Мнение: стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость Великобритании

Фото: Globallook

Юлия Овчинникова

Мнение о том, что Великобритания является одним из лучших мест для устойчивых и стабильных инвестиций, остается по-прежнему актуальным, благодаря чему иностранные инвесторы стали обращать внимание и на рынки недвижимости, расположенные за пределами Лондона. За первые четыре месяца 2015 года в коммерческую недвижимость за пределами британской столицы иностранцы вложили £5,4 млрд, что составляет примерно половину от общего объема, зафиксированного в 2014 году. Именно тогда был поставлен рекорд по объемам иностранных инвестиций в недвижимость, расположенную за пределами Лондона.

Впрочем, высокая доходность и относительная политическая стабильность, характерная для Великобритании, скорее всего, будут по-прежнему привлекать сюда международных инвесторов, вкладывающих средства в недвижимость.

По данным аналитиков Savills, средняя совокупная доходность от британской коммерческой недвижимости за 12 месяцев 2014 года составила более 19%.

Очевидно, что это очередной важный этап развития рынка недвижимости, когда он по своей инвестиционной привлекательности опережает большинство прочих активов в Великобритании. Действительно, даже доходность от аренды примерно в 6%, без учета прироста капитальной стоимости, выглядит весьма и весьма неплохо на фоне общих низких показателей доходности по другим типам инвестиций.

Если рассмотреть сочетание риска и доходности для различных классов активов в течение последних месяцев, то можно увидеть, что все сектора коммерческой недвижимости демонстрируют более высокий уровень стабильности в сравнении с большинством прочих активов. При этом прибыль от недвижимости, выставленной на  продажу, практически равна самым высоким доходам от акций, облигаций и товаров массового потребления.

Средняя арендная доходность коммерческой недвижимости премиум-класса вот уже несколько месяцев подряд стабильно удерживается на уровне 4,59%. Впрочем, на фоне этой стабильности постепенно начинает намечаться разрыв между отдельными секторами, которые в течение следующих месяцев должны испытать давление в сторону повышения или понижения (см. таблицу).

Доходность разных типов недвижимости премиум-класса

Источник: Savills

Данное расхождение, судя по всему, в большей степени связано с потенциальной будущей доходностью, чем с какими-либо базовыми показателями, и, в принципе, давление, о котором говорилось выше, может довольно существенно уменьшиться при изменении доходности в других секторах. Например, доходность торговых обьектов премиум-класса на главных улицах и торговых центров на данный момент составляют 4,25%, однако средний показатель для магазинов на главных улицах в долгосрочной перспективе будет примерно на 75 базисных пунктов ниже, чем аналогичный показатель для торговых центров. Без сомнения, это говорит о том, что  инвесторы осознают, что аренда магазинов на главных улицах на сегодняшний день переоценена.

Еще один важный вопрос — какие сектора в настоящее время выглядят относительно доступными. На рынке офисной недвижимости разрыв между доходом от региональных офисов премиум-класса (5,00%) и от аналогичных офисов в лондонском Сити (4,25%) традиционно является очень небольшим. В течение последнего года сократился и разрыв между офисами в регионах и в Вест-Энде (на 50 базисных пунктов).

Означает ли это, что можно ожидать неизбежного увеличения доходности от офисной недвижимости в центре Лондона? Конечно, теоретически это вполне возможно, прежде всего — благодаря тем объемам средств, которые тратятся на крупные офисные комплексы, которые легче всего найти как раз в лондонском Сити.

Конечно, инвестиции, основанные на сравнении доходности, являются эффективными только в тех случаях, когда базовые показатели рынка аренды не демонстрируют сильных отклонений от «нормы». При этом, однако, мы считаем, что в некоторых сегментах коммерческой недвижимости Великобритании по-прежнему сохраняется определенная переоценка рисков, которая отражается на ценообразовании, и именно в этих сегментах в течение следующих 12 месяцев будут получены самые высокие прибыли. Главная задача инвестора — правильно их идентифицировать.

Юлия Овчинникова специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции