Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Мнение: стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость Великобритании
Мнения ,  
0 
Юлия Овчинникова

Мнение: стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость Великобритании

Средняя совокупная доходность от британской коммерческой недвижимости за 12 месяцев 2014 года составила более 19%. Что происходит с этим рынком в 2015 году — об этом в авторской колонке рассказывает директор департамента зарубежной недвижимости IntermarkSavills Юлия Овчинникова

Фото: Globallook

Юлия Овчинникова
Юлия Овчинникова
Рынки инвестиций в коммерческую недвижимость Соединенного Королевства оказались практически незатронутыми прошедшей выборной кампанией. В первом квартале 2015 года объем вложенных средств достиг уровня £17 млрд, что является лучшим показателем по первым кварталам за последние 15 лет. Такую же устойчивость демонстрировал и рынок инвестиций в коммерческую недвижимость в центре Лондона, где оборот за первый квартал оказался на 28% выше, чем в прошлом году, и составил £3,1 млрд, причем более 60% этой суммы пришлось на иностранных покупателей.

Мнение о том, что Великобритания является одним из лучших мест для устойчивых и стабильных инвестиций, остается по-прежнему актуальным, благодаря чему иностранные инвесторы стали обращать внимание и на рынки недвижимости, расположенные за пределами Лондона. За первые четыре месяца 2015 года в коммерческую недвижимость за пределами британской столицы иностранцы вложили £5,4 млрд, что составляет примерно половину от общего объема, зафиксированного в 2014 году. Именно тогда был поставлен рекорд по объемам иностранных инвестиций в недвижимость, расположенную за пределами Лондона.

Референдум о выходе Британии из ЕС, который может состояться в ближайшие годы, существенно снизит привлекательность Лондона для инвесторов...
Конечно, на рынок коммерческой недвижимости могут оказать воздействие скрытые политические факторы — к примеру, ряд иностранных банков столкнулся с давлением со стороны акционеров, требующих сменить страну регистрации по причине повышения банковского сбора в Великобритании. Кроме того, референдум о выходе Великобритании из ЕС, который может состояться в ближайшие годы, судя по всему, весьма существенно снизит привлекательность Лондона для американских и азиатских компаний, стремящихся открыть штаб-квартиру в Европе.

Впрочем, высокая доходность и относительная политическая стабильность, характерная для Великобритании, скорее всего, будут по-прежнему привлекать сюда международных инвесторов, вкладывающих средства в недвижимость.

По данным аналитиков Savills, средняя совокупная доходность от британской коммерческой недвижимости за 12 месяцев 2014 года составила более 19%.

Очевидно, что это очередной важный этап развития рынка недвижимости, когда он по своей инвестиционной привлекательности опережает большинство прочих активов в Великобритании. Действительно, даже доходность от аренды примерно в 6%, без учета прироста капитальной стоимости, выглядит весьма и весьма неплохо на фоне общих низких показателей доходности по другим типам инвестиций.

Если рассмотреть сочетание риска и доходности для различных классов активов в течение последних месяцев, то можно увидеть, что все сектора коммерческой недвижимости демонстрируют более высокий уровень стабильности в сравнении с большинством прочих активов. При этом прибыль от недвижимости, выставленной на  продажу, практически равна самым высоким доходам от акций, облигаций и товаров массового потребления.

Средняя арендная доходность коммерческой недвижимости премиум-класса вот уже несколько месяцев подряд стабильно удерживается на уровне 4,59%. Впрочем, на фоне этой стабильности постепенно начинает намечаться разрыв между отдельными секторами, которые в течение следующих месяцев должны испытать давление в сторону повышения или понижения (см. таблицу).

Доходность разных типов недвижимости премиум-класса

 

Март-2014

Февраль-2015

Март-2015

Офисы в Вест-Энде

3,25%

3,25%

3,25%

Офисы в Сити

4,50%

4,25%

4,25%

Офисы на M25

5,75%

5,00%

5,00%↓

Провинциальные офисы

5,50%

5,00%

5,00%

Магазины на основных улицах

4,50%

4,25%

4,25%↓

Торговые центры

5,00%

4,25%

4,25%

Розничные склады (A1)

4,75%

4,25%↑

4,25%↑

Розничные склады (огранич.)

5,50%

5,25%↑

5,25%↑

Продовольственные магазины

4,25%

5,00%

5,00%↑

Склады промышленной продукции

5,75%

4,75%

4,75%

Промышленные комплексы

5,50%

5,00%

5,00%

Парки развлечений

6,00%

5,25%

5,25%

Региональные отели

6,75%

5,75%

5,75%

Источник: Savills

Данное расхождение, судя по всему, в большей степени связано с потенциальной будущей доходностью, чем с какими-либо базовыми показателями, и, в принципе, давление, о котором говорилось выше, может довольно существенно уменьшиться при изменении доходности в других секторах. Например, доходность торговых обьектов премиум-класса на главных улицах и торговых центров на данный момент составляют 4,25%, однако средний показатель для магазинов на главных улицах в долгосрочной перспективе будет примерно на 75 базисных пунктов ниже, чем аналогичный показатель для торговых центров. Без сомнения, это говорит о том, что  инвесторы осознают, что аренда магазинов на главных улицах на сегодняшний день переоценена.

Еще один важный вопрос — какие сектора в настоящее время выглядят относительно доступными. На рынке офисной недвижимости разрыв между доходом от региональных офисов премиум-класса (5,00%) и от аналогичных офисов в лондонском Сити (4,25%) традиционно является очень небольшим. В течение последнего года сократился и разрыв между офисами в регионах и в Вест-Энде (на 50 базисных пунктов).

Означает ли это, что можно ожидать неизбежного увеличения доходности от офисной недвижимости в центре Лондона? Конечно, теоретически это вполне возможно, прежде всего — благодаря тем объемам средств, которые тратятся на крупные офисные комплексы, которые легче всего найти как раз в лондонском Сити.

Конечно, инвестиции, основанные на сравнении доходности, являются эффективными только в тех случаях, когда базовые показатели рынка аренды не демонстрируют сильных отклонений от «нормы». При этом, однако, мы считаем, что в некоторых сегментах коммерческой недвижимости Великобритании по-прежнему сохраняется определенная переоценка рисков, которая отражается на ценообразовании, и именно в этих сегментах в течение следующих 12 месяцев будут получены самые высокие прибыли. Главная задача инвестора — правильно их идентифицировать.

Юлия Овчинникова специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Об авторе
Юлия Овчинникова Юлия Овчинникова IntermarkSavills
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
«Домклик» зафиксировал рекорд ипотечного спроса в мае Деньги, 19:22
В Москве закончились квартиры в новостройках по цене ниже ₽5 млн Жилье, 17:57
Средние ставки по рыночной ипотеке за год выросли в 1,6 раза Деньги, 17:15
Эксперты сообщили о замедлении роста цен на жилье в мегаполисах Жилье, 15:21
Спрос россиян на жилье в Турции за месяц вырос в полтора раза Жилье, 13:26
«Дом.РФ» оценил спрос россиян на льготную ипотеку перед ее завершением Деньги, 12:25
Махачкала возглавила рейтинг городов по росту цен на вторичное жилье Жилье, 11:46
Инфраструктура и экономика: о чем Москва говорила на ПМЭФ. Видео Город, 10:32
Чек-лист по приемке квартиры в новостройке: на что обратить внимание Жилье, 10:15
Риелторы оценили рост цен на массовое жилье в Москве в мае Жилье, 09:30
Туризм с историей: где можно пожить в старинных домах и усадьбах Город, 12 июн, 11:57
Курорт каждый день: в чем феномен района у Северного речного вокзала Город, 11 июн, 17:14
Какой водонагреватель лучше выбрать для квартиры или частного дома Жилье, 11 июн, 17:00
Регионы России предложили перевести с печного на термоугольное отопление Жилье, 11 июн, 15:29
Главное Лента