Названы районы Москвы, где новостройки в 1,5 раза дороже вторичного жилья

Средняя разница в стоимости 1 кв.м первичного и вторичного жилья в Москве по предварительным итогам января составляет 12,6% в пользу новостроек, что примерно соответствует средним показателям по России (15%) и по городам с населением от 500 тыс. жителей (13%), следует из поступившего в редакцию обзора аналитиков ЦИАН. При этом в отдельных районах разрыв достигает 1,5 раза и более.

Лидирует по разнице в стоимости первичного и вторичного жилья район Марфино: «квадрат» в местных новостройках стоит в среднем 522,7 тыс. руб., в домах готового фонда — 324,3 тыс. руб. Разрыв, таким образом, составляет 61,2%.

Второе место у Ростокино с разницей в 53,9%: 503,1 тыс. руб. за 1 кв. м в новостройках и 326,8 тыс. — во вторичном жилье. Третье место занимает Коньково с разницей в 49,9%: 479,1 тыс. руб. и 319,6 тыс. руб. соответственно. Существенный разрыв в стоимости первичного и вторичного жилья в этих локациях подтверждают и аналитики «Домклик» Сбербанка. «Районы Ростокино, Марфино и Коньково, действительно, входят в ТОП-10 районов Москвы по величине разницы в стоимости между первичным и вторичным жильем», — отмечают в «Домклик», уточняя, что, по статистике платформы, в этих районах первичное жилье дороже вторичного на 70%, 60% и 49% соответственно.

Максимальный ценовой перевес в сторону новостроек в районах Северо-Восточного АО Москвы (в него входят, в частности, районы Марфино и Ростокино) отмечают также в риелторской компании «Агентство инвестиций в недвижимость Москвы». По их данным, средняя стоимость типовой 35-метровой однушки в старом фонде округа составляет 8,9 млн руб., аналогичная квартира в новостройках стоит уже 20 млн руб.

По данным ЦИАН, в первую пятерку по величине разрыва также входят районы Преображенское (42,8%) и Печатники (41,2%).

Еще в семи районах разрыв составляет от 30,5% до 39,1%, в девяти — от 20,6% до 28,9%, в 21 районе — от 10% до 19,4% и в 18% — от 1,3% до 9,8%. Минимальная разница — в пределах 1% — зафиксирована в трех районах: Левобережный, Южное Бутово и Южное Чертаново.

В 13 районах вторичное жилье дороже первичного, подсчитали в ЦИАН. Минимальная разница отмечена в Люблино (0,2%), Филевском парке (0,5%) и на Пресне (0,9%), средняя — в Нагатинском затоне (2,3%), Северном Медведково (2,5%), Очаково-Матвеевском (2,9%), более существенный разрыв — в пос. Московский (6,4%), в Черемушках (8,4%), Митино (8,7%) и Внуковском (8,9%). Максимальная разница — в Тимирязевском районе (21,3%), Бибирево (21,6%) и Тропарево-Никулино (30,9%). В «Домклик» также называют в числе районов, где вторичка дороже новостроек, Бибирево и Тропарево-Никулино.

«Обычно в пределах одного района идут активные продажи в 1-3 ЖК, поэтому средние цены на первичном рынке в районе напрямую зависят от цен в этих ЖК, в то время как на вторичном рынке лоты находятся в большем числе домов разных классов, годов постройки и т.д., — поясняется в исследовании «Циан.Аналитики». — Наличие даже одного крупного комплекса бизнес- или премиум-класса может привести к существенному превышению цен на первичном рынке над вторичном, что и наблюдается в районах Марфино (61%), Ростокино (54%) и Коньково (50%)». 

В ЦИАН ожидают, что в 2024 году ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем в целом по стране продолжит увеличиваться. «В ближайшие месяцы средние номинальные цены предложения на первичном рынке снижаться не будут. Для сегмента будет характерна либо стагнация (на невысоком спросе активность застройщиков по индексации цен и предоставлению скидок обычно уравновешивают друг друга), либо медленный рост (из-за решений по комиссионным вознаграждениям и строительной инфляции), — поясняет эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина. — На вторичном рынке избежать снижения цен, скорее всего, не получится — будет наблюдаться коррекция из-за снижения спроса на фоне высоких ипотечных ставок». В результате, говорит эксперт, желающим улучшить свои жилищные условия за счет переезда из старого жилья в новостройку будет все сложнее это сделать.

Данные: «Циан.Аналитика»

Озабоченность ценовым разрывом между первичным и вторичным рынками жилья в России неоднократно высказывал Центробанк. В конце 2023-го глава ЦБ Эльвира Набиуллина отмечала, что за три года новостройки в целом по стране подорожали почти вдвое, в результате чего разница со вторичным рынком увеличилась с 10% до 42%. «Это нельзя объяснить естественной разницей между качеством старого и нового жилья (...) Это кричащий дисбаланс. В некоторых регионах этот дисбаланс выше», — подчеркнула Набиуллина.

Аналитики «Домклик» составили список регионов с максимальной разницей цен между новостройками и вторичным жильем. Лидером по перевесу первичного сегмента, по статистике платформы, стала Астраханская область (76,2%). В число регионов, где этот разрыв максимален, также вошли Забайкальский (53,6%) и Пермский (52,9%) края, республика Башкортостан (48,7%) и Свердловская область (45,9%).