Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Партнер Усманова наймет генералов для создания систем прослушки 00:01, Технологии и медиа Второй раунд переговоров по NAFTA пройдет в сентябре в Мексике 20 авг, 23:58, Политика Путин вышел на сцену Koktebel Jazz Party 20 авг, 23:55, Политика «Альфа-Капитал» отозвал письмо сотрудника о проблемах в частных банках 20 авг, 23:39, Финансы Жертвами ДТП под Владимиром стали четыре человека 20 авг, 23:35, Общество Собянин назвал «тратой времени» дебаты о переносе столицы из Москвы 20 авг, 23:24, Политика СКР начал проверку из-за загрязнения Яузы в Москве 20 авг, 23:00, Общество Суд Ирана обязал США выплатить $245 млн жертвам иракских химатак 20 авг, 22:41, Политика Разговор в лагере: что просили у Путина на крымской «Тавриде» 20 авг, 22:37, Политика СМИ сообщили о замеченной в Париже машине испанских террористов 20 авг, 22:29, Общество Шесть человек погибли в аварии в Туве 20 авг, 22:05, Общество СМИ сообщили о задержании вероятного убийцы пауэрлифтера Драчева 20 авг, 21:32, Общество В Лас-Вегасе умер американский комик Джерри Льюис 20 авг, 21:30, Общество Порошенко похвастался модернизированным на Украине танком Т-72 в Facebook 20 авг, 20:59, Политика О трудовых правах должны знать все: работа – это не только обязанности 20 авг, 20:45, Партнерский материал Путин предложил подумать о способах цензуры в России 20 авг, 20:28, Политика «Челси» на последних минутах вырвал победу в лондонском дерби 20 авг, 20:20, Спорт Путин рассказал о своем любимом стиле в одежде 20 авг, 20:00, Политика The Times узнала о финансировании атак ИГ через сеть компаний в Уэльсе 20 авг, 19:46, Общество Москвичи смогут записаться к врачу через Telegram 20 авг, 19:28, Технологии и медиа Путин прилетел на «Тавриду» с опозданием почти на восемь часов 20 авг, 18:53, Политика Вокзал Марселя эвакуировали из-за подозрительной сумки 20 авг, 18:38, Общество Манчини объяснил исключение Дзюбы из заявки «Зенита» 20 авг, 18:30, Спорт СКР начал проверку гибели засыпанного песком мальчика под Волгоградом 20 авг, 18:16, Общество В Москве арестовали главу крупнейшего столичного производителя хлеба 20 авг, 18:15, Общество Полиция Испании рассказала о 12 членах ячейки террористов в Каталонии 20 авг, 17:58, Общество Глава МИД Австрии обвинил Эрдогана во вмешательстве в дела других стран 20 авг, 17:21, Общество Александр Кокорин забил в пятом матче подряд в чемпионате России 20 авг, 17:01, Спорт
Куда идут ставки аренды коммерческой недвижимости в 2015 году
06 фев, 2015 12:04
0
Валентин Гаврилов Куда идут ставки аренды коммерческой недвижимости в 2015 году
Инвесторы в коммерческую недвижимость Москвы оказались под очень мощным давлением целого ряда негативных факторов. Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE, в авторской колонке на «РБК-Недвижимости» рассказывает о рисках и опасностях, стоящих в кризис перед девелоперами и инвесторами. Также в своем материале автор дает два среднесрочных сценария развития рынка коммерческой недвижимости Московского региона и прогноз по ставкам аренды

Валентин ГавриловВ 2014 году инвесторы в коммерческую недвижимость Москвы оказались под очень мощным давлением. Предложение со стороны девелоперов показало рекордные объемы: 1,4 млн кв. м – в офисах, 0,7 млн кв. м – в торговой, 1,6 млн кв. м – в складской недвижимости. Спрос, в свою очередь, находился под постоянным давлением со стороны геополитических проблем и в конечном счете упал на 20–25% относительно прогнозов, сделанных в конце 2013 года. Государство также не обошло сектор своим вниманием: изменение подходов к оценке кадастровой стоимости недвижимости – идея, в принципе, правильная – оказалась реализованной в определенной мере несвоевременно. Сильный негатив пришел также и с валютного рынка: 100%-ное ослабление курса рубля привело к тому, что доля расходов на аренду в выручке компаний, ориентированных на внутренний рынок, удвоилась. Естественно, что их активность по поиску более дешевых опций существенно возросла.

В условиях, когда вакансия составила 17% в офисном сегменте, 7% в торговой и 9% в складской недвижимости, возможности собственников удержать ставки аренды 2014 года были очень низкими. По итогам года можно констатировать снижение достижимых ставок аренды на 20–30% в долларовом выражении.

В результате данной ситуации сразу несколько групп инвесторов оказались в зоне риска, когда их операционные денежные потоки по объектам недвижимости существенно приблизились или уже оказались на отрицательной территории. Это собственники со сформированной в последние два-три года долговой нагрузкой и имеющие следующие характеристики:

  1. Игроки с агрессивным левериджем: LTV (долг к стоимости здания) – 80% и более;
  2. Собственники зданий с вакансией более 40%;
  3. Инвесторы, которые не сумели переложить выросшие издержки по налогу на имущество на арендаторов;
  4. Заемщики с процентной ставкой более 7% по долларовым кредитам в сочетании с частичным влиянием какого-либо из других указанных выше негативных факторов.

Наученные кризисом 2008–2009 годов большинство инвесторов и девелоперов в этот раз проводили более осмотрительную финансовую политику и, к счастью, имеют еще запас прочности, чтобы выдержать как минимум еще один раунд снижения ставок аренды.

К сожалению, такой запас прочности может понадобиться уже в скором времени. Чтобы понять это, достаточно посмотреть на  график, а именно: сравнение рублевого эквивалента годовой арендной платы (без учета налогов и операционных расходов) на примере офисов класса А Прайм во время прошлого и текущего кризисов.

Источник: CBRE

С теми или иными оговорками этот пример иллюстрирует ситуацию и в других сегментах рынка коммерческой недвижимости.

Как видно из иллюстрации, основным различием между текущим и прошлым кризисом является то, что сейчас рублевый эквивалент арендной платы еще практически не упал, несмотря на снижение долларовых ставок на 25–30% против 50% в пике в 2008–2009 годах.

Данная ситуация имеет место в результате того, что ВВП России, в отличие от начала 2009 года, пока не показывает квартальное снижение на уровне 5–10%.

Основным риском для рынка коммерческой недвижимости сейчас является то, что в I полугодии 2015 года совокупный (включает потребительский) спрос под давлением девальвации и инфляции начнет сокращаться в реальном выражении. Данный компонент составляет более 70% ВВП, что означает практически автоматическое падение и самого ВВП. Соответственно, международные рейтинговые агентства (помимо действовавшего «на опережение» S&P) могут отреагировать уже на февральскую статистику по розничному товарообороту и перевести суверенный рейтинг России из инвестиционного в спекулятивный. Это может вызвать еще одну волну волатильности на финансовом рынке и добавить негативных ожиданий.

В этих условиях дальнейшее снижение долларовых ставок на 20–30% станет весьма вероятным. Падение может быть дополнительно усилено в том случае, если рубль продолжит слабеть относительно доллара США.

Данный сценарий все еще носит вероятностный характер и может быть как минимум смягчен или даже отменен.

Для этого необходимо осознать, что эффективность инструментов экономической политики изменилась: еще недавно мало кто мог себе представить отрицательные процентные ставки, а прямой выкуп Центральным банком «токсичных» активов клеймился как «эмиссионное кредитование» экономики. В контексте российской ситуации после 100%-ной девальвации рубля уже стало неважным:

  • пойдет инфляция на спад во 2-м квартале 2015 года или в 4-м;
  • спровоцирует рост бюджетного дефицита дополнительную инфляцию или нет.                  

В экономике уже действует мощный фактор инфляционных процессов, преодолеть который не могут ни повышенная ключевая ставка ЦБ РФ, ни бюджетная дисциплина.

Что важно, так это как сильно упадут доходы населения и как не допустить падения ВВП, которое еще более усилит снижение покупательной способности в стране и может создать спираль ослабления экономической активности. Индексы потребительской уверенности населения уже начали ускорять свое падение в направлении уровней 2009 года.

Такие шаги, как индексация доходов бюджетников, снижение ключевой ставки ЦБ РФ, оперативная рекапитализация банковской системы, введение обязательной продажи валютной выручки и ужесточение контроля за импортом, другие меры аналогичной направленности, в состоянии существенно смягчить грядущие сложности.

Таким образом, можно выделить два основных среднесрочных сценария на рынке коммерческой недвижимости в 2015 году.

В первом сценарии экономика осуществляет «мягкую посадку» со снижением ВВП в диапазоне 2–3% или менее. В этом случае можно ожидать, что постепенное укрепление курса рубля приведет к снижению рублевых расходов на аренду, а дополнительное снижение долларовых ставок с текущих уровней не превысит 10–15%.

В сценарии «жесткой посадки» снижение ВВП может превысить 5%, что создаст предпосылки для падения ставок в долларовом выражении на более чем 20–30%.

Рублевый эквивалент стоимости аренды останется основным ориентиром для игроков и в первом, и во втором сценарии.

Означает ли это, что уже сейчас арендаторам следует ориентироваться на целевые ставки своей аренды на 20–30% ниже текущих? Ответ: можно пытаться, но следует быть готовым к сильному сопротивлению собственников.

Следует понимать, что данный уровень ставок будет крайне неприемлемым для арендодателей с финансовой точки зрения. Поэтому в случае негативного сценария на рынке усилится поляризация игроков. В качественных объектах снижение ставок будет происходить сложно и относительно медленно. Наиболее быстро станет дешеветь аренда в тех активах, которые обладают:

  • менее удачным расположением и транспортной доступностью;
  • техническими или планировочными сложностями;
  • высокими рисками банкротства собственника и заметного ухудшения качества технического обслуживания здания;
  • либо просто являются новыми и не успели сформировать пул арендаторов.

Кроме того, естественно, арендодателям невыгодно фиксировать низкие ставки на длительный срок, а значит, доля договоров длиной в один-два года будет расти. В противном случае арендаторам необходимо соглашаться на более высокие ставки с учетом перспективы их восстановления в среднесрочном периоде.

Так или иначе, «рынок арендатора» в I полугодии 2015 года подходит к своему пику, после чего дальнейшее усиление переговорной позиции арендаторов уже не будет иметь сильного влияния на возможности собственников снижать ставки. А значит, приходит время быть гибкими обеим сторонам переговоров.

Валентин Гаврилов, специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Валентин Гаврилов CBRE
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости