В Подмосковье на 27% сократилось число сделок с коттеджами и таунхаусами
Риелторы зафиксировали значительный спад продаж на рынке загородной недвижимости Подмосковья. По итогам третьего квартала 2015 года в сегменте загородных домов и земельных участков было реализовано 3580 объектов, что на 27,5% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2014-го, сообщается в пресс-релизе риелторского агентства «Инком-Недвижимость». На протяжении 2015 года спрос на землю и дачи в Подмосковье снижался, подтверждает управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. Из общего ряда, по его словам, выбиваются только март и сентябрь, когда число обращений в риелторские компании по поводу возможного приобретения загородной недвижимости показывало заметный рост.
В ситуации низкого спроса продавцы вынуждены идти на серьезные скидки. В целом по рынку дисконт сейчас превышает 50%. «Среднерыночная цена реальной сделки — 3,6 млн руб. Это в 2,1 раза ниже средней стоимости предложения», — говорится в материалах «Инкома». Владимир Яхонтов из «Миэля» уточняет, что такая статистика складывается в основном из-за низколиквидных объектов. «По бросовым ценам можно приобрести только бросовые объекты — что-то стоящее купить все равно нельзя», — утверждает он. По мнению Яхонтова, к слишком большим скидкам нужно относиться осторожно.
Загородную недвижимость сейчас покупают главным образом для собственного пользования. «Инвестиционных покупок на этом рынке сегодня нет», — говорит Владимир Яхонтов. Для себя покупатели ищут земельные участки в бюджете от 1,5 млн руб. и домовладения до 12 млн руб. в зоне до 50 км от МКАД. Риелтор также отмечает еще одну важную тенденцию: «До 75% покупателей на рынке загородного жилья действуют по схеме альтернативных сделок (трейд-ин), то есть продают городские квартиры, чтобы купить коттедж или таунхаус для постоянного проживания».
Аналитики «Инкома» прогнозируют, что в нынешней кризисной гонке далеко не все участники рынка загородной недвижимости сумеют удержаться на плаву. «Часть девелоперов будет вынуждена покинуть рынок, какие бы меры стимулирования продаж они ни предпринимали», — считает руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Антон Архипов. По его словам, застройщики сейчас все меньше думают о размере своей маржи. «Для них речь идет о сохранении жизнеспособности своих проектов. Поэтому они все чаще будут прибегать к всевозможным льготным схемам взаиморасчетов с покупателем, в том числе к беспроцентным рассрочкам», — указал риелтор.
Рынок первичной загородной недвижимости в условиях кризиса практически перестал пополняться новыми проектами, заявил Владимир Яхонтов. При этом лучшие объекты уже почти полностью раскуплены, а неликвидные варианты продаются плохо. «В такой ситуации покупатели будут уходить на вторичный рынок», — резюмировал Яхонтов.
Предпочтения покупателей
Аналитики «Инкома» составили рейтинг востребованности различных форматов загородной недвижимости у покупателей за 2015 год. Наиболее популярным форматом стали участки без подряда (УБП). Спрос на них традиционно растет в период кризиса, когда земельные участки становятся инструментом сохранения средств. Так было в конце 2000-х годов, так происходит и сейчас, следует из материалов компании. Востребованность УБП, по данным «Инкома», продолжает неуклонно расти: в первом квартале текущего года на них приходилось 54% всех приобретений в сегменте, во втором — 57%, а по итогам июля — сентября показатель вырос до 62%. Предстоящей зимой спрос на УБП, по мнению Владимира Яхонтова, может еще больше вырасти. «Люди традиционно покупают землю зимой, чтобы к весне подготовить проект и начать строиться, а к концу года иметь готовый дом», — говорит он.
Одновременно росли цены предложения УБП — сейчас средняя стоимость составляет около 3,5 млн руб. за участок против 2,7 млн по итогам третьего квартала 2014-го. Хотя аналитики компании уточняют, что цена реальных сделок при этом осталась прежней — как и год назад, она равна 1,3 млн руб. за участок. Вторыми по популярности стали малоэтажные жилые дома (МЖД). Их доля в общей структуре покупательского спроса по итогам третьего квартала в этом году составила 21%. Это на 3% меньше, чем годом ранее. Средняя стоимость предложения МЖД сейчас равна 5,3 млн руб. против 6,8 млн руб. год назад. Однако дисконт здесь меньше: стоимость реальных сделок даже несколько выросла по отношению к прошлому году — с 3,3 млн до 3,7 млн руб.
На долю коттеджей и участков с подрядом (УСП) в июле — сентябре в структуре спроса по форматам приходилось 9%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель практически не изменился — тогда он был равен 8%. В этом сегменте продавцы стали просить больше — в среднем 36,2 млн руб. против 35,7 млн руб. годом ранее. Однако получали в итоге меньше: средняя цена реальной сделки за год ощутимо снизилась — с 16,3 млн до 13,7 млн руб.
На таунхаусы в структуре реализованных объектов по итогам третьего квартала 2015 года приходится 6% (в прошлом году — 9%). Однако стоимость как предложения, так и реальных сделок изменилась очень мало — с 11,2 млн до 11 млн руб. и с 8,2 млн до 8,4 млн руб. соответственно. Наименее востребованным форматом загородной недвижимости являются дуплексы — на их долю пришлось всего 2% продаж. Средняя стоимость предложения в этом формате упала с 12,3 млн руб. до 10,8 млн руб. При этом средняя стоимость реализации поднялась с 9 млн руб. до 9,6 млн руб.
Владимир Миронов