Лента новостей
Все новости Недвижимость
В РПЦ предложили следить за маньяками в социальных сетях 18:49, Общество СК показал видео обысков по делу о прорыве дамбы в Красноярском крае 18:43, Общество «Спартак» прервал серию поражений в первом матче под руководством Тедеско 18:41, Спорт Парламент Британии перенес голосование по новой сделке с ЕС о Brexit 18:29, Политика Медведев пообещал Сербии помощь в защите суверенитета 18:25, Политика Мода и время: какие стили популярны у покупателей загородных домов 18:14, РБК и Элитная недвижимость Футболист молодежной сборной России попал в реанимацию после матча 18:10, Спорт NASA нашло в космосе «портал в другое измерение» 17:59, Технологии и медиа Суд на Украине арестовал бывшего замсекретаря Совбеза страны 17:50, Общество Григорян подал в отставку с поста главного тренера «Тамбова» 17:38, Спорт Для Центра Хруничева в Москве построят 200-метровую башню в форме ракеты 17:31, Общество СМИ узнали о смерти рок-музыкантов в Москве от отравления наркотиками 17:17, Общество Расследовавших дела Евромайдана прокуроров не допустили к аттестации 17:16, Политика Британский парламент проголосовал за новую отсрочку Brexit 17:09, Политика На органы опеки в Орловской области завели дело из-за истощения ребенка 17:05, Общество Месси, Суарес и Гризманн впервые забили в одном матче за «Барселону» 17:03, Спорт Сторонники второго референдума по Brexit вышли на марш в Лондоне 17:03, Общество Эрдоган поставил курдам ультиматум и пригрозил «сносить головы» 16:45, Политика «Урал» вырвал победу у «Тамбова» в матче чемпионата России 16:25, Спорт В Санкт-Петербурге обрушилась строящаяся парковка 16:24, Общество Учителя перекрыли трассу на Украине из-за проблем с зарплатами 16:23, Общество Госдепартамент не нашел в переписке Хиллари Клинтон нарушений 16:22, Политика МЧС показало видео с места прорыва дамбы в Красноярском крае 16:19, Общество Прирожденный предприниматель: определите свой бизнес-уровень 16:18, РБК и HUAWEI Семерых пропавших после прорыва дамбы в Красноярском крае нашли живыми 16:04, Общество СМИ опубликовали список погибших при прорыве дамбы в Красноярском крае 15:47, Общество В Нальчике полицейский убил коллегу в институте повышения квалификации 15:43, Общество Умер один из руководителей завершившихся гибелью «Курска» учений 15:41, Общество
Мнение: до 2017–2020 годов на загородном рынке вряд ли появятся новые проекты
Материалы по теме Девелоперы отказались от запуска новых элитных поселков в кризис Скидки при продаже земельных участков в Подмосковье достигают 50% Цены падают: рынок загородного жилья перенасыщен предложениями
0
Владимир Яхонтов Мнение: до 2017–2020 годов на загородном рынке вряд ли появятся новые проекты
Рынок загородной недвижимости Московского региона переживает непростые времена. Сейчас на рынке загородной недвижимости сформировался переизбыток предложения. А транспортный коллапс в столице и низкая рентабельность загородных проектов сделали этот сегмент малопривлекательным как для покупателей, так и для девелоперов, рассказывает в своей авторской колонке на «РБК-Недвижимости» Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость»

Пик интереса инвесторов и девелоперов к рынку загородной недвижимости пришелся на 2007 год. В этот период активно покупались земельные участки под строительство, разрабатывались концепции проекта, оформлялась документация на строительство. Рынок находился в стадии активного роста.

Сегментация рынка загородной недвижимости по классам выглядела следующим образом. К экономклассу относились объекты в бюджете до $500 тыс., к бизнес-классу — в пределах $0,5-2 млн. Объекты стоимостью свыше $2 млн принадлежали к классу де-люкс.

Доля экономкласса в загородной недвижимости до 2009 года составляла не более 10%. Это объяснялось тем, что девелопментом в данном сегменте было крайне невыгодно заниматься. Если норма рентабельности у девелопера, строящего поселок бизнес- или элитного класса, составляла 30–40%, то на проектах экономкласса можно было заработать не более 10–15%. Экономкласс был представлен в основном недорогими дачами стоимостью от 5 млн руб. в 100–150 км от Москвы (по меркам того времени это считалось недорого) либо земельными участками стоимостью $3–5 тыс. за сотку, расположенными в 50-километровой зоне от МКАД.

То есть рынок загородной недвижимости в частности и рынок недвижимости Московского региона в целом до 2009 года был ориентирован на сегмент бизнес, который составлял львиную долю в структуре предложения. Основной зоной застройки была территория до 30 км от МКАД. Потребители данной недвижимости представляли собой возрождающийся класс предпринимателей, который начал формироваться с нулевых годов, либо топ-менеджеров крупных компаний. Являясь состоятельными людьми и имея доступ к кредитным ресурсам, они в то же время были менее «привередливыми» по сравнению с представителями элиты. Однако и те и другие приобретали загородный дом не столько из-за потребности, сколько для статусности. Российский бизнес в то время носил «восточный» лоск, и внешняя атрибутика была очень важна. Наряду с брендовой одеждой и имиджевыми вещами загородный дом был обязательным элементом внешней атрибутики успешного человека.

В 2008 году вместе с кризисом произошла и переоценка ценностей. Представители бизнес-класса оказались в тяжелом положении — им нужно было «спасать бизнес», перестраивать стратегии развития компаний. Иметь второе жилье в текущей ситуации стало роскошью. А поскольку загородный дом зачастую был лишь внешней атрибутикой, то началось массовое расставание с «ненужным», то есть продажа такой недвижимости.

На рынок вышел большой объем предложения, а спрос, напротив, опустился на низкий уровень. Для наглядности приведу пример: если в 2008 году наша компания в месяц проводила 45–50 сделок по загородным объектам, то в первом квартале 2009 года мы провели только две сделки за целый квартал. И вплоть до 2011 года сделки в сегменте бизнес-класса практически отсутствовали.

В свою очередь девелоперы, оказавшись в непростых условиях из-за кризиса, были вынуждены менять стратегию развития. Существовало три возможных сценария: продажа актива, заморозка и переформатирование в более низкий класс. Первая стратегия практически не работала, потому что после кризиса инвесторы вообще ничего не покупали. Большинство тех, кто пошел по второму пути, выбрав заморозку, в итоге оказались в проигрыше. Резкое падение спроса привело к сокращению денежного потока девелоперов, собственных средств на выполнение кредитных обязательств было недостаточно, проект замораживался, инвестор разбирался с долгами или, что часто бывало, банкротился. А часть девелоперов, которые пошли по третьему сценарию, понимая, что меняется структура и объем спроса, попытались адаптировать свои проекты под новые реалии, изменяя концепцию с переходом в более низкий сегмент. В этот период на рынке появился новый для того времени продукт — участки без подряда. Стал активно развиваться сегмент таунхаусов и появились небольшие коттеджи на маленьких земельных участках. То есть рынок загородного жилья экономкласса существенно вырос.

Начиная с 2012 года проявились другие тенденции, которые были связаны с изменением самого представления о загородном жилье и привели к тому, что люди стали отказываться от загородных домов.

В 2012–2013 годах в Москве произошел транспортный коллапс. Добраться до загородного дома стало проблематично вне зависимости от направления. Связано это было с массовой застройкой Подмосковья жильем экономкласса. В Московской области строились миллионы квадратных метров, транспортная инфраструктура за которыми просто не успевала. Помимо нагрузки на транспортную сеть, высотная застройка создает «незагородное» окружение и сильно удешевляет стоимость коттеджей. Дальновидные владельцы загородных домов прекрасно понимают, что в перспективе нескольких лет они будут жить не в окружении леса, а рядом с панельными многоэтажками. Поэтому сегодня некогда самая востребованная покупателями вся 15-километровая зона продается. Территория загородного жилья сейчас — это очень узкая прослойка между 15-м и 30-м километром, то есть между зоной, застроенной многоквартирными домами, и ЦКАД.

Помимо этого, несколько последних лет наблюдаются миграционные тенденции среди представителей бизнес-элиты. Соответственно, они начали продавать свое загородное жилье, что способствовало росту объема предложения в сегменте де-люкс. Но поскольку владельцы не готовы были терять деньги, вложенные когда-то в объект, то выставляли их задорого. Соответственно, объекты годами стояли в продаже. Лишь в конце 2013 — начале 2014 года в связи с общими экономическими и политическими событиями в стране владельцы такой недвижимости стали снижать цены на свои объекты. Причем существенно! Дисконт доходил до 30–50%.

Исходя из всего этого, на рынке загородной недвижимости сформировался переизбыток предложения.

На сегодняшний день рынок загородной недвижимости переживает непростые времена. Для девелоперов классическая загородная недвижимость является низкорентабельной, и они уходят на квартирный рынок. До 2017–2020 годов вряд ли мы увидим новые проекты. Безусловно, через какое-то время загородный рынок возродится, а переизбыток начнет сокращаться за счет отсутствия выхода новых предложений.

Владимир Яхонтов специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Владимир Яхонтов «Миэль-Загородная недвижимость»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.