Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Иран назвал «провокацией» стрельбу корабля ВМС США по иранскому судну 02:24, Политика «Ведомости» узнали о запуске в России программы обмена старых iPhone 01:53, Бизнес В Минобороны России прокомментировали полет Ту-22 над Черным морем 01:42, Политика Спасатели нашли тело пропавшего после взрыва на шахте в Кузбассе горняка 01:04, Общество Умерла вдова Фрэнка Синатры 00:29, Общество Палата представителей США одобрила новые санкции против России 00:22, Политика Россияне на 34% сократили расходы на лоббирование в США 00:09, Бизнес Самолет авиакомпании Turkish Airlines экстренно сел в аэропорту Алжира 00:01, Общество Эксперты Кудрина заявили о недостаточной борьбе с нарушениями на выборах 00:00, Политика Богатые россияне стали в четыре раза чаще декларировать иностранные счета 00:00, Деньги Британский истребитель сопроводил российские Ту-22 над Черным морем 25 июл, 23:26, Политика В Швейцарии задержали напавшего на офис страховой компании с бензопилой 25 июл, 22:58, Общество Прения по «Югре»: перспективы судебного спора экс-руководства банка с ЦБ 25 июл, 22:53, Финансы Госдеп США опроверг сообщения об отставке госсекретаря Тиллерсона 25 июл, 22:29, Политика На северо-западе Москвы задержали стрелявшего в прохожих мужчину 25 июл, 22:23, Общество Налог на отпуск: как курортный сбор повлияет на стоимость отдыха в России 25 июл, 22:22, Деньги Акинфеев отыграл в Лиге чемпионов первый матч «на ноль» за 11 лет 25 июл, 22:22, Спорт Дипломаты назвали дату возвращения из Турции 6-летней россиянки 25 июл, 21:55, Общество Путин и вице-президент Ирака обсудили поставку танков Т-90 25 июл, 21:37, Политика У станций метро Петербурга образовались очереди из-за тотального досмотра 25 июл, 21:31, Общество СК и ФНС впервые раскрыли методы борьбы с уклонением от уплаты налогов 25 июл, 21:23, Финансы «МегаФон» объяснил сбой в оплате парковок в Москве с помощью СМС 25 июл, 21:19, Бизнес «Победа» допустила снижение тарифа на 20% после отмены бесплатного багажа 25 июл, 21:11, Бизнес Алексей Рогозин стал членом правления ОАК 25 июл, 20:50, Бизнес МИД прокомментировал сообщения CNN о поставках Москвой оружия талибам 25 июл, 20:42, Политика Патриарх Кирилл призвал клириков отказаться от вульгаризмов в проповедях 25 июл, 20:35, Общество Лига чемпионов по футболу. АЕК — ЦСКА. Онлайн 25 июл, 20:30, Спорт Пловчиха Юлия Ефимова завоевала свою первую медаль на ЧМ-2017 25 июл, 20:30, Спорт
Мнение: остаются ли квартиры в Москве инвестиционно привлекательными
Материалы по теме Мнение: Что ждет российский рынок недвижимости в 2015 году Мнение: Падение цен на жилье может составить 30% Стоит ли привязывать стоимость квартиры к курсу доллара Цены на жилье будут снижаться в 2015 году
04 мар, 2015 12:43
0
Сергей Шлома Остаются ли квартиры в Москве инвестиционно привлекательными
Об особенностях вложений в российскую недвижимость и сегодняшней инвестиционной загадке, когда одни считают, что заработали, а другие фиксируют убытки, – в авторской колонке рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома

Сергей Шлома

Весь прошлый год рынок жилья массовых сегментов бросало из крайности в крайность: от ажиотажа первых месяцев – в тягучее лето, затем, в октябре, – снова в бой, на штурм новых рекордов спроса. За последние восемь лет минувший декабрь стал вторым после ноября 2011 года наиболее результативным месяцем по показателям покупательской активности на московском вторичном рынке жилья. Вкладывая деньги в квадратные метры, люди привычно спасали свои сбережения от приступов лихорадки, сотрясавших российскую экономику. Их – покупателей, приобретавших жилье не от того, что типовая «двушка» стала тесна увеличившейся семье, а потому что рубль каждый день терял в цене, – мы даже привычно называли инвесторами, хотя и с оговоркой «долгосрочные». Вот уже семь лет московская «вторичка», за малым исключением, интересна в качестве финансового инструмента только любителям «смаковать ощущения», но никак не «классикам жанра», нацеленным на получение прибыли в краткосрочной перспективе, – такая особенность. Но инвестиции в российскую недвижимость вообще дело специфическое.

Значительная часть недвижимости в России, по сути, не является товаром

Институт прописки, существовавший в Советском Союзе, за много лет стал частью менталитета российских граждан и сформировал у них необратимую привязанность к недвижимости. Для наших людей принципиально важно иметь формальное документальное подтверждение своих прав на квадратные метры – когда-то это был ордер, сейчас – свидетельство о праве собственности. В 1993 году прописку отменили как нарушающую конституционное право человека на свободу перемещений, но она осталась в головах. По сей день даже профессиональные риелторы оперируют формально устаревшими понятиями и используют регистрацию по месту жительства, добиваясь гарантий по сделкам.

Порядка 85% жилого фонда в России находится в собственности граждан. Потребность иметь свое жилье является фундаментальной для большей части нашего общества. Для сравнения: в Великобритании владеют недвижимостью около 69% населения, в США – примерно 65%, в Германии – 53%, в Швейцарии – 43%. Во многих западных странах у людей нет психологической зависимости от жилплощади: их дом там, где работа. Отношение к квартире – исключительно рациональное: нередко ее невыгодно иметь в собственности, потому что накладно содержать, часто неразумно инвестировать в рынок жилья, поскольку есть гораздо более выгодные финансовые инструменты.

Но Россию, как известно, «умом не понять». У нас любая жилплощадь в Москве по-прежнему – показатель того, что «жизнь удалась». При этом сделка на вторичном рынке жилья – это не тот случай, когда есть купец с хорошим счетом в банке и понятный товар, который он «пришел, увидел, оплатил». Покупка объектов здесь всегда происходит в режиме ручного управления и чаще всего связана с распутыванием клубка субъективных противоречий между участниками сделки: один не может найти подходящий альтернативный вариант, второму не нравится продавец, третьему – риелтор продавца, у четвертого проблемы с правами собственности, у пятого – с психикой. А в результате получается, что значительная часть квартир на «вторичке»  теоретически непродаваема без профессионального регулирования ситуации, несмотря на адекватную цену и сам факт наличия товара. Потому что жилой объект в данном случае – больше, чем квадратные метры, а купля-продажа – не только рыночные, но и человеческие отношения. Очевидно, что такая модель создает напряжение на рынке и в определенной мере ограничивает его инвестиционный потенциал.

Как инвестировали в недвижимость

И тем не менее столичный рынок жилья много лет не испытывал недостатка в желающих на нем заработать. Я хорошо помню первых инвесторов. Они пришли почти одновременно с приватизацией, в большинстве своем являлись выходцами из Советского Союза, как правило, имели отношение к западному капиталу и большие виды на московскую недвижимость – крайне недооцененную в то время. В 1992 году квартира в центре стоила $1 тыс. за 1 кв. м – фантастически низкий ценник для любой мировой столицы.

У нас к тому моменту появились иностранные менеджеры, первые богатые россияне, уже сумевшие заработать в новых экономических обстоятельствах. Следствием изменившихся финансовых возможностей стали новые потребительские запросы. Самыми престижными считались объекты больших метражей внутри Садового кольца. Нюанс состоял в том, что такие квартиры в свободной продаже отсутствовали как класс. На постсоветском пространстве быстро сформировался рынок типового жилья – стандартных «однушек»-«двушек»-«трешек», но на нем не было площадей 150 кв. м. С этого началась одна из самых интересных страниц в новейшей риелторской истории – расселение коммуналок.

Вход в это предприятие стоил порядка $55 тыс. – примерно такие вложения требовались на обеспечение жильцов коммунальной квартиры отдельной жилплощадью (цена «однушки» в спальном районе в 1992 году – около $11 тыс.). На выходе инвестор получал объект стоимостью $150 тыс. – доходность почти 200%.

Года через три стало понятно, что коммуналки сами по себе уже не так интересны. Какой бы ремонт ни сделал новый владелец, оставались прежние, часто неблагополучные, соседи, грязные подъезды, старые коммуникации. И тогда под инвесторов стали расселять не квартиры, а целые дома, постепенно формируя однородное социальное окружение и сегодняшнюю репутацию элитных центральных районов.

Только в начале 2000-х годов стали появляться первые новостройки, современные элитные жилые комплексы – принципиально новые объекты, которые распределили инвестиционный спрос между первичной и вторичной недвижимостью. Тем не менее вплоть до кризиса 2008–2009 годов «вторичка» собирала львиную долю инвестиций как высокодоходный и наименее рисковый сегмент рынка.

С 2005 года до кризисной осени 2008-го стоимость московской «вторички» возросла почти в четыре раза (см. график). Каждая вторая сделка совершалась не по причине решения актуальных жилищных вопросов, а с целью приумножения капитала. Доходность в отдельные периоды превышала 100%. На рынке жилья надулся пузырь, громко хлопнувший в конце 2008 года и обернувшийся резкой сменой инвестиционного климата, в результате чего словосочетание «инвестиции в недвижимость» сегодня в большинстве случаев следует употреблять лишь с определенной степенью условности.

Инвестиции о двух валютах

Последние годы цены на московском вторичном рынке жилья росли незначительно: в 2014-м – на 9,1%, в 2013-м – на 3,2%, в 2012-м – на 3,8%. Это совершенно несерьезные цифры для инвесторов. Сравним их с динамикой инфляции: в 2014 году – 11,36%, в 2013-м – 6,45%, в 2012-м – 6,58%. Итого: фактически рынок демонстрировал отрицательную коррекцию.

Есть еще один нюанс. С 2009 года, когда московская недвижимость массовых сегментов стала номинироваться в рублях, люди очень быстро перестроились и охотно начали оперировать в своих расчетах показателями прибыли, выраженными в российской валюте. Но я вижу в этом некоторое лукавство. Объясню почему.

Рассмотрим, насколько интересными были вложения в недвижимость в 2013–2014 годах. Для большей убедительности в качестве примера возьмем инвестиции в новостройки (последние два-три года именно первичный рынок приносил инвесторам максимальные дивиденды, тогда как «вторичка», за редким исключением, превратилась в консервативный инструмент сохранения денежных средств).

Итак: некий жилищный комплекс в Москве. На начальном этапе строительства здесь можно было купить трехкомнатную квартиру площадью 84 кв. м за 10 млн руб. Люди, которые инвестировали тогда в эти объекты, рассчитывали продать их через год за 13–14 млн руб. и тем самым получить 30% годовых.

До определенного момента все к этому и шло. Вложив 10 млн руб. (порядка $310 тыс. по курсу 2013 года), к концу 2014-го условный инвестор действительно мог реализовать жилплощадь за ожидаемые 14 млн руб. Сюрприз в том, что в декабре эти 14 млн руб. равнялись в лучшем случае $250 тыс.

В итоге имеем парадокс: люди, живущие философией рублевого мира, убеждены, что они заработали 4 млн руб.; инвестор, который считает экономику проекта в свободно конвертируемой валюте, фиксирует убыток от «инвестиции» в $60 тыс.

Если рассматривать наш рынок в мировом контексте, то надо быть реалистами: в прошлом году мы стали беднее почти в два раза. С января 2014 года московское жилье массовых сегментов подешевело на 40% в долларовом эквиваленте, из них на 30% – за четыре месяца. Это колоссальное падение. При такой динамике инвестиции в недвижимость в их классическом понимании – вложения с целью получения прибыли – фактически теряют смысл.

Кроме того, инвестиционная покупка на рублевом рынке жилья, как правило, предполагает следующий порядок действий: выход из долларового (евро) кэша в рубли – приобретение объекта – его последующая продажа – перевод рублей в доллары (евро). В текущей ситуации такая конвертация чревата колоссальными и ничем не оправданными потерями.

Все это объясняет поведение инвесторов, многие из которых, успев выйти из проектов в 2008 году, не вернулись на рынок жилья. Более того, значительная их часть так и осталась в долларовом кэше, не найдя альтернативы среди иных финансовых инструментов.

При этом надо понимать, что российский рынок жилья остается самым консервативным и проверенным инструментом сохранения денежных средств в долгосрочной перспективе. Такая стратегия имеет весьма отдаленное отношение к инвестированию, однако является самой распространенной моделью поведения покупателей в периоды ослабления рубля. Очевидно, что сегодня московская недвижимость недооценена в валютном эквиваленте и со временем – как уже бывало не раз в ее истории – начнет отыгрывать потери. Поэтому сегодня я прямо рекомендовал бы тем, кто имеет сбережения в иностранной валюте и необходимость в покупке жилплощади, не ждать дальнейшего снижения цен, а переходить к решению жилищного вопроса. Повторю – это касается людей, которым квартира нужна для себя, для детей, для других родственников. Тем, кто ждет от рынка жилья быстрых денег и активности 2007 года, придется подождать у моря другой погоды.

Сергей Шлома, специально для «РБК-Недвижимости» 

Об авторах
Сергей Шлома «Инком-Недвижимость»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости