьи, с панорамным остеклением, с подземным паркингом, с авторской архитектурой, со своими школами и детскими садами, в окружении природы, рядом с водой, и с вполне нормальной, а в перспективе – с хорошей транспортной доступностью.

– Вы не лукавите насчет транспортной доступности?

– Абсолютно нет. По нашей локации – к нам едут покупатели, они же не на вертолете добираются. Приезжают на машине, иногда специально по нескольку раз, в час пик, чтобы дать собственную оценку транспортной ситуации. Оценивают и покупают. Значит, не отпугивает их "Замкадье"? Тем, кто строит в Подмосковье, здесь очень помогает позиция властей по отношению к транспортной инфраструктуре и те реальные действия, которые предпринимаются: строятся дороги, развязки, планируется развитие железнодорожного транспорта и т.д. Например, из Куркина в скором времени можно будет добраться до центра Москвы за 30-40 минут на общественном транспорте, вообще минуя Ленинградское шоссе. Я не говорю, что все идеально уже сейчас. Но есть реальные перспективы, и люди это понимают. Просто когда транспортная проблема в локации решается, то жилье там сразу становится дороже, как, например, было в Куркине, в Митине, в Бутове.

– На нашей конференции прозвучало мнение, что в ближайшем будущем все новостройки Москвы (в пределах МКАД) будут бизнес-класса, а "эконом" останется только в Новой Москве. А как будет застраиваться, с вашей точки зрения, Московская область – очевидно, и экономклассом, и бизнес-классом?

– Я думаю, что с учетом всех последних постановлений правительства Московской области об ограничении высотности, обеспеченности инфраструктурой и т.д. девелоперы начнут серьезно задумываться над тем, оставаться им в экономклассе или переходить в "бизнес". В бизнес-классе более длинный период оборота денежных средств, дольше период строительства, но маржинальность выше.

Массовое жилье – самый простой вариант с точки зрения экономики бизнеса. Крупнейшие застройщики застраивали несколько гектаров земли миллионом квадратных метров, 24-этажными типовыми домами. Был понятен заработок – построить как можно больше жилья на как можно меньшем участке земли, которая в Подмосковье дорогая, даже золотая. Больше жилья, больше товара (того, что можно продать) – меньше дорог, меньше школ, детских садов, никаких парковок в принципе (того, что продать нельзя). В итоге мы имеем в области многомилионные резервации, гетто, дома, из которых невозможно утром выехать даже просто к трассе, поскольку двухполосная придомовая дорога с одной стороны занята припаркованными авто, а свободная полоса не предусматривает возможности разъехаться двум автомобилям. Утром все могут двигаться только в одну сторону…

Власти все делают для того, чтобы такие резервации больше не имели шансов появляться в области, поэтому продолжать работать в сегменте экономкласса застройщикам в ближайшие 3-5 лет станет невыгодно. Вместо 24 этажей, как раньше, девелоперам придется строить только 7-9 этажей, они будут пересматривать свои портфели и уходить в более высокий ценовой сегмент – бизнес-класс. Потому что строить 7-9 этажей в массовом сегменте – это, учитывая стоимость земли, работать в минус.

Игнат Бушухин 

Об авторах
Дмитрий Котровский Химки Групп
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости