Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Дамир Джумхур установил рекорд российских теннисных турниров 19:29, Спорт В школе на севере Москвы произошел пожар 19:25, Общество В Англии вооруженный мужчина захватил заложников в боулинг-клубе 19:07, Общество Пожар на хозяйственном рынке под Ростовом-на-Дону локализовали 19:01, Общество Трамп впервые рассказал о помощи Китая в экономическом давлении на КНДР 18:57, Политика ЦСКА и «Зенит» сыграли вничью в чемпионате России 18:41, Спорт Хакеры из Anonymоus атаковали сайты трех министерств Испании 18:32, Общество Навальный прокомментировал решение Собчак пойти на выборы 18:22, Политика СМИ узнали об эвакуации свыше 3 тыс. человек из ТЦ «Европейский» в Москве 18:13, Общество Президента Зимбабве лишили звания посла доброй воли ВОЗ 18:12, Политика В Киеве у Рады прошло созванное Саакашвили народное вече 17:37, Политика В торговом центре в Москве обнаружили тело мужчины 16:51, Общество Чемпионат России по футболу. ЦСКА — «Зенит». Онлайн 16:30, Спорт На хозяйственном рынке под Ростовом-на-Дону произошел крупный пожар 16:02, Общество Познер анекдотом прокомментировал сообщения о своей поддержке Собчак 15:57, Политика В Ростове-на-Дону погорельцам не разрешили застраивать сгоревшие участки 15:49, Общество На Урале прокуратура начала проверку отказа госпитализировать девушку 15:17, Общество В Челябинской области при ДТП погибли пять человек 14:46, Общество Судебные приставы начнут проверки коллекторов с 2018 года 14:30, Общество СМИ сообщили о конфликте между Неймаром и главным тренером «ПСЖ» 14:26, Спорт В Британии лейбористы пригрозили заблокировать законопроект по Brexit 14:18, Политика Навальный отказался комментировать выдвижение Собчак 13:38, Политика Кириенко назвал участников фестиваля молодежи в Сочи «мягкой силой» 13:18, Политика Мэром Тбилиси избрали лучшего футболиста Грузии 2006 года 13:09, Политика В Латвии сообщили о подлодке и корабле ВМФ России у границы республики 13:01, Политика Число пострадавших в ДТП с автобусом в Татарстане возросло до 12 12:24, Общество СМИ узнали об опасном сближении самолета Израиля с лайнером в Подмосковье 12:00, Общество Сирийские курды заявили о контроле над крупнейшим нефтяным полем страны 11:57, Политика
Какие дачи сегодня наиболее популярны на рынке Подмосковья
Материалы по теме Дачный сезон: сколько стоит деревянный коттедж в 2015 году В Подмосковье ажиотажно скупают участки без подряда Владельцы домов на федеральных землях получили скидку 40% на участки
02 апр, 2015 12:38
0
Какие дачи сегодня наиболее популярны на рынке Подмосковья
На рынке Подмосковья сейчас переоценены не только дачи, но и практически все форматы загородной недвижимости
Фото: Depositphotos/AndreySt

Сегодня предложения на подмосковные дачи вышли за рамки своего классического образа – легких построек в садовом кооперативе или домов в так называемых «стародачных» поселках (местах загородной жизни советской элиты – чиновников, ученых, военных, деятелей искусства). За последние десятилетия на рынке появились новые форматы, на которые в значительной мере переориентировался покупательский спрос. Речь в первую очередь идет об участках без подряда на первичном рынке, на которых новые хозяева на свое усмотрение возводят не только капитальные постройки, но и дачи. Редакция «РБК-Недвижимости» проанализировала, какие дачи сегодня наиболее популярны и каковы перспективы этих форматов на рынке.

Эксперты рынка загородной недвижимости характеризуют современные дачные проекты следующим образом: дом площадью не более 100 кв. м, на участке порядка 6 соток, который не предназначен для круглогодичного проживания. Эти дома могут быть как готовыми, так и в виде проектов, которые покупатель реализует самостоятельно или заключает договор подряда с продавцом.

Предложения на рынке Московской области представлены в следующих основных форматах:

 

УБП – участки без подряда (иногда с минимальным набором коммуникаций), которые приобретаются под дачное строительство. Предложение есть как на первичном рынке – от землевладельцев, так и на вторичном – от частников.


СДТ – готовые дачи в садово-дачных товариществах (вторичный рынок).


УСП – участки с подрядом, когда уже построенные дачи предлагаются в организованных дачных поселках или строятся продавцом по заказу покупателя.

Однако в целом интерес к дачной недвижимости Подмосковья в последние пять-шесть лет не растет. Как считают риелторы, в этом виноваты продавцы со своими завышенными аппетитами. Впрочем, на рынке загородной недвижимости сейчас переоценены не только дачи, но и практически все форматы загородной недвижимости – коттеджи, таунхаусы, квартирные дома.

