Лента новостей
Все новости Недвижимость
Роспотребнадзор дал рекомендации по профилактике обморожений 12:05, Общество В аварии на Ямале погибли три человека 12:02, Общество Платини сравнил ФИФА с мафией 11:43, Спорт Гончарук отреагировал на отказ Зеленского поддержать его отставку 11:21, Политика СК назвал возможную причину возгорания двигателя самолета в Новосибирске 11:10, Общество Как предлагаемые поправки в Конституцию повлияют на судебную систему 11:00, Общество Закрытый клуб Reef Residence: частный пляж и дендропарк 11:00, РБК и Reef Residence В США объявили гонорар Макгрегора за бой против Серроне 10:57, Спорт В Индии назвали условие реализации проекта Hyperloop 10:55, Общество В Пенсионном фонде напомнили о росте пенсий к 2022 году 10:23, Общество В Гидрометцентре предупредили о резком похолодании в Московском регионе 10:16, Общество Сбербанк определился со сроком ребрендинга своей экосистемы 10:00, Финансы Длинная и короткая позиции. Как заработать на росте и падении рынка 10:00, Quote Беспилотник ВВС США провел разведку у границ Крыма 09:58, Общество Врачи назвали противопоказания для крещенских купаний 09:31, Общество Четыре человека погибли при стрельбе в США 09:23, Общество В Токио три человека пострадали при нападении в ресторане 08:50, Общество Трампа по делу об импичменте будут защищать обвинители Клинтона 08:26, Политика Захарова ответила на критику Венедиктова в адрес Лаврова про право в США 08:12, Политика В Москве и области объявили желтый уровень опасности из-за тумана 07:19, Общество СМИ узнали о планах Трампа встретиться с президентом Ирака в Давосе 07:15, Политика Где зимуют российские футболисты: «Спартак» и «Локо» не испугались войны 07:01, Спорт В Москве умерла искусствовед и профессор МГУ Ольга Попова 06:55, Общество В Минобороны сообщили о 28 погибших в Алеппо в результате обстрелов 06:45, Политика Boeing обнаружила новые уязвимости в программном обеспечении 737 MAX 06:26, Бизнес В Дюссельдорфе эвакуировали 11,5 тыс. человек из-за бомбы времен войны 06:17, Общество Протестующие в Париже попытались прорваться в театр к Макрону 05:24, Политика Первый поддержавший Трампа конгрессмен получил тюремный срок 04:31, Общество
Мнение: до 2017–2020 годов на загородном рынке вряд ли появятся новые проекты
Материалы по теме Девелоперы отказались от запуска новых элитных поселков в кризис Скидки при продаже земельных участков в Подмосковье достигают 50% Цены падают: рынок загородного жилья перенасыщен предложениями
0
Владимир Яхонтов Мнение: до 2017–2020 годов на загородном рынке вряд ли появятся новые проекты
Рынок загородной недвижимости Московского региона переживает непростые времена. Сейчас на рынке загородной недвижимости сформировался переизбыток предложения. А транспортный коллапс в столице и низкая рентабельность загородных проектов сделали этот сегмент малопривлекательным как для покупателей, так и для девелоперов, рассказывает в своей авторской колонке на «РБК-Недвижимости» Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость»

Пик интереса инвесторов и девелоперов к рынку загородной недвижимости пришелся на 2007 год. В этот период активно покупались земельные участки под строительство, разрабатывались концепции проекта, оформлялась документация на строительство. Рынок находился в стадии активного роста.

Сегментация рынка загородной недвижимости по классам выглядела следующим образом. К экономклассу относились объекты в бюджете до $500 тыс., к бизнес-классу — в пределах $0,5-2 млн. Объекты стоимостью свыше $2 млн принадлежали к классу де-люкс.

Доля экономкласса в загородной недвижимости до 2009 года составляла не более 10%. Это объяснялось тем, что девелопментом в данном сегменте было крайне невыгодно заниматься. Если норма рентабельности у девелопера, строящего поселок бизнес- или элитного класса, составляла 30–40%, то на проектах экономкласса можно было заработать не более 10–15%. Экономкласс был представлен в основном недорогими дачами стоимостью от 5 млн руб. в 100–150 км от Москвы (по меркам того времени это считалось недорого) либо земельными участками стоимостью $3–5 тыс. за сотку, расположенными в 50-километровой зоне от МКАД.

То есть рынок загородной недвижимости в частности и рынок недвижимости Московского региона в целом до 2009 года был ориентирован на сегмент бизнес, который составлял львиную долю в структуре предложения. Основной зоной застройки была территория до 30 км от МКАД. Потребители данной недвижимости представляли собой возрождающийся класс предпринимателей, который начал формироваться с нулевых годов, либо топ-менеджеров крупных компаний. Являясь состоятельными людьми и имея доступ к кредитным ресурсам, они в то же время были менее «привередливыми» по сравнению с представителями элиты. Однако и те и другие приобретали загородный дом не столько из-за потребности, сколько для статусности. Российский бизнес в то время носил «восточный» лоск, и внешняя атрибутика была очень важна. Наряду с брендовой одеждой и имиджевыми вещами загородный дом был обязательным элементом внешней атрибутики успешного человека.

В 2008 году вместе с кризисом произошла и переоценка ценностей. Представители бизнес-класса оказались в тяжелом положении — им нужно было «спасать бизнес», перестраивать стратегии развития компаний. Иметь второе жилье в текущей ситуации стало роскошью. А поскольку загородный дом зачастую был лишь внешней атрибутикой, то началось массовое расставание с «ненужным», то есть продажа такой недвижимости.

На рынок вышел большой объем предложения, а спрос, напротив, опустился на низкий уровень. Для наглядности приведу пример: если в 2008 году наша компания в месяц проводила 45–50 сделок по загородным объектам, то в первом квартале 2009 года мы провели только две сделки за целый квартал. И вплоть до 2011 года сделки в сегменте бизнес-класса практически отсутствовали.

В свою очередь девелоперы, оказавшись в непростых условиях из-за кризиса, были вынуждены менять стратегию развития. Существовало три возможных сценария: продажа актива, заморозка и переформатирование в более низкий класс. Первая стратегия практически не работала, потому что после кризиса инвесторы вообще ничего не покупали. Большинство тех, кто пошел по второму пути, выбрав заморозку, в итоге оказались в проигрыше. Резкое падение спроса привело к сокращению денежного потока девелоперов, собственных средств на выполнение кредитных обязательств было недостаточно, проект замораживался, инвестор разбирался с долгами или, что часто бывало, банкротился. А часть девелоперов, которые пошли по третьему сценарию, понимая, что меняется структура и объем спроса, попытались адаптировать свои проекты под новые реалии, изменяя концепцию с переходом в более низкий сегмент. В этот период на рынке появился новый для того времени продукт — участки без подряда. Стал активно развиваться сегмент таунхаусов и появились небольшие коттеджи на маленьких земельных участках. То есть рынок загородного жилья экономкласса существенно вырос.

Начиная с 2012 года проявились другие тенденции, которые были связаны с изменением самого представления о загородном жилье и привели к тому, что люди стали отказываться от загородных домов.

В 2012–2013 годах в Москве произошел транспортный коллапс. Добраться до загородного дома стало проблематично вне зависимости от направления. Связано это было с массовой застройкой Подмосковья жильем экономкласса. В Московской области строились миллионы квадратных метров, транспортная инфраструктура за которыми просто не успевала. Помимо нагрузки на транспортную сеть, высотная застройка создает «незагородное» окружение и сильно удешевляет стоимость коттеджей. Дальновидные владельцы загородных домов прекрасно понимают, что в перспективе нескольких лет они будут жить не в окружении леса, а рядом с панельными многоэтажками. Поэтому сегодня некогда самая востребованная покупателями вся 15-километровая зона продается. Территория загородного жилья сейчас — это очень узкая прослойка между 15-м и 30-м километром, то есть между зоной, застроенной многоквартирными домами, и ЦКАД.

Помимо этого, несколько последних лет наблюдаются миграционные тенденции среди представителей бизнес-элиты. Соответственно, они начали продавать свое загородное жилье, что способствовало росту объема предложения в сегменте де-люкс. Но поскольку владельцы не готовы были терять деньги, вложенные когда-то в объект, то выставляли их задорого. Соответственно, объекты годами стояли в продаже. Лишь в конце 2013 — начале 2014 года в связи с общими экономическими и политическими событиями в стране владельцы такой недвижимости стали снижать цены на свои объекты. Причем существенно! Дисконт доходил до 30–50%.

Исходя из всего этого, на рынке загородной недвижимости сформировался переизбыток предложения.

На сегодняшний день рынок загородной недвижимости переживает непростые времена. Для девелоперов классическая загородная недвижимость является низкорентабельной, и они уходят на квартирный рынок. До 2017–2020 годов вряд ли мы увидим новые проекты. Безусловно, через какое-то время загородный рынок возродится, а переизбыток начнет сокращаться за счет отсутствия выхода новых предложений.

Владимир Яхонтов специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Владимир Яхонтов «Миэль-Загородная недвижимость»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.