Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
В «ВИМ-Авиа» объяснили недопуск беременной женщины на рейс в Магадан 21:39, Общество В Москве на Старом Арбате туристка поцеловала Путина 21:36, Политика СМИ узнали о закрытом показе «Матильды» для Володина и депутатов 21:19, Общество Депутат призвал закрыть MDK за шутку о смерти экс-солиста «Иванушек» 21:06, Общество В Госдуме предложили блокировать отдельных пользователей мессенджеров 21:02, Политика Экстремизму бой: сирийская оппозиция примкнула к борьбе с радикалами 20:41, Политика Спецпредставитель президента США заявил об освобождении Ракки на 30% 20:39, Политика Девелоперы анонсировали рост числа банкротств из-за нового законопроекта 20:34, Бизнес МЧС предупредило о резком ухудшении погоды в Москве 20:21, Общество «Автотор» увеличил план производства машин в 2017 году 20:17, Бизнес Испанский клуб включил Федора Смолова в список летних трансферов 20:13, Спорт Путин призвал главу Марий Эл обратить внимание на «папочку» с замечаниями 20:08, Политика Ликсутов оценил расходы на транспорт из-за сноса хрущевок 20:06, Бизнес Максим Ликсутов: «Реновация может сократить лишние поездки по городу» 20:00, Интервью Полиция Испании задержала подозреваемого в убийстве россиянки 19:48, Общество Инвестфонды сократили вложения в американские акции до минимума за 9 лет 19:46, Деньги Air France сообщила об открытии бюджетной дочерней авиакомпании Joon 19:46, Технологии и медиа ExxonMobil напомнила об «указаниях» Белого дома по сделкам с «Роснефтью» 19:44, Бизнес Инвестгруппа Александра Винокурова откроет аптеки в «Азбуке вкуса» 19:42, Бизнес Компания Абрамовича получила от Альфа-банка кредит в $200 млн 19:28, Бизнес «Худшая из войн»: битва за Мосул в рассказах фотографов 19:22, Фотогалерея Компания Усманова решила выйти из капитала «Норникеля» 19:20, Бизнес Число автосалонов в России выросло впервые с 2014 года 19:13, Бизнес Путин поручил закрепить флот России на втором месте в мире 19:05, Политика Фигуранта «дела реставраторов» приговорили к пяти годам условно 19:00, Общество Ликсутов назвал дату появления персонализированной карты «Тройка» 18:57, Технологии и медиа Актера Толоконникова похоронили на Троекуровском кладбище в Москве 18:53, Общество Спецслужбы США закрыли в дарквебе площадку с 200 тыс. пользователей 18:48, Общество
«Сейчас в Подмосковье дешевле купить таунхаус, чем снимать квартиру»
Материалы по теме Коттеджи для среднего класса из-за кризиса стали проще, меньше и дешевле Доля бюджетных таунхаусов в Подмосковье выросла на 70% Сколько стоят таунхаусы в старых границах Москвы
28 окт, 2015 08:30
0
Артур Григорян «Сейчас в Подмосковье дешевле купить таунхаус, чем снимать квартиру»
О рынке загородных поселков в формате таунхаусов рассказывает генеральный директор «KASKAD Недвижимость» Артур Григорян

— Какие объекты на рынке таунхаусов в Подмосковье сегодня остаются востребованными?

— Востребованными остаются прежде всего таунхаусы средней ценовой категории — в сегменте комфорт-класса. Но надо учитывать, что этот рынок делится на две части.

Во-первых, есть поселки таунхаусов, где концепция девелопера заключается в создании максимальной плотности застройки. Это, в принципе, распространенная практика на рынке, так поступают многие застройщики. В таких поселках проблемы с продажами сейчас очень серьезные.

А есть поселки таунхаусов, где акцент сделан на общественные зоны, инфраструктуру. Вот в этих проектах покупатели видят для себя некий новый образ жизни и поэтому продолжают покупать себе «жизнь за городом», рассматривая такие объекты для постоянного места жительства.

— А кто сегодня покупает таунхаусы?

— Около 60% покупателей — это семейные пары, который выбирают загородный образ жизни для того, чтобы обеспечить максимально комфортное и спокойное существование своим детям. Далее заметную категорию составляют люди, стремящиеся улучшить свои жилищные условия, однако объективно имеющие при этом возможность приобрести не более чем «однушку» в Балашихе. Такой вариант не подходит им по статусу либо по перспективам, они хотят большего, и таунхаус для них — вполне логичный выбор. Также отдельно хочу сказать и о так называемых стартаперах на дому, то есть людях, которые владеют собственным бизнесом, как правило небольшим, и никак не привязаны к городу и офису. Именно для них важно развитое и продуманное социальное пространство в поселках.

Еще есть часть людей, которые покупают таунхаусы в качестве родительского дома, куда приезжают каждые выходные, чтобы навестить родителей.

— Но ведь качественное благоустройство территории зачастую означает более высокую цену продажи недвижимости?

— Это абсолютно не так. Сегодня девелоперы, и мы в том числе, стараются максимально оптимизировать процессы строительства. В современном девелопменте очень много интеллектуальной работы, которой не видно. Поэтому хорошо продуманный проект стоит зачастую гораздо дешевле, чем поселок с плотной застройкой.

— Тем не менее цена для сегодняшнего покупателя важна?

— Несомненно — и квадратного метра, и всей покупки.

Но сегодня для покупателей, помимо цены, важны две вещи при покупке жилья — либо доступность, либо комфорт. Если больше комфорта, то меньше доступности. Если больше доступности, то меньше комфорта. Девелопер должен найти золотую середину, где комфорт не снижает доступности проекта для целевой аудитории, а доступность — комфорта. На мой взгляд, девелоперы нового поколения этим и отличаются от застройщиков времен активно растущего рынка, на котором мы жили раньше.

— Вы поднимали цену в этом году или держали ее на одном уровне?

— Были плановые повышения, связанные с ростом готовности тех или иных проектов. Мы предвидели эту ситуацию на рынке. 2008 год показал, что есть целый пласт покупателей, которым нужно недорогое, но очень качественное загородное жилье. Тогда мы изменили свой подход к созданию проектов. Раньше главными для нас был инвестор, собственник, землевладелец, а затем на их место встал покупатель. Почему он хочет купить таунхаус, зачем он ему, сколько он может заплатить, какая у него семья — такие вопросы мы стали задавать сами себе. В ходе наших многочисленных опросов мы увидели, например, что покупатели хотят большие таунхаусы площадью под 150 кв. м (это очень много для экономкласса, где обычно предложение всего 100 кв. м), а купить могут только 100 кв. м. Что нам делать в этой ситуации? В итоге мы постарались создать на тех же 100 «квадратах» очень рациональное, оптимизированное пространство, приближенное по возможностям к таунхаусу площадью 150 кв. м.

— Очень часто в СМИ появляются публикации о том, что москвичи продают свои городские квартиры и переезжают за город — такая тенденция действительно есть?

— Эта тенденция была, но за последнее время она стала менее заметна. В процентном соотношении у нас такой спрос упал вдвое. Объясню почему. Чтобы купить таунхаус за городом, многие вынуждены продать единственную квартиру в Москве. Таких клиентов стало меньше, потому что субсидированная ставка по ипотеке работает только по рынку первичного жилья — люди не могут найти покупателей на свои городские вторичные квартиры. Если государство будет субсидировать и вторичное жилье, процент покупателей восстановится. Более того, мы соберем некий отложенный спрос таким образом.

— А на какие средства люди покупают таунхаусы сегодня?

— Серьезно увеличилась доля ипотеки. Мы понимаем, что ипотека через какое-то время займет 100% рынка. За этим будущее. Но очевидно, что двузначная ипотечная ставка уже исчерпала свои возможности, ставка должна быть с одной цифрой.

Какие критерии ликвидности были раньше? Доступность, километраж от МКАД, концепция, качество строительства и инфраструктура. Сегодня на первом месте — финансовые инструменты в виде доступной ипотеки, так как проект без доступной ипотеки неликвиден, он не продается.

— Есть ли сегодня ипотека на загородном рынке? Она отличается по условиям от ипотеки на городские новостройки?

— Это абсолютно такая же ипотека, как на обычные новостройки.

— Государственное субсидирование ипотеки распространяется на таунхаусы?

— Да. И мы активно этим пользуемся — это один из наших сегодняшних инструментов для поддержки спроса.

