Лента новостей
Все новости Недвижимость
СК начал проверку после падения крана на дорогу в Свердловской области 17:59, Общество Малышева ответила на исследование о вызывающих бессонницу продуктах 17:32, Общество Матвиенко назвала причину отставки губернатора Иркутской области Левченко 17:24, Политика Путешествия без правил: новый стильный кроссовер Haval F7X 17:22, РБК Стиль и Haval Синоптик пообещал москвичам ледяной дождь в воскресенье 17:22, Общество Иоланда Чен назвала чушью обсуждения санкций WADA на российском ТВ 17:20, Спорт Песков заявил об отсутствии прорыва на саммите «нормандской четверки» 16:44, Политика Личный опыт: как спасти бизнес через Instagram 16:21, РБК и Открытие Орешкин перечислил плюсы перехода 75% ЦСКА под контроль ВЭБа 16:17, Спорт Митрополит Епифаний объявил о ликвидации Киевского патриархата УПЦ 16:09, Общество Киев допустил ввод миротворцев ООН в Донбасс в случае провала «Минска-2» 15:47, Политика Премьеры России и Белоруссии обсудили вопросы интеграции и поставки газа 15:37, Политика Украинские пограничники отказались пустить в страну журналистку НТВ 15:21, Технологии и медиа Город инноваций: как технологии помогают улучшить бизнес 15:15, РБК и Microsoft Российские биатлонистки упустили победу в эстафете на этапе Кубка мира 15:13, Спорт В Сингапуре россиянина обвинили в 30 эпизодах махинаций с банками 15:08, Общество Черновик текста песни Элтона Джона 1970 года продали за $240 тыс. 15:02, Общество Тренер Загитовой отреагировала на решение фигуристки о паузе в карьере 14:41, Спорт На овощебазе в Петербурге неизвестные открыли стрельбу и скрылись 14:26, Общество Вратарь сборной Финляндии забросил шайбу в матче Кубка «Первого канала» 14:18, Спорт Московский Encore Fitness премиум-класса вышел в регионы 14:10, Партнерский материал Полиция Петербурга сообщила о спасении ребенка от «обезумевшей женщины» 14:05, Общество Первый глава совета директоров Rambler не увидел связи компании с Nginx 13:45, Технологии и медиа Путин внес законопроект о почетном звании «Город трудовой доблести» 13:27, Общество Юй Мань — о российской истории бренда Xiaomi 13:13, РБК и Xiaomi Суд приговорил бывшего президента Судана за коррупцию 13:09, Политика Число пострадавших в ДТП с автобусом в Свердловской области выросло до 15 12:54, Общество Российские конькобежцы выиграли командную гонку на этапе Кубка мира 12:51, Спорт
Инвестиционный бум коммерческой недвижимости Германии
Материалы по теме Мнение: в какую недвижимость за рубежом следует инвестировать в 2015 году
0
Юлия Овчинникова Инвестиционный бум коммерческой недвижимости Германии
Рынок коммерческой недвижимости Германии находится на пике. Стоит ли сейчас инвестировать в офисы и магазины Берлина и Мюнхена — об этом в авторской колонке рассуждает директор департамента зарубежной недвижимости IntermarkSavills Юлия Овчинникова

Фото: Caro / Zensen / Globallookpress

Юлия Овчинникова
Устойчивые базовые экономические показатели в сочетании с процентными ставками, которые на протяжении вот уже нескольких лет находятся на очень низком уровне, выступают в качестве основного драйвера развития германского рынка инвестиций в коммерческую недвижимость. По информации международного агентства недвижимости Savills, в 2014 году объем инвестиций в Германии составил €39,8 млрд, что на 27% больше, чем годом ранее. Особенно примечательным был последний квартал. В течение трех месяцев (с октября по декабрь) 2014 года сумма сделок по коммерческой недвижимости составила более €14 млрд.

В 2014 году более половины от общего объема приобретенной коммерческой недвижимости в Германии пришлась на долю иностранных инвесторов, причем особенно сильно увеличилась доля рынка, принадлежащая инвесторам из Азии. Данная тенденция, скорее всего, будет сохраняться и в течение всего 2015 года, в результате чего, по прогнозам экспертов Savills, объем сделок, вероятно, превысит €40 млрд.

Прошлый год характеризовался не только увеличением объема инвестиций, но и более дифференцированной рыночной активностью, чем в предшествующие годы. Это хорошо заметно по активности в различных секторах, по региональному распределению сделок, а также по структуре продавцов и покупателей. По нашим данным, примерно 45% от общего объема сделок в прошлом году приходилось на долю офисных помещений. Впрочем, эта весьма значительная пропорция в большей степени отражает доступное предложение, нежели спрос. В секторе розничной торговли наблюдалась схожая тенденция — нехватка объектов, выставленных на продажу, весьма существенно ограничила объемы сделок.

Если говорить о торговых центрах, то для них объемы сделок в 2009–2011 годах выросли почти до €4,5 млрд, но с того времени довольно значительно снизились. Так, в прошлом году в торговые центры было вложено лишь немногим более €1,6 млрд. Впрочем, данное снижение вызвано не падением спроса, а опять же нехваткой предложения. Заметим, что в 2009–2011 годах поменяли хозяев примерно 90 торговых центров, то есть почти четверть подобных объектов в Германии. Поскольку покупатели в большинстве своем представляли собой стратегических инвесторов с долгосрочными инвестиционными горизонтами, рассматриваемые объекты были сняты с продажи на довольно длительное время.

Другие сектора также пострадали от избыточного спроса, В частности, это особенно касается так называемых премиальных активов (речь идет о наиболее востребованных объектах, расположенных в престижных деловых районах крупных городов). На этом  фоне инвесторы в прошлом году продолжали обращать все больше внимания на города, расположенные за пределами мегаполисов. На долю таких городов и других муниципальных образований пришлось не менее половины от общего объема сделок.

Однако, несмотря на это, большинство инвесторов, конечно же, предпочитает покупку премиальных активов, расположенных в деловых районах наиболее крупных городов. При этом на данный момент избыток спроса столь велик, что они вынуждены обращаться к активам с более высокой степенью риска, чтобы получить возможность вообще приобрести что-либо. Кроме того, инвесторы сегодня должны быть готовы платить рекордные цены за наиболее востребованные объекты.

Доходность так называемых премиальных активов на данный момент весьма существенно превысила свой предыдущий исторический минимум, зафиксированный в 2007 году. Так, их средняя доходность по всем ведущим рынкам на конец 2014 года составила 4,3% для офисов (в 2013 году — 4,6%) и 3,9% для торговых объектов, расположенных на главных улицах (в 2013 году — 4,1%). Впрочем, повышение устойчивости инвесторов к рискам также оказывает воздействие на тенденции изменения цен. В прошлом году впервые в нынешнем цикле доходность непремиальных активов снизилась больше, чем доходность премиальных. Доходность вторичной офисной недвижимости, расположенной за пределами центральных деловых районов, на ведущих рынках в течение года сократилась на 40 базисных пунктов — до 6,2%. Впрочем, до исторических минимумов непремиальной коммерческой недвижимости еще далеко. Тем не менее можно предположить, что в течение этого года доходность непремиальных активов продолжит снижение.

Стоит отметить, что почти все группы инвесторов активно выступают в качестве покупателей и продавцов. Как и в прошлом году, наиболее активной группой покупателей были специальные фонды, которые приобрели активы почти на €7 млрд. Котируемые компании по работе с недвижимостью / ипотечные инвестиционные трасты заняли второе место (€2,3 млрд), а еще немного ниже оказались страховые компании / пенсионные фонды (€2,1 млрд) и фонды прямых инвестиций (€1,5 млрд). Иностранные инвесторы в 2014 году вложили в немецкую экономику почти €21 млрд — примерно на €10 млрд больше, чем годом ранее. Самыми активными при этом были инвесторы из США, доля которых в общем объеме сделок составила 15%, за ними шли британские (9%) и французские покупатели (6%). Что касается самого значительного увеличения объема покупок, то он был продемонстрирован инвесторами из Азии. Доля данной группы в общем объеме продаж увеличилась с 1,5% в 2013 году до почти 6% в 2014 году.

Привлекательность недвижимости как отдельного класса активов в текущей ситуации, сложившейся на рынке капиталов, также подтверждается высоким объемом инвестиций со стороны корпораций и частных инвесторов / семейных офисов. Хотя эти группы не представляют собой типичных инвесторов в недвижимость, каждая из них в прошлом году вложила в данную сферу более $2,5 млрд. Это самый высокий показатель за последние пять лет. Особо примечательным при этом является высокий объем инвестиций со стороны корпораций, который показывает, что компании с большими резервами наличности будут скорее вкладывать средства в недвижимость, чем удерживать ликвидные активы при низких процентных ставках или даже инвестировать в свой основной бизнес ввиду сохранения экономической неопределенности в Европе. В частности, сети розничной торговли, такие как Metro и Edeka, в прошлом году использовали свои избыточные резервы для приобретения недвижимости, которую они арендуют. При этом компания Edeka также приобрела офисный объект в Гамбурге, на данный момент все еще сдаваемый в аренду, для собственного использования в дальнейшем.

Поскольку инвесторы из других регионов также, скорее всего, будут расширять свое присутствие на немецком рынке в этом году, объем денег, доступных для инвестиций в недвижимость, станет еще больше. Как следствие, объем сделок, по всей вероятности, весьма существенно превысит прошлогодний уровень и отметку в €40 млрд. Одновременно это будет означать, что избыточный спрос не только сохраняется, но и увеличивается. Это окажет еще большее давление на доходность, в частности непремиальных активов, по причине повышения готовности инвесторов к риску. Тем не менее именно инвестиции в непремиальные активы во многих случаях, вероятно, будут по-прежнему обеспечивать более привлекательное соотношение доходности и риска.

Юлия Овчинникова спеициально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции

  

Об авторах
Юлия Овчинникова IntermarkSavills
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.