Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Глава МИДа Чехии отверг причастность Праги к протестам в Белоруссии Политика, 18:33 Газизов назвал ошибки судей в матче «Спартака» очевидными для школьника Спорт, 18:30 Роналду признан лучшим игроком «Ювентуса» в сезоне 2019/20 Спорт, 18:27 За появление без маски в центре Парижа ввели штраф €135 Общество, 18:25 Почему хоронят биткоин. Главные сценарии, при которых BTC исчезнет Крипто, 18:24 Крымские власти построят стационарный водовод для Симферополя Общество, 18:23 ЦБ продлил банкам возможность обслуживать клиентов с истекшими паспортами Финансы, 18:22 Мишустин предложил после выборов сохранить сотрудничество Минска и Москвы Политика, 18:18 «Нас ждет катастрофа». Как СМИ отреагировали на угрозу хозяина «Спартака» Спорт, 18:15 Су-27 России второй раз за сутки перехватил самолеты США над Черным морем Общество, 18:03 В новостройках Москвы резко вырос чек сделки из-за ипотеки под 6,5% Недвижимость, 18:02 Президентские выборы в Белоруссии. Главное Политика, 17:59 Захарова попросила Минск относиться с уважением к задержанным журналистам Политика, 17:55 СК вызвал депутата Галямину по новому уголовному делу Общество, 17:54
Мнение: в какую недвижимость за рубежом следует инвестировать в 2015 году
Мнения ,  
0 
Юлия Овчинникова

Мнение: в какую недвижимость за рубежом следует инвестировать в 2015 году

От Греции до стран Карибского бассейна: директор департамента зарубежной недвижимости IntermarkSavills Юлия Овчинникова рассматривает в авторской колонке перспективные варианты инвестиций за рубежом

Юлия Овчинникова
Юлия Овчинникова

Ни у кого не вызывает сомнений тот факт, что в сегодняшних непростых условиях премиальная зарубежная недвижимость продолжает оставаться одним из наиболее привлекательных инвестиционных активов. Актуальным в этой связи становится вопрос: как сделать так, чтобы покупка стала действительно выгодной? Ответ зависит от того, что понимать под словом «выгодно». Мотивация покупателей может быть совершенно разной, и именно она определяет критерии правильного выбора объекта.

Купить дешевле, продать дороже

Италия и Греция – здесь по-прежнему масса предложений, уровень цен определяется только минимумом, за который продавцы психологически готовы продать свой объект, а покупатели – купить
Италия и Греция – здесь по-прежнему масса предложений, уровень цен определяется только минимумом, за который продавцы психологически готовы продать свой объект, а покупатели – купить (Фото: Depositphotos/Panos_Karas)

Наиболее часто встречается подход «купить сейчас дешево, а потом когда-нибудь продать дороже». Есть много стран, где недвижимость по-прежнему можно купить «дешево», но становится актуальным вопрос о том, в какой момент цены на этих рынках вырастут и покупка станет  действительно выгодной. Например, Италия и Греция – здесь по-прежнему масса предложений, уровень цен определяется только минимумом, за который продавцы психологически готовы продать свой объект, а покупатели – купить. Однако даже при такой ситуации всегда есть «потенциальные точки роста», и их важно правильно идентифицировать. Так, например, в Италии неизменной популярностью среди покупателей пользуются Венеция, район озера Комо и Тоскана. Цены здесь сильно не снижались, а приобретение объекта недвижимости принесет выгоду в любые времена. Недвижимость в Венеции интересна, в первую очередь, тем покупателям, которые планируют жить там сами, а также тем, кто стремится получать доход от аренды. Многочисленные туристы формируют активный спрос на аренду, доходность которой в премиальном сегменте может доходить до 5% годовых. В Тоскане, хоть и имело место падение цен, сегодня рынок постепенно восстанавливается, что привлекает сюда покупателей недвижимости, в том числе иностранных.  

Отметим, что главное для тех, кто практикует данный подход, – верная стратегия. Следует четко и ясно ответить на вопросы: какой объект я покупаю и по какой цене? В какой момент я планирую продать этот объект и каков портрет потенциального покупателя? Какую прибыль я смогу получить и на чем основаны мои ожидания? Очень опасно выбирать объект, руководствуясь критерием «нравится – не нравится» – в этом случае можно не только не получить вожделенную прибыль, но даже не продать свой дом или квартиру в течение длительного периода времени.

Рост предложения

В 2000–2010 годы стоимость недвижимости в Женеве и прилегающих районах увеличилась на 100–120%
В 2000–2010 годы стоимость недвижимости в Женеве и прилегающих районах увеличилась на 100–120% (Фото: Depositphotos/tverkhovinets)

Еще один подход – выбрать хороший объект недвижимости за счет того, что предложений на рынке стало больше. В этом случае можно рассмотреть, например, Швейцарию, в частности район Женевского озера. В основном россияне покупают объекты, расположенные на левом берегу Женевского озера, если являются резидентами Швейцарии, или в окрестностях Монтре, если они не являются резидентами. Отметим, что с 2000 по 2010 годы стоимость недвижимости в Женеве и прилегающих районах увеличилась на 100–120%, в то время как в Монтре – на +/- 50–60%. С 2011 года рынок Швейцарии  довольно стабилен, и именно поэтому сейчас есть возможность не спеша выбрать действительно достойный объект. Для таких инвесторов практически идеальным выбором будет, например, Франция, тот же Лазурный Берег. Здесь в течение прошлого года объем предложения жилой недвижимости вырос, количество сделок уменьшилось. За счет этого покупатели могут подобрать интересные объекты и в то же время разговаривать с собственниками о цене продажи. В целом в долгосрочной перспективе сомневаться в повышении цен на недвижимость в этом районе не приходится.

Найти действительно качественный объект недвижимости всегда непросто. Тем, кто стремится к этому, можно посоветовать тщательно изучить особенности района, где находится выбранный дом или квартира, понимать все плюсы и минусы данной локации. Ведь известно, что секрет инвестиционной привлекательности недвижимости заключается в трех словах: location-location-location.

Лондон навсегда

Спросом в Лондоне пользуется и жилая, и коммерческая недвижимость
Спросом в Лондоне пользуется и жилая, и коммерческая недвижимость (Фото: Depositphotos/fazon1)

По-прежнему, как, собственно, и всегда, чрезвычайно интересными для инвесторов остаются Великобритания и Лондон. Здесь спросом пользуется и жилая, и коммерческая недвижимость. Притом что рынок жилья в последние месяцы не демонстрирует активной динамики, прогнозы аналитиков на несколько лет вперед все равно говорят о серьезном потенциале роста. Так, в течение предстоящих пяти лет (до 2019 года), по данным компании Savills, премиальный рынок британской столицы вырастет на 23%, а за прошедшие пять лет рост в различных ценовых сегментах составил от 33,2% до 46,6%. Это значит, что вкладывать сюда  средства по-прежнему выгодно. Особенно тем, кто хранит сбережения или имеет доходы в долларах – за счет ослабления фунта стерлинга теперь можно купить больше. Стоит отметить, что по итогам 2014 года положительную ценовую динамику показали объекты стоимостью до 1 млн фунтов (+7,9%) и от 1 до 2 млн фунтов (+3,3 %).  Эти сегменты в наименьшей степени подвержены негативному влиянию гербового сбора и налога на особняки.

Коммерческая недвижимость

Коммерческие объекты в Германии или Австрии (супермаркеты, сетевые магазины, офисные здания, гостиницы) могут обеспечить доходность в 6–8% годовых
Коммерческие объекты в Германии или Австрии (супермаркеты, сетевые магазины, офисные здания, гостиницы) могут обеспечить доходность в 6–8% годовых (Фото: Depositphotos/philipus)

Тем, кого интересует высокая доходность, скажем, от аренды, будет интересен сегмент коммерческой недвижимости. Например, коммерческие объекты в Германии или Австрии (супермаркеты, сетевые магазины, офисные здания, гостиницы), которые могут обеспечить доходность в 6–8% годовых. Особой популярностью среди желающих вложить средства в недвижимость Австрии пользуются следующие объекты: офисы, отели, торговые центры и ретейл. Хотелось бы особо остановиться на гостиницах, которые при наличии долгосрочных договоров аренды с крупными отельными операторами пользуются активным спросом как со стороны местных, так и международных инвесторов.  В 2013–2014 годах на рынок отелей Австрии пришлось около 15% от общего количества сделок на рынке коммерческой недвижимости. Хотя этот сегмент не является настолько крупным, чтобы можно было детально анализировать тенденции, в среднем доходность инвестиций в отели австрийской столицы составляет от 5 до 6% годовых, а сроки экспозиции таких объектов достаточно короткие – 3–6 месяцев. Рынок отелей существует и вне Вены, в таких городах, как Зальцбург, Инсбрук. Тем инвесторам, которые примут решение вложить средства в недвижимость Австрии, можно порекомендовать тщательно изучить процедуру приобретения объектов. На первый взгляд она может показаться достаточно сложной, но пройти ее без особых затруднений при правильном подходе вполне возможно.

В крупных европейских городах интерес представляет офисный сегмент. В последнее время дефицит  действительно качественного предложения офисных помещений повлек за собой рост арендных ставок. В текущем году  данная тенденция будет набирать обороты.

Виды на жительство

Гражданство и паспорт в обмен на инвестиции в недвижимость можно получить на Кипре, Мальте и в островном государстве Сент-Китс и Невис в Карибском море
Гражданство и паспорт в обмен на инвестиции в недвижимость можно получить на Кипре, Мальте и в островном государстве Сент-Китс и Невис в Карибском море (Фото: Depositphotos/jovannig)

Еще одной серьезной мотивацией для покупателей недвижимости, в том числе российских, может стать получение вида на жительства и гражданства в обмен на инвестиции. Заметим, что такие программы предлагаются в различных странах. Вид на жительство можно получить в таких странах, как Италия, Португалия, Греция, Латвия и др. А вот гражданство и паспорт – лишь на Кипре, Мальте и в островном государстве Сент-Китс и Невис в Карибском море. Предлагаемые программы очень разные. Различны юридические условия, требования, предъявляемые к инвесторам, стоимость недвижимости, которую необходимо приобрести. Правильный выбор государства для получения ВНЖ/гражданства определяется множеством факторов, которые необходимо тщательно проанализировать. Среди наиболее важных из них – семейные обстоятельства и приоритеты. Например, важно ли для вас обучение детей или вы просто хотите купить дом для отдыха. Это могут быть коммерческие причины (расширение/перевод бизнеса), стремление свободно путешествовать (некоторые программы предлагают возможность безвизовых поездок в страны Евросоюза и другие), защита активов, повышение налоговой эффективности и упрощение процедур администрирования.

Юлия Овчинникова, специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Об авторах
Юлия Овчинникова Юлия Овчинникова, IntermarkSavills
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск квартир
в новостройках
Сервис РБК Недвижимость
Главное Найти квартиру Лента