Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Кабмин сделал программу социальной газификации бессрочной Жилье, 14:39
Цены на жилье в Москве опустились до уровня февраля 2022 года Жилье, 14:12
Административные барьеры на стройке. Опрос московских девелоперов Город, 13:12
Доля ипотеки в сделках с элитными новостройками Москвы упала в 2 раза Деньги, 12:34
Названы регионы с наибольшим снижением цен на аренду домов Деньги, 12:00
ЦИАН назвал мегаполисы с наибольшими темпами роста предложения новостроек Жилье, 11:18
ЦБ зафиксировал снижение объемов выдачи ипотеки Деньги, 10:23
Какие правовые нормы о недвижимости и ЖКХ заработают в декабре 2022 года Город, 00:05
Москва вошла в топ-3 городов, где в ноябре сильнее всего подешевело жилье Жилье, 00:01
В Новой Москве за год удвоилось предложение новостроек Жилье, 30 ноя, 17:59
В Москве заработал сервис по вывозу из жилья старой мебели и электроники Город, 30 ноя, 15:50
На новом метрокольце ввели подземную подстанцию размером с девятиэтажку Жилье, 30 ноя, 14:58
Путин заявил о новом рекорде по строительству жилья в России Жилье, 30 ноя, 13:15
Москва вошла в топ-3 городов, где сильнее всего упал спрос на новостройки Жилье, 30 ноя, 12:55
Куда идут ставки аренды коммерческой недвижимости в 2015 году
Мнения ,  
0 
Валентин Гаврилов

Куда идут ставки аренды коммерческой недвижимости в 2015 году

Инвесторы в коммерческую недвижимость Москвы оказались под очень мощным давлением целого ряда негативных факторов. Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE, в авторской колонке на «РБК-Недвижимости» рассказывает о рисках и опасностях, стоящих в кризис перед девелоперами и инвесторами. Также в своем материале автор дает два среднесрочных сценария развития рынка коммерческой недвижимости Московского региона и прогноз по ставкам аренды

Валентин ГавриловВ 2014 году инвесторы в коммерческую недвижимость Москвы оказались под очень мощным давлением. Предложение со стороны девелоперов показало рекордные объемы: 1,4 млн кв. м – в офисах, 0,7 млн кв. м – в торговой, 1,6 млн кв. м – в складской недвижимости. Спрос, в свою очередь, находился под постоянным давлением со стороны геополитических проблем и в конечном счете упал на 20–25% относительно прогнозов, сделанных в конце 2013 года. Государство также не обошло сектор своим вниманием: изменение подходов к оценке кадастровой стоимости недвижимости – идея, в принципе, правильная – оказалась реализованной в определенной мере несвоевременно. Сильный негатив пришел также и с валютного рынка: 100%-ное ослабление курса рубля привело к тому, что доля расходов на аренду в выручке компаний, ориентированных на внутренний рынок, удвоилась. Естественно, что их активность по поиску более дешевых опций существенно возросла.

В условиях, когда вакансия составила 17% в офисном сегменте, 7% в торговой и 9% в складской недвижимости, возможности собственников удержать ставки аренды 2014 года были очень низкими. По итогам года можно констатировать снижение достижимых ставок аренды на 20–30% в долларовом выражении.

В результате данной ситуации сразу несколько групп инвесторов оказались в зоне риска, когда их операционные денежные потоки по объектам недвижимости существенно приблизились или уже оказались на отрицательной территории. Это собственники со сформированной в последние два-три года долговой нагрузкой и имеющие следующие характеристики:

  1. Игроки с агрессивным левериджем: LTV (долг к стоимости здания) – 80% и более;
  2. Собственники зданий с вакансией более 40%;
  3. Инвесторы, которые не сумели переложить выросшие издержки по налогу на имущество на арендаторов;
  4. Заемщики с процентной ставкой более 7% по долларовым кредитам в сочетании с частичным влиянием какого-либо из других указанных выше негативных факторов.

Наученные кризисом 2008–2009 годов большинство инвесторов и девелоперов в этот раз проводили более осмотрительную финансовую политику и, к счастью, имеют еще запас прочности, чтобы выдержать как минимум еще один раунд снижения ставок аренды.

К сожалению, такой запас прочности может понадобиться уже в скором времени. Чтобы понять это, достаточно посмотреть на  график, а именно: сравнение рублевого эквивалента годовой арендной платы (без учета налогов и операционных расходов) на примере офисов класса А Прайм во время прошлого и текущего кризисов.

Источник: CBRE

С теми или иными оговорками этот пример иллюстрирует ситуацию и в других сегментах рынка коммерческой недвижимости.

Как видно из иллюстрации, основным различием между текущим и прошлым кризисом является то, что сейчас рублевый эквивалент арендной платы еще практически не упал, несмотря на снижение долларовых ставок на 25–30% против 50% в пике в 2008–2009 годах.

Данная ситуация имеет место в результате того, что ВВП России, в отличие от начала 2009 года, пока не показывает квартальное снижение на уровне 5–10%.

Основным риском для рынка коммерческой недвижимости сейчас является то, что в I полугодии 2015 года совокупный (включает потребительский) спрос под давлением девальвации и инфляции начнет сокращаться в реальном выражении. Данный компонент составляет более 70% ВВП, что означает практически автоматическое падение и самого ВВП. Соответственно, международные рейтинговые агентства (помимо действовавшего «на опережение» S&P) могут отреагировать уже на февральскую статистику по розничному товарообороту и перевести суверенный рейтинг России из инвестиционного в спекулятивный. Это может вызвать еще одну волну волатильности на финансовом рынке и добавить негативных ожиданий.

В этих условиях дальнейшее снижение долларовых ставок на 20–30% станет весьма вероятным. Падение может быть дополнительно усилено в том случае, если рубль продолжит слабеть относительно доллара США.

Данный сценарий все еще носит вероятностный характер и может быть как минимум смягчен или даже отменен.

Для этого необходимо осознать, что эффективность инструментов экономической политики изменилась: еще недавно мало кто мог себе представить отрицательные процентные ставки, а прямой выкуп Центральным банком «токсичных» активов клеймился как «эмиссионное кредитование» экономики. В контексте российской ситуации после 100%-ной девальвации рубля уже стало неважным:

  • пойдет инфляция на спад во 2-м квартале 2015 года или в 4-м;
  • спровоцирует рост бюджетного дефицита дополнительную инфляцию или нет.                  

В экономике уже действует мощный фактор инфляционных процессов, преодолеть который не могут ни повышенная ключевая ставка ЦБ РФ, ни бюджетная дисциплина.

Что важно, так это как сильно упадут доходы населения и как не допустить падения ВВП, которое еще более усилит снижение покупательной способности в стране и может создать спираль ослабления экономической активности. Индексы потребительской уверенности населения уже начали ускорять свое падение в направлении уровней 2009 года.

Такие шаги, как индексация доходов бюджетников, снижение ключевой ставки ЦБ РФ, оперативная рекапитализация банковской системы, введение обязательной продажи валютной выручки и ужесточение контроля за импортом, другие меры аналогичной направленности, в состоянии существенно смягчить грядущие сложности.

Таким образом, можно выделить два основных среднесрочных сценария на рынке коммерческой недвижимости в 2015 году.

В первом сценарии экономика осуществляет «мягкую посадку» со снижением ВВП в диапазоне 2–3% или менее. В этом случае можно ожидать, что постепенное укрепление курса рубля приведет к снижению рублевых расходов на аренду, а дополнительное снижение долларовых ставок с текущих уровней не превысит 10–15%.

В сценарии «жесткой посадки» снижение ВВП может превысить 5%, что создаст предпосылки для падения ставок в долларовом выражении на более чем 20–30%.

Рублевый эквивалент стоимости аренды останется основным ориентиром для игроков и в первом, и во втором сценарии.

Означает ли это, что уже сейчас арендаторам следует ориентироваться на целевые ставки своей аренды на 20–30% ниже текущих? Ответ: можно пытаться, но следует быть готовым к сильному сопротивлению собственников.

Следует понимать, что данный уровень ставок будет крайне неприемлемым для арендодателей с финансовой точки зрения. Поэтому в случае негативного сценария на рынке усилится поляризация игроков. В качественных объектах снижение ставок будет происходить сложно и относительно медленно. Наиболее быстро станет дешеветь аренда в тех активах, которые обладают:

  • менее удачным расположением и транспортной доступностью;
  • техническими или планировочными сложностями;
  • высокими рисками банкротства собственника и заметного ухудшения качества технического обслуживания здания;
  • либо просто являются новыми и не успели сформировать пул арендаторов.

Кроме того, естественно, арендодателям невыгодно фиксировать низкие ставки на длительный срок, а значит, доля договоров длиной в один-два года будет расти. В противном случае арендаторам необходимо соглашаться на более высокие ставки с учетом перспективы их восстановления в среднесрочном периоде.

Так или иначе, «рынок арендатора» в I полугодии 2015 года подходит к своему пику, после чего дальнейшее усиление переговорной позиции арендаторов уже не будет иметь сильного влияния на возможности собственников снижать ставки. А значит, приходит время быть гибкими обеим сторонам переговоров.

Валентин Гаврилов, специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Об авторе
Валентин Гаврилов Валентин Гаврилов CBRE
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Главное Лента