Стоимость аренды квартир в Москве снижается. Что дальше?

В 2022 году рынок аренды жилья в Москве сильно изменился — предложение кратно выросло, цены заметно снизились, а потенциальные наниматели теперь активно и успешно торгуются, добиваясь дополнительных скидок. В центре столицы в конце года уже можно снять квартиру за ту сумму, которой раньше хватило бы только на «спальник» где-нибудь на окраине.

Узнали, как эти изменения выглядят в цифрах и продолжится ли снижение цен в наступающем году.

Спрос на аренду квартир в Москве

По оценке ЦИАН, минимум предложения квартир в аренду в Москве пришелся на январь — например, однокомнатных квартир тогда сдавалось 2,4 тыс., а уже в феврале, еще до начала СВО, предложение выросло до 3 тыс. за счет вывода нового объема после новогодних каникул. Затем экспозиция активно увеличивалась с марта по июнь, после чего последовало небольшое затишье, которое сменила активизация спроса в августе-сентябре (традиционное начало сезона). Но с объявлением частичной мобилизации сезон сошел на нет, едва успев начаться, и уже в октябре предложение однушек выросло сразу на 68%. В ноябре рост продолжился, хотя и меньшими темпами. В результате с начала года предложение однокомнатных квартир, по оценке ЦИАН, выросло в 3,6 раза, двухкомнатных — в 3,5 раза. В «Яндекс.Аренде» отмечают рост предложения с января по декабрь в 3,2 раза.

Основные факторы, которые повлияли на рост экспозиции, это две волны миграции и выход на рынок аренды тех квартир, которые изначально планировалось продать, отмечает эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина. Низкий спрос на вторичку в течение года стимулировал продавцов отложить свои планы. Предложение также постепенно пополнялось квартирами во вчерашних новостройках, которые были куплены на волне инвестиционного бума 2020–2021 годов.

Почему сдать квартиру в Москве сложно

Но рынок есть рынок: предложение кратно выросло, а спрос заметно отстает от прошлогодних показателей, в результате рантье приходится конкурировать за постояльцев. Интерес потенциальных нанимателей к объектам в базе ЦИАН в конце этого года был примерно на 14% ниже, чем в конце прошлого.

Риелторы отмечают еще более серьезное падение. «Сейчас спрос на 50% ниже, чем в ноябре-декабре прошлого года, — говорит заместитель директора управления аренды квартир риелторской компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. — Правда, нужно учитывать, что осенью 2021 года на рынке был настоящий бум».

В условиях слабого спроса, высокой неопределенности и большого объема предложения собственники гораздо сильнее нанимателей заинтересованы в сделке. И хотя они крайне неохотно идут на снижение ставки (как и на вторичном рынке, в аренде силен психологический барьер, когда владельцу сложно смириться с тем, что его актив теперь ценится ниже), цены все же пошли вниз. По оценке опрошенных редакцией участников рынка, снижение официальной цены предложения с начала года составило 8–12%.

Средняя однушка в базе «Миэль», например, теперь предлагается за 36,9 тыс. руб. в месяц (в январе было более 40 тыс. руб.). Помимо общего снижения цен по городу, в компании отдельно отмечают, что аренда квартир особенно заметно подешевела в центре столицы. В октябре, например, снижение цен в ЦАО составило сразу 10% — при динамике по остальным округам в пределах от минус 3% до минус 6%. Рост доступности съемного жилья в центре Москвы отмечают и другие игроки рынка. По статистике «Инкома», сегодня в ЦАО можно снять жилье по цене до 40 тыс. руб. в месяц — годом раньше такой бюджет примерно соответствовал бы среднему городскому «спальнику». Самая дешевая квартира в центре Москвы, по недавним данным из базы компании, сдавалась за 36 тыс. руб. в месяц. В ЦИАН на момент публикации ставки предложения квартир в центре начинаются от 25 тыс. руб. в месяц.

Изменение стоимости аренды

Еще один важный момент, который отмечают все эксперты, — начальная цена сегодня довольно легко может быть снижена: из-за высокой конкуренции собственники готовы идти на уступки. Как говорит Оксана Полякова, при аренде средней столичной квартиры наниматели сейчас спокойно могут рассчитывать на дисконт в 5–10%. «Конкуренция за жильцов среди арендодателей сегодня высокая. Чтобы привлечь клиентов, около 50% из них согласны на размещение квартирантов с детьми и домашними животными, примерно 20% стали менее требовательными по отношению к составу и национальности нанимателей, — рассказывает эксперт. — Еще порядка 40% готовы разбить сумму страхового депозита на две части, чтобы снизить единовременную финансовую нагрузку на квартиросъемщика».

В «Яндекс.Недвижимости» отмечают, что собственников, готовых давать скидки, за год стало в два-три раза больше. Руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев говорит, что средний размер скидки по объявлениям на платформе составляет 10%. «Сейчас, в условиях ослабленного спроса, подходящее время для торга с наймодателями, — подчеркивает эксперт. — Наниматели находятся в более выигрышной позиции — они могут рассматривать разные варианты и смело предлагать свои условия, добиваясь хорошего дисконта. Более того, согласно нашим наблюдениям, есть случаи, когда арендаторы подбирают себе качественные варианты по цене на 30% меньше рыночной».

Прогноз стоимости аренды на следующий год

В перспективе, говорят опрошенные эксперты, ситуация останется прежней — как минимум в первом квартале 2023 года. Активность арендаторов (а вслед за ней и ставки) может начать восстанавливаться только при общей стабилизации в экономике, но когда она наступит, участники рынка аренды прогнозировать не берутся. «Предпосылки для увеличения спроса и цен пока отсутствуют — сложная политическая и экономическая ситуация не способствует подъему деловой активности и улучшению благосостояния нанимателей, — заключает Оксана Полякова. — Кроме того, рынок живет в соответствии с факторами сезонности — согласно им, оживление в любом случае наступает не раньше марта-апреля».