Мнение: Малоэтажка в Новой Москве не нужна ни властям, ни девелоперам
Территория Новой Москвы и сейчас остается перспективным направлением для инвестиций, как частных, так и государственных. Местные власти инвестируют в развитие транспортной и социальной инфраструктуры гораздо активнее, чем в Подмосковье. Интересна территория и девелоперам: рентабельность подмосковных проектов значительно ниже, и новомосковские перспективы уже успели оценить основные гиганты российского жилищного строительства.
Мотивация частных инвесторов и конечных покупателей связана с ожидаемым ростом стоимости жилья. Приобретение жилья в новых проектах на начальных стадиях позволяет оценить рост будущих инвестиций на 30% уже на завершающей стадии строительства, а через три — пять лет фактически приумножить вложения в несколько раз.
Девелоперы в то же время пытаются выжать максимум возможностей из создавшейся ситуации, поэтому лоббируют строительство многоэтажного жилья максимально возможной в данной зоне высотности. Стоит признать, что данный механизм работает: власти регулярно идут на уступки бизнесу, однако делают они это вынужденно. Инвесторы жилых проектов берут на себя немалую часть социальных обязательств, снимая с города многие задачи по обеспечению территории инфраструктурой. В кризисной ситуации такое сотрудничество выгодно прежде всего властям: оно позволяет не сбавлять темпов развития территорий и предоставлять будущим жителям новое качество жизни. Однако сложившаяся ситуация приводит к тому, что развитие малоэтажного жилья в данной зоне постепенно сходит на нет.
Малоэтажное строительство является одним из признаков благополучия, богатства развиваемых территорий. Этот формат по всем параметрам актуален для Новой Москвы: места в данной зоне более чем достаточно, есть потенциал развития, более того — необходимая природная среда, которая позволяет развивать формат загородного жилья в черте городской агломерации. В то же время в пятикилометровой зоне от МКАД по новомосковскому направлению малоэтажного жилья уже нет, и даже те коттеджные поселки, которые создавались до смены статуса территорий, окружены многоэтажками экономкласса и утратили свою ликвидность. Фактически актуальность малоэтажного жилья утрачена в зоне до 8 км от МКАД: окружение проектами крупной застройки снижает стоимость малоэтажных проектов.
Малоэтажное жилье — это жилье более высокого уровня и качества, и те немногие девелоперы, которые, несмотря на экономические проблемы, продолжают развивать данный формат в Новой Москве, разумеется, достойны уважения со стороны других участников рынка. Они создают уникальную новую систему, развивают концепцию европейского образа жизни в городе. Но, к сожалению, предпосылок для увеличения количества малоэтажных жилых проектов сегодня нет.
Сложная экономическая ситуация не позволяет городу рисковать. Социальная нагрузка, которую несут девелоперы, обеспечение жилых кварталов собственной инфраструктурой — все это во многом ложится на плечи покупателя. И если в случае с многоэтажным жильем стоимость возведения инфраструктурных проектов растворяется в цене квадратного метра тысяч квартир, то в малоэтажном жилье социальная нагрузка способна увеличивать конечный ценник на порядок. В текущих экономических условиях, как показывает практика, новомосковский покупатель все чаще рассматривает экономкласс, который малоэтажным не может быть по определению.
Таким образом, развитие более качественного и интересного малоэтажного строительства будет возможно только тогда, когда страна и ее жители начнут богатеть и интересовать их будет не только наличие транспортного узла рядом, а архитектура, особенности проекта и организации территории, что и является ключевыми достоинствами малоэтажного жилья. При улучшении экономической ситуации в Новой Москве возможно формирование пояса малоэтажной застройки в сегменте не только бизнес-класса, но и премиум в зоне от 10 км от МКАД, и такое жилье в долгосрочной перспективе будет стоить дороже, чем проекты ближнего Подмосковья. Качественное развитие малоэтажного строительства в среднесрочной перспективе, по мере улучшения транспортной доступности территорий, позволит Новой Москве переломить принцип ценообразования «чем дальше, тем дешевле»: активная урбанизация выведет престижную малоэтажную застройку в зону до 30 км от МКАД и позволит ей найти статусного покупателя.
Как вернуть девелоперам интерес к малоэтажной застройке? Сейчас ни город, ни девелоперы не могут рассматривать данный формат как актуальный: в сложных экономических условиях одним необходимо как можно более быстрое и эффективное развитие социальной инфраструктуры, другим важна максимальная прибыль от каждого возведенного квадратного метра. Однако у нас как аналитиков рынка по-прежнему есть надежда на то, что в будущем вектор сменится — и в рамках Новой Москвы, в зоне 8 км от МКАД и до ЦКАД, удастся реализовывать качественную малоэтажную застройку, уникальную и интересную инвесторам и конечным покупателям жилой недвижимости.
Владимир Яхонтов специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