По данным «Инком-Недвижимости», средняя цена предложения на загородном рынке превышает среднюю цену реализации в 2,2 раза (7,7 млн руб. против 3,5 млн руб.). По конкретным форматам это превышение выглядит следующим образом: в 2,8 раза – на участки без подряда и столько же на коттеджи, в 1,5 раза – на квартиры в малоэтажных жилых домах, в 1,5 раза – на таунхаусы и дуплексы. По оценке руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, в общей сложности за 2014 год на рынке Московской области зафиксировано 18 тыс. сделок, что на 14% меньше, чем в 2013-м. Из них наибольшее число продаж – 56% – пришлось на долю участков без подряда, 25% – на квартиры в малоэтажных жилых домах, 10% – на таунхаусы и дуплексы, 9% – на коттеджи и участки с подрядом.

Стоимость дачи в зависимости от расстояния от МКАД и направления, млн руб. 

Магистраль до 30 км  30-50 км 50-85 км за 85 км
Дмитровское ш. 3–65 1,515 0,76 0,65
Калужское ш. 2,565 2,518 215 0,84,7
Каширское ш. 215 1,45 1,54,5 0,83,5
Киевское ш. 3,560 1,510 215 0,43,5

Можайское ш.

Минское ш.  

3,238 2,311 19 13

Новорязанское ш.

Егорьевское ш.

210 1,29 0,77 0,84

Носовихинское ш.

Горьковское ш. 

1,516 0,710 0,67 0,74

Пятницкое ш.

Ленинградское ш.

360 1,56,3 28 0,76

Рублево-Успенское ш.

Новорижское ш.

3,580 315 1,89 1,56
Симферопольское ш. 2,58 2,25,5 25 15
Ярославское ш. 2,520 28 0,66 1,54

Источник: «Миэль-Загородная недвижимость»

Ни растет, ни падает

Сейчас рынок дачной недвижимости Подмосковья находится в состоянии стагнации. Этот сегмент реагирует на кризисы наиболее болезненно – «второй дом» не является предметом первой необходимости, поэтому его приобретение обычно откладывают до лучших времен. В целом рынок загородной недвижимости вошел в фазу стагнации еще после кризиса 2009 года, сейчас тенденция еще больше укрепилась, рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

В 2013 году падение средней стоимости на дачном рынке составило 30%. «В прошлом году цены сохранялись на одном уровне, но исключительно из-за аппетита продавцов, не желающих сдавать свои ценовые позиции», – считает вице-президент корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис» Игорь Быковский.

В марте 2015 года спрос на подмосковные дачи оказался выше, чем в соответствующем периоде прошлого года (хотя и существенно ниже, чем в 2013-м), чего не ожидали даже риелторы. «В прошлом году в середине осени мы опасались, что в 2015-м люди вообще перестанут покупать дачи, –- говорит Игорь Быковский. – Однако сейчас количество заявок на дачи от покупателей выросло почти на 15% относительно соответствующего периода прошлого года».

Преимущественно спрос касается дешевого сегмента дач (до 1,5 млн руб.). Особенно эта тенденция проявилась на рубеже 2014–2015 годов, после резкого обвала рубля, когда граждане пытались спасти рублевые накопления от девальвации.

«По мере вымывания ликвидного предложения на рынке новостроек «бегущие от рубля» люди стали искать другие варианты спасения средств. В результате многие пришли на рынок дачной недвижимости, где можно приобрести домик с шестью сотками по цене в пределах 1,5 млн руб.», – комментирует президент корпорации «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко.

Весной спрос начал подогреваться сезонным фактором. Впрочем, это касается далеко не всех объектов дачной недвижимости, отмечают риелторы.

Формат с перспективами

С участками без подряда, как уверяют риелторы, сегодня связаны шансы дачного сегмента на развитие: наибольшая доля сделок приходится на этот сегмент. «Изначально большинство потенциальных покупателей приходят на рынок с целью приобретения готовых дач, – говорит управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. – Однако 80% из них в итоге меняют планы и покупают УБП для дачного строительства». В результате на долю УБП на рынке дач приходится около 75% предложений.

На приобретение участка и постройку дома необходима примерно та же сумма, что и на покупку готовой дачи на вторичном рынке. По словам Владимира Яхонтова, сегодня большинство покупателей не готовы тратить на покупку дачи более 5 млн руб. При этом есть выбор: купить сразу на всю сумму готовую дачу на вторичном рынке или приобрести участок без подряда за 1 млн и построить на нем дом за 4 млн руб. Однако во втором случае больше возможностей выбрать местоположение участка, построить дом по своим запросами и сэкономить.

Цена в этом сегменте УБП, как говорит Сергей Цывин из департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости», в среднем составляет 3,5 млн руб., в экономклассе – 2,4 млн руб. Впрочем, на рынке для постройки дачи можно найти участок и за 450–500 тыс. руб.

Переоцененный формат

На вторичном рынке дач в садовых и дачных товариществах тоже очень много предложений. Однако сегмент очень неоднороден и его почти невозможно структурировать. Дома предлагаются разных размеров, из разных материалов, с разной степенью износа. Сделки здесь могут совершаться как с кратным превышением реальной стоимости, так и с кратным понижением и часто без участия риелторов.

«Этот сегмент невозможно достоверно оценить, – пояснил Сергей Цывин. – Продавцы – частные собственники, рынок не организован и не подчиняется единым общим законам – цены могут быть неоправданно завышенными». Предложения в некоторых случаях настолько выпадают из рыночных реалий, что продаются годами.

«Сегмент переоценен как минимум на 20%, – сказал вице-президент «Мегаполис-Сервиса» Игорь Быковский. – Приведу два показательных примера. Щитовой домик на 6 сотках в районе Балашихи продавец в течение года пытался продать за 1 млн руб. Однако за это время на его предложение не поступило ни одного запроса. После того как риелтор убедил хозяина снизить цену на 400 тыс. руб., дача была продана на следующий день».

Второй пример – более удаленная от Москвы дача в районе Павлова Посада, при этом с гораздо лучшими потребительскими характеристиками: утепленная, с камином – пригодная для зимнего проживания. Это объект долго экспонировался на рынке за 4,8 млн руб. После понижения цены до 4,2 млн руб. объект нашел своего покупателя.

При этом Сергей Власенко отмечет, что предложения по цене до 1,5 млн руб. недолго задерживаются на рынке. Например, на юго-восточном и восточном направлениях за такую цену можно купить готовую дачу в 30-километровой зоне от МКАД. Тогда как на севере или на западе найти вариант за полтора миллиона можно не ближе 80–90 км от Москвы.

Парадокс вторичного рынка загородной недвижимости заключается в том, что и самое дешевое предложение в сегменте дач не пользуется спросом, утверждают в «Инком-Недвижимости». В качестве примера: дом из бруса на участке площадью 10 соток в 55 км от МКАД за 1,97 млн руб. Сейчас эта цена ниже стоимости участка без подряда на первичном рынке, однако, учитывая общее снижение интереса к формату дач (а также растущие требования к ним покупателей) объект уже год находится на экспозиции, рассказал риелтор.

Дорогие дачи

 

Формат «стародачных» поселков сегодня растворяется в проектах малоэтажных домов, которыми  застраивается ближайшее Подмосковье. В результате многие из них постепенно утрачивают свою эксклюзивность и элитность. А хороших предложений становится все меньше, и сегмент уже практически не делает погоды на вторичном рынке дачной недвижимости.

 

По словам генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежды Хазовой, в сегменте дорогих дач самые популярные направления по-прежнему Рублево-Успенское, Новорижское, Киевское, Калужское, Минское и Можайское шоссе, а также объекты рядом с большими водоемами на северных направлениях.

 

Предложения в стародачных местах, как и в случае с СНТ, невозможно дифференцировать по ценовым уровням. «В стародачном поселке Новь в Барвихе есть дом не в лучшем состоянии, который стоит более $1 млн (по текущему курсу). При этом аналогичный вариант в Новопеределкино оценивается в $500–600 тыс.

Уходящий формат

Садово-дачные поселки первичного рынка, где предлагаются дома, не предназначенные для круглогодичного проживания, с подведенными коммуникациями, дорогами, магазинами – наиболее оптимальный с точки зрения потребительских характеристик формат, утверждают риелторы. «Современные дачные проекты от застройщиков включают все необходимое для сезонного пребывания за городом», – говорит Сергей Цывин.

По его словам, рынок дач неинтересен застройщиками, поэтому этот формат остается без альтернативного финансового источника и перспектив развития.

Как говорит Владимир Яхонтов из «Миэль-Загородная недвижимость», сейчас продаются те дачные дома, которые раньше были построены в рамках проектов УСП. Минимальная цена по этим предложениям, по данным «Инком-Недвижимости»,  составляет 2,5 млн руб., а максимальная – 9–10 млн руб. – в зависимости от удаленности от Москвы (в пределах зоны от 30 до 55–60 км от МКАД).

20 марта вступил в силу ФЗ-46 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях». Он в числе прочего предусматривает повышение штрафов за «невыполнение обязанностей по приведению земель в пригодное состояние, неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства и огородничества».  По мнению Игоря Быковского, такая мера может в значительной степени стимулировать продавцов снижать цены и продавать те дачи, которые они не использовали, а оставляли до лучших времен.

Активизация на рынке участков с подрядом возможна после стабилизации экономической ситуации в стране, когда дачные проекты станут привлекательными для бизнеса.

Неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, влечет наложение административного штрафа.

 

Если определена кадастровая стоимость земельного участка:

 

– на граждан – в размере от 11,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 тыс. руб.;

– на должностных лиц – от 1,52% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 50 тыс. руб.;

на юридических лиц – 35% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 400 тыс. руб.

 

Если кадастровая стоимость не определена:

 

на граждан – 2050 тыс. руб.;

на должностных лиц – 50100 тыс. руб.;

на юридических лиц – 400700 тыс. руб.

 

Из ФЗ-46 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях»

Владимир Миронов 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости