Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
В Германии продлили карантин Политика, 00:18 В Баку сочли резолюцию сената Франции по Карабаху «листком бумаги» Политика, 00:02 В первом крымском городе отключили горячую воду до конца года Общество, 00:00 Госдума исключила из законопроекта об удаленке «право на офлайн» Экономика, 00:00 Нейросети и видеоаналитика в бизнесе: как быстро окупятся инвестиции РБК и Intel NUC, 25 ноя, 23:59 От рассвета до заката. Главные события в карьере Марадоны Спорт, 25 ноя, 23:55 В ВОЗ перечислили основные варианты передачи коронавируса человеку Общество, 25 ноя, 23:48 Кравчук выразил протест России после гибели военного в Донбассе Политика, 25 ноя, 23:26 Готовы ли вы к ипотеке. Тест РБК и ВТБ, 25 ноя, 23:19 В Москве за сутки умерли 73 человека с COVID-19 Общество, 25 ноя, 23:11 Тягач и полицейская BMW. Какие автомобили любил Диего Марадона Авто, 25 ноя, 23:10 Премьер Испании назвал Марадону «вечным мальчиком» Общество, 25 ноя, 23:06 ФСБ заявила о наплыве «туристов» из Латинской Америки, которые хотят в ЕС Общество, 25 ноя, 22:58 Александр Шмеркевич: где в мире самая передовая медицина РБК и ВТБ Привилегия, 25 ноя, 22:44
В чем разница недвижимости Москвы и Нью-Йорка
Мнения ,  
0 
Георгий Качмазов

В чем разница инвестиций в недвижимость Москвы и Нью-Йорка

Руководитель интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.ru Георгий Качмазов доказывает в авторской колонке, что высокие показатели доходности объектов недвижимости – не всегда самые эффективные

Георгий КачмазовВ данный момент мы наблюдаем большой всплеск интереса клиентов к доходной недвижимости за рубежом. Это обусловлено политическими и экономическими проблемами в России. Клиенты пытаются сохранить и приумножить свой капитал с помощью инвестиций в зарубежную коммерческую недвижимость.

К сожалению, многие клиенты в погоне за прибылью часто готовы идти на риск и покупать неликвидные объекты. Их прельщают высокие ставки доходности, которые сулят им продавцы таких объектов. Это происходит потому, что клиенты думают в большей степени о доходности, а не о возможности сохранения средств. Некоторые даже пытаются сравнивать доходность своего основного бизнеса с доходностью от недвижимости. Это зачастую ведет к тому, что клиенты покупают неликвидные объекты, которые они потом не могут продать. Мы часто встречаем российских владельцев, желающих продать свою недвижимость по завышенной цене. Обычно такие попытки заканчиваются неудачей, и клиенту приходится продавать по существенно меньшей цене, чем ему бы хотелось.

Моя рекомендация для всех, кто интересуется инвестициями в недвижимости за рубежом, – исходить не из дохода, а делать ставку на низкие риски. Покупайте оптимальные по планировке объекты в лучших районах выбранных локаций. Важно, чтобы недвижимость была в хорошем состоянии новая или после недавнего капитального ремонта. Инвестируйте в наиболее понятные и развитые и грамотно регулируемые рынки, например в Германию. Если рассматривать перспективу на 5–10 лет, то такая стратегия инвестиций практически всегда приведет вас к успеху.

Западные рынки недвижимости достаточно прозрачны и развиты. Никаких чудес не бывает. Вряд ли удаленный инвестор сможет купить какой-то чудесный объект по сильно заниженной цене, так как такие объекты обычно распространяются «среди своих» и требуют молниеносной реакции со стороны инвестора. Это практически невозможная задача для удаленных непрофессиональных инвесторов, попытки краткосрочных спекуляций на рискованных активах обычно заканчиваются для них плачевно, и рынок недвижимости в этом смысле не исключение.

Исходя из моего опыта работы и наших исследований, на рынке зарубежной недвижимости наиболее доходной в итоге оказывается, как ни странно, наименее рискованная. Если смотреть на доходность не только как на арендные платежи, но как сумму ренты и прирост стоимости самого объекта, то получается, что наиболее развитые рынки на продолжительных дистанциях растут стабильно и дают высокую норму доходности.

Сравним офисные рынки Москвы и Нью-Йорка. Ставка рентной доходности в российской столице, по данным CBRE, 8,5%. Это хорошая, высокая доходность. В Нью-Йорке она почти в 2,5 раза ниже (3,5%). Значит ли это, что в московские офисы вкладывать выгоднее, чем в нью-йоркские? Вовсе нет. Все становится на свои места, если принять во внимание рост продажных цен на офисные площади и перспективы повышения арендных ставок. Согласно информации JLL, в 2014 году стоимость покупки офисов в Москве понизилась на 29,8%, а в Нью-Йорке повысилась на 22,8%. Таким образом, совокупная доходность в Нью-Йорке составила 26,3%, в Москве – минус 21,3%. При этом в 2014 году аренда офисов в Москве подешевела на 4,3%, в Нью-Йорке подорожала на 3,7%. Более того, к 2019 году Knight Frank прогнозирует повышение арендных ставок нью-йоркских офисов на 28,2%. Таким образом, высокая ставка в Москве (8,5%) объясняется повышенными рисками, а вовсе не выгодными условиями инвестирования.

Нормальная доходность объекта в Европе при условии инвестиций в «простой арендный бизнес» составляет около 5%, за вычетом всех налогов и расходов остается примерно 3,5–4% чистой прибыли. Ориентируйтесь на эти цифры, выбирайте качественные объекты в востребованных локациях, тогда вы всегда сможете быстро и с выгодой продать свою недвижимость.

Георгий Качмазов, специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Об авторах
Георгий Качмазов Георгий Качмазов, Tranio.ru
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Главное Найти квартиру Лента