Новая Москва: как изменились присоединенные территории за пять лет

Читать в полной версии

Пять лет назад, 1 июля 2012 года, произошли самые масштабные изменения административных границ столицы за счет присоединения 148,8 тыс. га на юго-западе Подмосковья. В результате площадь столицы увеличилась примерно в 2,4 раза и составила 251 тыс. га. Кроме Новой Москвы, в состав столицы вошли такие анклавы, как инновационный центр «Сколково», участок под Звенигородом и территория Рублево-Архангельского.

Изначально основной целью проекта было создание моноцентрической структуры Московской агломерации, а также переезд в Новую Москву федеральных министерств. О планах переезда ключевых госорганов, Совета Федерации и Госдумы на земли поселка Коммунарка в 2012 году заявил занимавший тогда пост президента Дмитрий Медведев.

С тех пор планы несколько раз менялись: в июне 2017 года премьер-министр Дмитрий Медведев поручил проработать идею переезда ряда министреств вместо Новой Москвы в небоскребы «Москва-Сити». Ранее проект административного делового центра (АДЦ) в Коммунарке потерял Парламентский центр, который сейчас решено строить в Нижних Мневниках; в Сколково перенесли проект медицинского кластера; в конце 2012 года Новая Москва потеряла и проект гигантского комплекса «Аэрополис» с трассой «Формулы-1». На данный момент АДЦ, где будут расположены префектура ТиНАО и университетский кампус, остается единственным реальным комплексным проектом, который будет развиваться на новой территории.

Как изменилась Новая Москва за пять лет

Несмотря на изменение планов по переезду госорганов, с момента присоединения территория Новой Москвы заметно изменилась. Риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», полагают, что отказ федеральных чиновников от переезда в Новую Москву затормозит развитие инфраструктуры присоединенных территорий.

Однако управляющий партнер риелторской компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая считает, что отказ чиновников от переезда «погоды не делает». «Изменение планов властей вряд ли отразится на перспективе реализации проектов, ведь изначально факт соседства с ведомствами не особо учитывался при оценке ликвидности площадок. Теперь нагрузка по строительству дорожной сети и коммерческой инфраструктуры в большей степени ляжет на плечи девелоперов. Перспективы ТиНАо зависят не только от присутствия на территории федеральных ведомств, но и в целом градостроительной политики Москвы», — поясняет она.

Всего за пять лет в Новой Москве построено около 11 млн кв. м недвижимости, в том числе 8 млн кв. м жилой (с учетом ИЖС) и 2,8 млн кв. м коммерческой, говорится в предварительных итогах, подведенных департаментом развития новых территорий. Также за эти годы возведено 34 детсада почти на 7 тыс. мест, 12 школ на 10 тыс. мест, семь поликлиник на 1,7 тыс. посещений, четыре автомобильные дороги, две станции метро и пять парковых зон, создано более 100 тыс. рабочих мест, говорится в отчете ведомства.

Сегодня в Новой Москве, по оценке риелторов, пока наблюдается перекос в сторону жилья и ощущается недостаток социальной, культурно-досуговой инфраструктуры. Например, жители Коммунарки из-за нехватки мест в детских садах и школах вынуждены возить своих детей в школы близлежащих районов, иногда за 6–8 км, говорит председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова.

По оценке департамента развития новых территорий Москвы, строительство объектов жилой и коммерческой недвижимости, социальных объектов и создание мест приложения труда осуществляется преимущественно за счет инвесторов. Общий объем инвестиций за рассматриваемый период составил около 1,5 трлн руб., сообщили в ведомстве.

По словам главы столичного департамента развития новых территорий Владимира Жидкина, вследствие создания новых рабочих мест, а также увеличения населения за пять лет рост доходов с территории Новой Москвы в бюджет города увеличился более чем в два раза — с 12,5 млрд руб. в год в 2012 году до 26,7 млрд руб. в год в 2016-м. Это инвестиции в развитие жилой и коммерческой недвижимости, дорог и инженерной инфраструктуры, подчеркнул он.

Главное инфраструктурное изменение, по оценке риелторов, произошедшее в Новой Москве, — открытие двух станций метро — «Румянцево» и «Саларьево». «Это в разы улучшило транспортную доступность присоединенных территорий и повысило ликвидность прилежащих проектов, а также способствовало доступности Новой Москвы и, соответственно, ликвидности новостроек», — утверждает Мария Литинецкая.

Как изменился рынок недвижимости Новой Москвы

За прошедшие пять лет первичный рынок Новой Москвы сильно вырос: по сравнению с 2012 годом объем предложения увеличился на 28% (на данный момент — 660 тыс. кв. м), отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. Для сравнения: в 2012 году на момент присоединения новых территорий было 23 проекта, сейчас — 39 проектов на 225 корпусов в реализации.

По итогам 2016 года в Новой Москве построили 1,7 млн кв. м жилья. По данным «Метриум Групп», пик ввода новостроек пришелся на 2015 год, когда застройщики ввели около 2 млн кв. м. Для сравнения: по итогам 2013 года в Новой Москве построили всего 430 тыс. кв. м жилья. Риелторы отмечают, что с начала 2017 года здесь не вышло ни одного нового проекта, но предложение пополнялось за счет выхода новых корпусов в уже реализуемых.

Сегодня на рынке новостроек Новой Москвы, по данным «Бест-Новостроя», экспонируется 11,8 тыс. квартир. Для сравнения: год назад этот показатель был почти на 200 тыс. кв. м и на 4,5 тыс. квартир меньше при фактически таком же количестве проектов. По данным «Метриум Групп», в 2012 году в продаже было 7,5 тыс. квартир в новостройках.

В Новой Москве сегодня, по оценкам риелторов, работают порядка 30 застройщиков. По оценке «Метриум Групп», лидером по объему строительства является ГК «Абсолют», который сегодня реализует два проекта общей площадью 2,6 млн кв. м. В пятерку лидеров также входят ГК «ПИК», «Инвесттраст», «А101 Девелопмент», «Гранель».

Одно из отличий рынка Старой и Новой Москвы, по мнению Марии Литинецкой, заключается в динамике объема предложения. По данным «Метриум Групп», в прежних границах Москвы количество выставленных на продажу квартир в новостройках планомерно увеличивается, тогда как в Новой Москве с 2013 по 2015 год произошло резкое снижение объема предложения и затем — рост.

«Проблема в том, что из-за относительно небольшого числа объектов (по сравнению со старыми границами Москвы) выход нового проекта серьезно влияет на общую статистику. Причем, несмотря на резкие изменения, доля квартир Новой Москвы от всего объема жилой недвижимости столицы практически не меняется: в 2015 году показатель составил 25% (в шт.), в 2016-м — 26%», — поясняет Мария Литинецкая.

На протяжении последних лет риелторы отмечают увеличение спроса на первичное жилье в Новой Москве. По данным «Метриум Групп», количество зарегистрированных здесь договоров долевого участия (ДДУ) в 2014 году выросло на 115%, в 2015-м — на 32%, в 2016-м — на 106%. Причем по итогам первого квартала 2017 года было заключено на 57% ДДУ больше, чем в первом квартале 2016-го, отмечает Мария Литинецкая.

«Однако на данный момент отношение покупателей к Новой Москве остается как к локации, которая привлекательным местом для проживания станет в будущем. Пока кардинального слома в сознании покупателей не произошло», — говорит Мария Литинецкая.

Неравномерная застройка

Риелторы отмечают, что развитие двух округов в Новой Москве происходит непропорционально — объем предложения в Новомосковском округе значительно больше, чем в Троицком, на который приходится всего 8% предложения.

По словам Ирины Доброхотовой, новостройки в НАО представлены в формате многоэтажной и комплексной застройки комфорт-класса. В частности, все восемь проектов, вышедших на рынок в 2016 году, строятся в НАО, отмечает она. Лидерство принадлежит поселению Сосенское, которое находится ближе к столице. Мария Литинецкая также отмечает, что новые проекты появляются на территории Новой Москвы преимущественно вблизи уже сложившихся поселений — Коммунарки, Ватутинок, Щербинки, Московского.

«Именно в ближней к столице зоне в первую очередь будут проложены дороги, метро, сформируется коммерческая инфраструктура, следовательно, появятся места приложения труда, именно поэтому люди с большей охотой начнут приобретать квартиры в проектах в данных локациях. Это можно назвать главной тенденцией, определяющей основное развитие рынка», — говорит Наталья Шаталина.

Если говорить о дальних территориях Новой Москвы, то, по словам риелторов, разные по отдаленности от столицы пояса развиваются по своим сценариям. «Ближайший пояс — до 15 км от Москвы — развивается по чисто урбанистическому сценарию. Здесь возводятся крупные многоэтажные ЖК, которые фактически становятся новыми спальными районами Москвы. На большем удалении от Москвы строится мало- и среднеэтажное жилье, также распространены мультиформатные поселки. Мультиформатные проекты очень показательны в том смысле, что девелоперы окончательно не восприняли Новую Москву как продолжение столицы и строили жилье загородного типа, когда это позволяли характеристики участка (лесопарковые зоны, водоемы, реки)», — поясняет Наталья Шаталина.

Сколько стоит жилье в Новой Москве

Рост объема предложения в Новой Москве существенно не сказался на средней стоимости «квадрата», отмечают риелторы. Если в конце 2012 года средняя цена 1 кв. м в Новой Москве, по данным «Бест-Новостроя», составляла 84 тыс. руб., а средний бюджет квартиры — 5 млн руб., то сегодня стоимость «квадрата» в экономклассе достигает 114,5 тыс. руб., а среднего бюджета — 5,14 млн руб.; в сегменте комфорт цена 1 кв. м — 93,2 тыс. руб., в бизнес-классе — 112,2 тыс. руб. Наибольший рост цен на первичном рынке Новой Москвы, по оценке «Метриум Групп», был отмечен в 2014 году (+24,9%).

По прогнозам Марии Литинецкой, в 2017 году стоит ждать небольшого роста стоимости квадратного метра в новостройках в пределах 1–2% относительно 2016 года. «Об этом говорит и то, что в Новой Москве, в отличие от Старой, девелоперы предоставляют покупателям более скромные скидки. По итогам первого квартала 2017 года дисконт предоставлялся в 80% проектов Новой Москвы, средний размер скидки составил 4%. Для сравнения: в старых границах столицы скидки предлагались в 96% новостроек массового сегмента (в среднем на уровне 6%)», — поясняет эксперт.

Новая Москва пока не является значимым конкурентом столицы в ее старых границах и успешно конкурирует с такими городами, как Видное, Одинцово, Подольск, отмечает Ирина Доброхотова. По ее словам, присоединенные территории оттягивают на себя спрос с ЮЗАО, где люди продают квартиры и покупают взамен более просторные уже в Новой Москве. По данным «Бест-Новостроя», среди покупателей новостроек в ТиНАО присутствуют в первую очередь семейные покупатели с детьми (около 30%), жители ЮЗАО (26%) и подмосковных городов (19%), региональные клиенты (16%), инвесторы (9%).

Фотогалерея: что построят в Новой Москве

Планы до 2035 года

Напомним, что 10 ноября 2015 года столичные власти утвердили территориальные схемы развития Троицкого и Новомосковского административных округов. В этом году утвержден Генплан города Москвы (в части территорий, присоединенных к столице), а также правила землепользования и застройки городских округов Троицк и Щербинка. «Данные документы позволили зафиксировать технико-экономические показатели перспективного развития Новой Москвы до 2035 года, а также установить четкие правила застройки земельных участков», — пояснили в пресс-службе департамента развития присоединенных территорий.

По прогнозам Владимира Жидкина, налоговые поступления в бюджет столицы от Новой Москвы вырастут в десять раз к 2035 году и достигнут 300 млрд руб. в год в действующих ценах. Он пояснил, что к росту собираемости налогов приведет бурное развитие территории ТиНАО. В пресс-службе ведомства со ссылкой на экспертов сообщили, что до 2035 года в развитие Новой Москвы планируется вложить порядка 7,5 трлн руб.

Согласно планам развития Новой Москвы, до 2035 года будет построено и реконструировано объектов площадью более 100 млн кв. м, в том числе около 56 млн кв. м жилой и около 47 млн кв. м коммерческой и иной нежилой застройки. Общий фонд недвижимости Новой Москвы с учетом существующих и строящихся объектов составит около 127 млн кв. м, сообщили в пресс-службе департамента.

Таблица: департамент развития новых территорий Москвы