По большому счету, покупателей — и с деньгами, и с ипотекой — на рынке становится меньше. При этом есть целый пласт потенциальных покупателей — тех, кто раньше даже не мог подумать о том, что можно купить недвижимость. Кто они? По нашим оценкам, это люди, которые получают от 40 до 60 тыс. руб. в месяц. С таким доходом ипотеку по существующим ставкам взять невозможно, потому что львиная доля доходов, если не он весь, уйдет на погашение кредита. И мы начали рассматривать таких людей как возможных клиентов. Посчитали, сколько такой человек может платить в месяц, какой процент в этом случае по ипотеке для него приемлем. Поняли, что это в среднем 8% годовых на 25 лет. Следующим шагом стал поиск банков, согласных кредитовать под такой процент. Учтите, что это не субсидирование, как делают другие застройщики, оплачивая проценты клиентов на короткое время, а полноценная ипотека на 25 лет.

В итоге получилось, что у нас появились такие предложения: однокомнатную квартиру в поселке «ЗаМитино» можно купить за 14,9 тыс. руб. в месяц — такого на рынке еще не было. То есть секретарь, который получает 30–35 тыс. руб., может купить однокомнатную квартиру. Таунхаусы могут обсуждать люди с доходом от 50 тыс. руб. и выше — ежемесячный платеж составит 25–35 тыс. руб.

Мы считаем, что будущее — за этим покупателями. Они раньше не могли себе в принципе позволить покупку, даже не задумывались об этом.

— Есть ли разница в стоимости квадратного метра в ипотеку и при покупке со 100%-ной оплатой?

— Стоимость одинаковая.

— Какой первоначальный взнос?

— Первоначальный взнос 20%.

— С какими банками вы будете работать по этой программе?

— Пока это один банк — ипотечный банк DeltaCredit.

— В чем подвох? Ведь банк не благотворительная организация и не может снизить ставку «просто так»?

— Абсолютно верно, и у нашей компании, и у банка основная цель — быть финансово успешными. Мы понимаем, что зарабатывать можно, только предлагая максимально удобные и выгодные для клиента условия.

Еще раз подчеркну, доля клиентов, которые приобретают объекты с помощью ипотеки, увеличивается. Снижая ставку и делая условия более доступными, мы увеличиваем сегмент данных клиентов.

Поэтому нет никакого волшебства: совместно с DeltaCredit мы стремимся создать предложение, которое заинтересует наибольшее количество потенциальных покупателей.

— То есть ставка 8% распространяется на 25 лет кредита?

— Да, и это не субсидированная застройщиком ипотека. Мы не видели смысла субсидировать ставку, как делают другие: снизить ставку с 12,5% до 7–9% лишь на два-три года, написав об этом в договоре мелким шрифтом. Мы хотим сделать жилье доступным, а не просто быстро все распродать. На два-три года можно дать ту же скидку — и все. Но у людей нет таких денег, поэтому на сегодняшнем рынке они все равно ничего не купят.

— Банк предъявляет какие-то особые требования для клиентов с такой низкой ставкой?

— В компании есть собственный департамент ипотеки, поэтому процент отказов по ипотеке для наших клиентов низкий. Мы ведь, по сути, снижаем процент дефолтов и приводим в банк только тех клиентов, которых сами считаем платежеспособными.

— Сколько сейчас в ваших проектах продаж с использованием ипотеки?

— Процент продаж с использованием ипотечных кредитов достаточно высокий: примерно 60% по таунхаусам и 80% по квартирам.

— Вы прогнозируете, что эти доли увеличатся?

— Да, до 90% с лишним — причем не только в наших проектах, но и по всему рынку жилья.

— К чему может привести на рынке снижение ставки до 8%?

— Отчасти с этим предложением мы становимся конкурентом рынку аренды городского жилья — платеж по ипотеке получается ниже, чем ставки аренды на «однушки» в Москве. Если раньше человек мог позволить себе только арендовать жилье, то сейчас в Подмосковье дешевле купить таунхаус, чем снимать квартиру.

— Почему так не поступают другие застройщики?

— Видимо, пока не договорились с банками — а они сейчас открыты к диалогу, кстати. Год назад с ними сложно было обсуждать такие вопросы, сегодня мы лучше понимаем друг друга. В ситуации с высокими ставками, недоступной ипотекой страдают все — и банки, и застройщики.

Беседовал Игнат Бушухин 

Об авторах
Артур Григорян KASKAD Недвижимость
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости