Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Ростуризм проверит данные о пострадавших при ДТП в Турции 11:42, Общество В Турции при ДТП с автобусом погибли пять человек 11:42, Общество Следствие по Гоголю: дело Серебренникова в постановке РБК 11:33, Общество  В Одессе неизвестные демонтировали бюст Жукова 11:24, Общество Американец выиграл в лотерею самую большую в истории сумму 11:23, Общество Боевики ИГ в новом видео пригрозили Испании очередными атаками 11:15, Общество В Бразилии потребовали тюремный срок для Роберто Карлоса 11:04, Спорт Где брать энергию и воду для новых домов в рамках программы реновации 11:04, Мнение После убийства чемпиона уголовное дело завели против двух росгвардейцев 10:59, Общество «ФК Открытие» продал долю в кипрском банке RCB 10:56, Финансы Volkswagen представил компактный кроссовер T-Roc 10:44, Авто Минэкономразвития подготовило поправки для регулирования «Яндекс.Маркет» 10:43, Бизнес СМИ узнали о переезде федеральных чиновников в «Москва-Сити» 10:41, Город Россияне назвали смерть Глаголевой самым запомнившимся событием августа 10:40, Общество «Дождь» узнал о резиденции для Путина на «вилле Шерлока Холмса» в Выборге 10:32, Политика Сбербанк снизил стоимость рефинансирования ипотеки других банков 10:31, Финансы Власти США введут визовые ограничения против четырех стран 10:25, Политика В Москве менее чем за сутки выпало до 50% месячной нормы осадков 10:23, Общество Проверьте ваше везение, предпринимательское чутьё и деловую хватку 10:12, РБК и Билайн В Москве осталось разрушить 50 пятиэтажек по лужковской программе сноса 10:11, Город «Яндекс» назвал самые популярные летние развлечения россиян 09:47, Общество Осужденный по «болотному делу» Непомнящих вышел на свободу 09:45, Политика «Коммерсантъ» узнал о подготовке Минфином реформы рынка алмазов 09:41, Бизнес О трудовых правах должны знать все: работа – это не только обязанности 09:37, Партнерский материал В Казахстане столкнулись два пассажирских автобуса 09:33, Общество СМИ узнали о требовании главного редактора WSJ избегать критики Трампа 09:22, Политика Правительство поручило ВЭБу финансирование проектов «Цифровой экономики» 08:44, Экономика Медведев выделил 535 млн руб. на грузовики для ООН 08:19, Политика
Как монетизировать свой дом
Материалы по теме Самая дорогая мансарда Москвы стоит $6,7 млн Более 15 фабричных зданий в Москве переделали под жилье "Сталинки" в Москве будут надстраивать, а не сносить
25 сен, 2014 12:01
0
Как монетизировать свой дом
Собственники многоквартирных домов часто жалуются на нехватку средств даже на проведение текущего ремонта, не говоря уже о капитальном. А зря: обычные городские дома могут приносить серьезный доход своим жильцам за счет умелой монетизации общедомовой площади.
Фото: depositphotos.com/strelok

Как улучшить свои жилищные условия, не покупая новую квартиру? Как оплатить капитальный ремонт без значительного вложения собственных средств? Наконец, как, живя в многоквартирном доме, не только тратить на это деньги, но и зарабатывать? Такие вопросы волнуют всех жильцов, которым государство дало право распоряжаться общедомовой собственностью, переложив при этом все проблемы по содержанию домов на их плечи.

Инвестировать в свой многоквартирный дом - надстроить мансарду, увеличить площади квартир, переделать подвал под велостоянку, открыть магазин или построить гараж на придомовой территории - выгодно. Но даже в Москве такие действия пока не правило, а исключение из него. Тем не менее потенциал есть. По данным департамента градостроительной политики и строительства Москвы, в столице может быть надстроено примерно 400 домов высотой 3-5 этажей, износ которых составляет не более 50%. А это - прямой заработок для самих жильцов.

Один из примеров грамотного управления многоквартирной собственностью - московский дом по улице Мишина, 32, одноименное ТСЖ которого было создано в 2004г. Все собственники этого двухподъездного дома, состоящего из 16 квартир, согласились на его расширение и надстройку. Участие в финансировании проекта приняли около 70% жильцов, то есть те, кто пожелал улучшить свои жилищные условия. К ним присоединились и новые члены ТСЖ, проживающие в соседних домах. Все инвестиции в реконструкцию дома, строительство отдельного подземного индивидуально-теплового пункта (ИТП) и подземного паркинга - это средства членов ТСЖ. Реконструкция дома проводилась без отселения. В итоге вокруг старого дома создан новый фундамент, на котором надстроены этажи и за счет которого площадь существующих квартир увеличилась на 18-35 кв. м.

Фото: depositphotos.com/vladek

Коротко о теме - видео-комментарии (05:03)
"РБК-Недвижимости" на РБК-ТВ

Как рассказал председатель правления ТСЖ "Мишина, 32" Гарри Куренков, стоимость обследования несущей способности дома составила около 500 тыс. руб., выяснение несущей способности грунтов - около 3 млн руб., буклет предпроектного предложения - около 500 тыс. руб. Примерно по 5 млн руб. ушло на договора с МОЭК и МОЭСК на получение техусловий, выделение дополнительных мощностей и подключение. На договор с ГлавАПУ за межевание квартала для постановки участка на кадастровый учет пришлось выложить 980 тыс. руб. Еще 4 млн руб. стоило градообоснование. В общей сложности реконструкция дома обошлась в 30 млн руб.

Помимо надстройки рядом с домом был выстроен подземный ИТП, куда из полуподвального помещения под лестничными клетями вынесено теплоснабжение и узел учета тепла всего дома. Из этого же полуподвала на пятый (технический) этаж перенесена техническая служба по электроснабжению и система диспетчеризации. В полуподвальном помещении остались только стояки канализации и вводное распределительное устройство электроснабжения.

Москомархитектура обязала ТСЖ построить также подземный паркинг с обитаемой крышей - 570 кв. м зеленого участка перед домом. Изначально в паркинге планировалось 46 машино-мест - по числу квартир, но на собрании собственники жилья приняли решение, что вполне достаточно будет и 20 мест.

Фото: depositphotos.com/gpointstudio

По итогам реконструкции, строительства ИТП и подземного паркинга, замены труб, окон, установки дорогих лифтов, кованых ограждений и т. п. строительная смета, разработанная МНИИТЭП, увеличилась со 196 млн до 250 млн руб. "Для нас это оказалось вполне подъемной суммой, так как стоимость надстроенной жилой площади в нашем доме составляет порядка 320 тыс. руб. за 1 кв. м, - говорит Гарри Куренков. - За счет новых членов ТСЖ, которые тоже принимают участие в строительстве, можем себе это удорожание позволить. Они все заинтересованы в том, чтобы проект был выполнен как можно лучше, поэтому платят на него". Сдача дома может состояться уже в конце сентября текущего года.

Еще один показательный пример надстройки мансарды в сталинском доме можно увидеть в Северо-Западном округе Москвы на улице маршала Новикова, 12 к1. Для реализации строительства двух мансардных этажей было создано ТСЖ. Особенную активность проявили собственники верхних этажей, пожелавшие купить дополнительную жилплощадь в своем доме и выступившие соинвесторами проекта. Компания "Мансарды Москвы" надстроила два этажа без отселения жильцов, сделала ремонт в подъезде и благоустроила придомовую территорию с организацией наземной парковки. Укреплять фундамент и фасады не пришлось, так как два новых этажа собраны из легких металлических конструкций. Добавочная нагрузка на конструкции дома и фундамент составляет не более 5-7%, тогда как сталинские дома строили с запасом прочности в 30-40%. Хотя конструкции легкие, они обеспечивают теплосбережение, поскольку собраны из сэндвич-панелей с утеплителем. Итоговая стоимость 1 кв. м с учетом всех преобразований и оформления документации составила примерно 5 тыс. долл. ("квадрат" в квартирах аналогичных домов стоит от 5 тыс. до 10 тыс. долл.).

Мансарда

Фото: depositphotos.com/photosphobos
Фото: depositphotos.com/MrHamster

Переоборудование чердака в мансарду (с капремонтом) по времени занимает около полутора лет, по затратам - 45-75 тыс. руб. за 1 кв. м в зависимости от площади мансарды и дома. Полученные дополнительные квадратные метры можно сдавать в аренду и тратить вырученные деньги на эксплуатацию дома/квартир или продать. Все зависит от того, кто выступает инвестором проекта - сами собственники или внешний девелопер. Если инвестор внешний, собственники за его счет получают полный капремонт дома и повышение качества жизни. В монолитно-кирпичных домах бизнес-класса с плоской кровлей с соблюдением всех требований к безопасности можно на крыше устроить рекреационную зону и пускать в нее жителей соседних домов. В некоторых случаях особенности кровли позволяют даже установить на крыше бассейн.

Фасады

Фото: depositphotos.com/chungking

Капитализация дома складывается из нескольких факторов, среди которых, например, "тюнинг" дома - устройство симпатичных входных групп, ремонт фасадов. На этом, конечно, не заработаешь, зато можно повысить стоимость своей недвижимости. Такие виды работ не требуют сложных согласований. Ремонт фасада здания можно провести за счет организации, арендующей пустое помещение в доме, например подвал или полуподвал, даже если он находится в собственности города. Главная задача здесь - добиться положительного решения собственников дома и умело вести переговоры с префектурой и арендатором.

Подвалы

Фото: depositphotos.com/jkirshphoto

Переоборудование подвала под кладовки или велостоянки должно проходить с согласия 2/3 кворума собрания собственников жилья. Для этого надо отгородить коммуникации так, чтобы они не мешали велосипедистам, но к ним был доступ работников коммунальных служб. Согласование несложной перепланировки в Мосжилинспекции можно сделать постфактум, в уведомительном порядке.

Собственниками цокольных этажей и первых нежилых этажей жильцы дома автоматически не становятся. Собственник этих площадей либо застройщик, либо город. Если жильцы захотят использовать эти площади с выгодой для себя, им придется либо выкупать их, либо арендовать. Если ТСЖ удастся выкупить эти помещения или создать возможность для размещения в подвале магазина, то вырученные от сдачи в аренду средства можно использовать для капитального ремонта дома либо напрямую распределять дивиденды между жильцами. Однако нужно понимать, что срок окупаемости от переоборудования подвала, сдачи в аренду цоколя и первого этажа может составить 5-7 лет для ретейла и 10-15 лет для офисов.

Пристройка к дому

Фото: depositphotos.com/cloudia

Кроме согласия всех собственников дома на пристройку к нему, нужно получить правоустанавливающие документы на земельный участок, заключения всех служб о том, что пристройка не ухудшит условий эксплуатации дома, не представляет опасности для коммуникаций и инженерных сетей и не нанесет дому вреда. При согласовании проекта Роспотребнадзор проверит проект на соответствие санитарным нормам, Госпожнадзор - на соответствие пожарным правилам. Затем проект следует согласовать в Комитете архитектуры и градостроительства. И только после этого можно подавать в местную администрацию заявление о проведении реконструкции.

Гаражи

Фото: depositphotos.com/blasbike

Для использования части придомового участка под гаражное строительство необходимо провести межевание квартала, поставить придомовую территорию на кадастровый учет. После этого территория становится общедомовой собственностью. Эксплуатация и содержание участка и дома осуществляются из одного источника, то есть за счет собственников жилья. Для них она может стать не только статьей расходов, но возможностью получить дополнительные доходы, если построить гаражи специально для сдачи в аренду. На вырученные средства можно провести ремонт дома, купить детскую площадку и пр. Но помните, что строительство объектов, например гаражей, на придомовой территории можно вести только в соответствии с установленными градостроительными регламентами, а не по одному желанию собственников.

Открытый бассейн

Фото: depositphotos.com/quackersnaps

В жилых комплексах бизнес-класса с собственной территорией жильцы могут использовать элементы инфраструктуры, созданные девелопером, для получения дохода. Например, открытый бассейн как часть общедолевой собственности может стать прибыльным бизнес-проектом для жильцов в летний сезон. Он окупится за 3‒5 лет и будет приносить в летние месяцы стабильный доход (вход на территорию бассейна, аренда шезлонга и пр.) Полученные средства за вычетом расходов могут стать монетарным доходом для всех собственников или пополнять фонд содержания общедомового имущества. 

Эта статья была опубликована в приложении "РБК-Недвижимость" к газете "РБК Daily" от 19.09.2014

 

 

При подготовке статьи использовались комментарии компаний KR Properties, "Химки Групп", "Миэль-Новостройки", Sminex, Sezar Group, Vesco Group,  ТСЖ "Мишина, 32", "Мансарды Москвы".

Елена Лыкова 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости