Ваш браузер использует блокировщик рекламы
Он мешает корректной работе сайта.
Добавьте realty.rbc.ru в белый список. Как это сделать.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Freedom House назвал Россию несвободной страной 16:12, Политика Смертельная выгода: как растут продажи исполнителей после их кончины 16:04, Фотогалерея  Суд закрыл свалку на северо-востоке Москвы из-за угрозы для жизни граждан 16:02, Общество В Китае арестовали 120 хакеров до выхода самой продаваемой в мире игры 16:00, Технологии и медиа Умер трехкратный чемпион высшей лиги КВН Владимир Дуда 15:58, Общество Суд отменил оправдательный приговор сыну мэра Махачкалы Мусаеву 15:55, Общество Охрана пермской школы сообщила детали нападения с ножами на 4-й «Б» 15:48, Общество Пруд, пергола и конвейер: каким будет новый городской парк на ЗИЛе 15:48, Недвижимость  Прокуратура попробует забрать «Наутилус» у обвиняемого в убийстве Мадсена 15:43, Общество Минтруд и Минэкономразвития разошлись в способах легализации самозанятых 15:37, Экономика В Думе поддержали ужесточение наказания по закону о СМИ-иноагентах 15:36, Общество Серебренников объяснил наличие средств на покупку квартиры в Берлине 15:34, Политика Японский телеканал ошибочно сообщил о запуске ракеты КНДР 15:27, Политика В Москве запланировали строительство рекордного числа элитных проектов 15:27, Жилье Полиция отказалась считать смерть солистки The Cranberries подозрительной 15:21, Общество Из дела «Седьмой студии» исключили спектакль «Сон в летнюю ночь» 15:20, Общество Посол США заявил о «гибкости» при подготовке «кремлевских» санкций 15:04, Политика Правительство задумалось о льготах компаниям за фитнес для сотрудников 15:04, Общество Михалков и Баста попали в список «угрожающих нацбезопасности Украины» 15:00, Политика В штабе Путина отчитались о сборе более 1 млн подписей в его поддержку 14:53, Политика В Чечне ответили на сообщения о борьбе с наркоторговцами с помощью пыток 14:50, Политика Вильфанд пообещал москвичам сильное ощущение мороза на Крещение 14:47, Общество Медведев допустил исчезновение криптовалюты в ближайшие годы 14:43, Технологии и медиа Последний пострадавший при теракте в «Перекрестке» выписан из больницы 14:40, Общество Серебренников обвинил бухгалтера своей студии в «оговоре» 14:40, Общество Продававший опасный «жиросжигатель» сайт лишили домена 14:35, Технологии и медиа Команда «Формулы-1» Williams подписала контракт с российским гонщиком 14:33, Спорт Скворцова заявила о снижении потребления алкоголя в России на 80% 14:28, Общество
Мнение: Что ждет российский рынок недвижимости в 2015 году
Материалы по теме Мнение: Падение цен на жилье может составить 30%
03 мар, 2015 09:08
0
Юлия Гордеева Что ждет российский рынок недвижимости в 2015 году
Старший аналитик Sberbank Investment Research, CFA Юлия Гордеева рассказывает о перспективах рынков жилой и коммерческой недвижимости России

Юлия Гордеева

Сектор недвижимости, как и любой циклический сектор, будет чувствителен к происходящему в экономике спаду. Обычно динамика этого сектора отстает от цикла реальной экономики примерно на год, так что эффект ожидается, но не моментальный. Последствия текущего спада для рынков коммерческой и жилой недвижимости окажутся в одинаковой степени негативными, но масштабы будут различаться. Рынок коммерческой недвижимости пострадает сильнее, тогда как для строителей жилья ситуация станет определяться продолжительностью жесткой кредитно-денежной политики и экономического спада. Неустойчивость валютного курса является проблемой главным образом для девелоперов коммерческой недвижимости, у которых самая высокая концентрация валютного долга, а повышение процентных ставок в большей степени негативно отразится на сегменте жилой недвижимости. Впрочем, обо всем по порядку.

Рынок жилой недвижимости

Начавшаяся в 2014 году неблагоприятная экономическая ситуация практически не отразилась на продажах строителей жилой недвижимости, которые, напротив, увеличили объемы продаж на фоне резкого падения рубля и зачистки банковского сектора. Такая ситуация выглядит парадоксально с учетом ухудшения макроэкономических условий, но она вполне соответствует российскому менталитету – население стремится уберечь денежные средства от девальвации и возможного кризиса банковской системы или введения контроля над движением капитала. Опасения последнего выглядят относительно обоснованными (хотя пока АСВ безукоризненно выполняло свои обязательства, а государство в лице и президента, и премьера, и ЦБ РФ неоднократно заявляло о приверженности принципам свободного рынка), однако попытки защититься от падения рубля путем вложений в недвижимость вызывают сомнения. Цены на жилую недвижимость (за исключением класса люкс) перешли в рублевое измерение в предыдущий кризис и с тех пор устанавливались в национальной валюте. Если не произойдет дальнейшего хаотического обвала рубля и взлета инфляции, за которыми может последовать долларизация всей экономики, цены на жилье вряд ли снова будут исчисляться в долларах, поскольку доходы и сбережения потребителей по большей части номинированы в рублях.

Кроме того, мы полагаем, что тенденция к росту цен в последние две недели декабря 2014-го и планы строителей жилья повысить расценки в 2015-м на 20–30%, чтобы компенсировать убытки от девальвации рубля и повышения процентных расходов, – это лишь попытка выдать желаемое за действительное. На фрагментированном рынке с высоким уровнем конкуренции и уже теперь достаточно большим объемом предложения, где некоторые игроки неизбежно начнут испытывать финансовые проблемы, вероятность ценовой конкуренции и демпинга только возрастет, и девелоперы будут вынуждены абсорбировать увеличение затрат на 10–15% (примерно 5–10% их расходов привязано к доллару и евро, а повышение стоимости финансирования составляет еще 5%), а не перекладывать это увеличение на плечи покупателей. Тем более что покупательная способность, особенно на товары эластичного спроса, явно снизится (мы ожидаем более чем на 7%). Таким образом, любое повышение цен будет кратковременным, и при существенном сокращении рабочих мест, продолжительном падении реальных доходов и сохранении высоких процентных ставок цены на жилье в отдельных регионах (например, в Московской области) могут снизиться. Застройщики уже возвращаются к скидкам, чтобы стимулировать спрос.

На рынке жилья по-прежнему присутствует фундаментальный спрос, что поспособствует последующему восстановлению рынка, но это, скорее, перспектива не 2015 года. Текущие ставки по ипотечным кредитам чрезмерно высоки (по сути, кредитование сейчас предоставляется Сбербанком и ВТБ24, а у банков, занимающих оставшиеся 40% ипотечного кредитования, – заградительные ставки), и отсутствие ипотечного финансирования может сократить спрос на 20–30%, так как по ипотеке продается около 30% всего жилья в РФ и от 40 до 80% – на первичном рынке. Еще раз отметим, что масштабы спада будут зависеть от того, как долго процентные ставки останутся на высоких уровнях и насколько банки ужесточат требования при выдаче новых ипотечных кредитов (для текущих продаж повышение суммы первоначального взноса имеет большее значение, чем повышение ставок). Быстрое снижение процентных ставок, которое ожидается рынком, отчасти выправит ситуацию или, по крайней мере, уменьшит масштабы падения продаж и предотвратит или минимизирует снижение цен.

Рынок коммерческой недвижимости

В сегменте коммерческой недвижимости (мы имеем в виду столичный рынок) ситуация уже серьезно ухудшилась. Во-первых, рынок все еще не оправился от повышения налога на недвижимость, который ударил по чистому операционному доходу, особенно в сегментах более старой и менее качественной недвижимости. Во-вторых, на рынке уже имеется избыток предложения. Хуже всего ситуация в сегменте офисов класса А, где доля вакантных площадей близка к 30%, и в ближайшие 12 месяцев избыток еще больше увеличится (с учетом относительно длинного цикла девелопмента и уже привлеченных кредитов в 2015 году на рынок может выйти до 1 млн кв. м офисов, а это дополнительные 6,5% от существующего объема качественных площадей). При низком спросе такая ситуация приведет к снижению арендных ставок как в долларах, так, возможно, и в рублях. Впрочем, многое будет зависеть от характеристик конкретных проектов, их местоположения, набора арендаторов и условий контрактов.

Арендные ставки на недвижимость класса Б и ниже в основном устанавливаются в рублях, и мы полагаем, что в этом сегменте меньше вероятность неплатежеспособности арендаторов из-за валютных колебаний. Следовательно, давление на чистый операционный доход будет зависеть от сроков текущих контрактов, состава арендаторов и местоположения. Впрочем, есть и еще один существенный фактор риска, который может стать неприятным сюрпризом для сегмента коммерческой недвижимости класса Б, – появление конкуренции с сегментом класса А, где ситуация прогнозируется очень сложной из-за избытка предложения. Если курс рубля останется на текущих уровнях или, что еще хуже, продолжит снижаться, арендаторы недвижимости класса Б, возможно, начнут переезжать в класс А, который станет намного дешевле (именно такая ситуация сложилась в 2009 году). Это приведет к снижению уровня занятости площадей и негативно отразится на чистом операционном доходе в сегменте недвижимости класса Б.

Ситуация в сегменте офисов класса А будет еще сложнее, но и здесь определяющими факторами станут местоположение, состав арендаторов, сроки аренды и условия заключенных договоров. Арендные ставки на офисы класса А по-прежнему устанавливаются в долларах, при избыточном предложении и в непростой экономической ситуации этот сегмент еще долго будет «нащупывать дно». Если волатильность курса рубля сохранится более шести месяцев, арендные ставки могут быть переведены в рубли, что предполагает снижение на 40–50% или более по сравнению с текущими ставками в долларах. В этом случае объектам с неполной загрузкой площадей будет сложно обслуживать долговые обязательства. Строительство значительной доли недвижимости класса А финансировалось за счет кредитов в долларах, поэтому ряду девелоперов придется обратиться к банкам с просьбой о реструктуризации долга или отказаться от выплат по обязательствам, потеряв заложенные по кредитам объекты.

В сегменте торговых центров, несмотря на текущий избыток предложения, давление на арендные ставки, вероятно, станет слабее, так как доля свободных площадей здесь намного ниже (в Москве она пока составляет 10%), и розничные продажи, вероятно, не подвергнутся сильным колебаниям, что поддержит рублевый оборот. Тем не менее арендные ставки в долларах также будут снижаться. Масштабы этого снижения определит продолжительность ослабления рубля. Если курс российской валюты сохранится в диапазоне 60–70 руб. за доллар в течение года, арендные ставки могут быть переведены в рубли, что предполагает их снижение на 20–40% по сравнению с текущими ставками в долларах. Между тем торговые центры устанавливают валютные коридоры (45–55 руб. к доллару) для удержания арендаторов, надеясь на временный характер ослабления рубля. А это – вопрос цен на нефть и геополитических рисков.

Стадия восстановления: к чему готовиться

Кризис не может продолжаться вечно, так что закономерен вопрос: чего следует ожидать на этапе восстановления? Мы полагаем, что на этот раз, как и во время финансового кризиса 2008–2009 годов, сектор жилой недвижимости окажется в авангарде экономического роста. Фундаментальный спрос в России остается на высоком уровне: на душу населения в стране приходится лишь 24 кв. м жилья (и Москва по этому показателю уступает, скажем, Санкт-Петербургу). В условиях восстановления экономики дополнительное предложение, имеющееся сейчас на рынке, исчезнет довольно быстро, что приведет к скорому превышению спроса над предложением. В разных регионах этот процесс будет неравномерным (так, наибольший переизбыток предложения, судя по всему, наблюдается в Подмосковье, тогда как сама Москва находится в конце этого списка, а Санкт-Петербург – примерно посередине, хотя стремительно приближается к группе регионов с избыточным предложением).

Что касается сегмента коммерческой недвижимости, то здесь по темпам восстановления торговые центры обгонят офисные помещения по ряду причин. Во-первых, на рынке торговой недвижимости переизбыток предложения сейчас несколько ниже. Во-вторых, ему на руку сыграет намерение ретейлеров воспользоваться ростом доходов и потребления, которое неизбежно, на наш взгляд (вопреки нынешнему повсеместному скептицизму уровень безработицы в России сравнительно низок в связи со структурным дефицитом рабочей силы, а потому рост зарплат и восстановление потребительского спроса рано или поздно возобновится). Сегмент офисной недвижимости будет отставать от отрасли в целом, так же как и восстановление ставок аренды офисных помещений. Впрочем, для готовых к риску и терпеливых инвесторов возможности кроются в появлении на рынке высококачественных активов от владельцев, испытывающих финансовые трудности, или банков, желающих избавиться от непрофильных залогов.

Юлия Гордеева, специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе "Эксперты/Мнения", может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Юлия Гордеева Sberbank Investment Research
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости
×
Ваш браузер устарел
Пожалуйста, обновите его или установите новый.
Ваш браузер не обновлялся уже несколько лет. За это время некоторые сайты стали использовать новые технологии, которые он не поддерживает и не может корректно отобразить страницу. Чтобы это исправить, попробуйте установить новый браузер.