Как заработать на квадратных метрах: шоу-рум, хостелы и ясли
Собственникам многокомнатных квартир становится все сложнее сдать в аренду свое жилье. Спросом на рынке в основном пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, тогда как желающих снять “трешку” не так много. Некоторые владельцы многокомнатных квартир превращают свое жилье в высокодоходную коммерческую недвижимость.
В наиболее выгодной ситуации оказываются собственники многокомнатных квартир, расположенных на первых этажах, где возможно обустройство отдельного входа. Чаще всего такие помещения используют как шоу-рум, хостел, детский сад или офис. Эксперты рассказали “РБК-Недвижимости”, как заработать на превращении многокомнатного жилья в коммерческую недвижимость и с какими рисками может столкнуться собственник.
Шоу-рум
Один из новых трендов этого года в Москве - рост спроса на аренду квартир под шоу-рум. Как правило, такую недвижимость арендуют предприниматели, которые занимаются поставками товаров из Китая, США и Европы. В подобных шоу-румах клиентам дается возможность заранее посмотреть понравившуюся вещь “вживую” и только затем сделать заказ. Иногда в шоу-рум устраивают показы новых коллекций начинающих дизайнеров либо представляют вещи известных модельеров со скидками.
По словам управляющего инвестициями в недвижимость компании “Лига Инвесторов” Станислава Рождественского, предприниматели в основном подбирают под шоу-рум обычные квартиры с качественным ремонтом, расположенные в районах с хорошей транспортной доступностью, рядом со станциями метро либо в центре города. Арендная ставка на просторные квартиры, которые используются под шоу-рум, составляет в Москве от 100 до 300 тыс. руб. в месяц.
“Безусловно, при использовании жилых помещений для коммерческой деятельности у собственника недвижимости будет немало хлопот, - рассказывает Станислав Рождественский. - Во-первых, владельцу жилья придется зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Во-вторых, возможны претензии к собственнику жилья со стороны контролирующих органов, а также соседей по дому. В-третьих, некоторые виды коммерческого использования жилья потребуют существенных вложений в ремонт. В первую очередь придется значительно потратиться на звукоизоляцию, перепланировку и обустройство дополнительных санузлов”.
Однако стоит помнить, что сдача квартиры в аренду под шоу-рум незаконна, если помещение не переведено в нежилой фонд. В противном случае деятельность собственника признают незаконной и ему грозит штраф от 1 до 1,5 тыс. руб., предупреждает гендиректор компании “Метриум Групп” Мария Литинецкая.
Жилое помещение, которое собственник хочет перевести в нежилой фонд, должно соответствовать определенным техническим требованиям. Например, в нем должен быть оборудован пожарный выход. Перевод в нежилой фонд также не допускается в том случае, если квартира используется в качестве постоянного места проживания или право собственности на нее находится под обременением (например, в залоге у банка).
Еще один нюанс, о котором следует помнить владельцам многокомнатных квартир, - содержание нежилого помещения однозначно обойдется дороже, так как коммунальные платежи в данном случае будут выше. Например, за воду придется платить на 10% больше, чем в обычной квартире, а за тепло - на 27%, подсчитали в “Метриум Групп”. В итоге ежемесячная плата за содержание 100-метрового нежилого помещения будет на 2-2,5 тыс. выше, чем у аналогичной по площади квартиры.
Хостел
Жилищный кодекс разрешает использовать квартиры не только для постоянного, но и для временного проживания граждан, а также в коммерческих целях. При этом собственник вправе сдавать свое имущество в аренду полностью или частями.
Многие собственники дробят жилые помещения на мелкие «лоты», сдают жилье посуточно, что позволяет им существенно увеличить свой доход. Но некоторые владельцы недвижимости идут еще дальше и сдают уже не квадратные метры, а спальные места, максимально увеличивая их количество, устанавливая двухъярусные кровати. Таким способом при минимальных затратах на ремонт и закупку мебели квартира превращается в хостел - разновидность мини-общежития. Этот формат очень востребован среди путешественников и студентов.
Хостел в собственной квартире - довольно прибыльное дело. Например, средняя ставка аренды трехкомнатной квартиры экономкласса в Москве составляет около 60-70 тыс. руб. в месяц. Если же сдавать в аренду 18 спальных мест по 700-800 руб. в сутки, то совокупная выручка превысит 300 тыс. руб. в месяц при условии 80%-ной загрузки и без учета эксплуатационных затрат. Таким образом, доходность хостела, открытого в трехкомнатной квартире, окажется в три-четыре раза выше доходности классической аренды, указывает Станислав Рождественский.
Однако и здесь есть “подводные камни”. Чтобы использовать квартиру в качестве хостела, владельцу не требуется переводить ее в жилой фонд. Однако в большинстве случаев вряд ли хозяевам многокомнатного жилья удастся создать полноценный хостел, предупреждает Мария Литинецкая. Например, организовать прачечную или столовую в обычной квартире не удастся. Кроме того, если речь не идет о квартире, расположенной на первом этаже, то собственник не сможет увеличить количество санузлов, поскольку размещение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями не допускается.
Да и ликвидных площадок, подходящих под размещение мини-гостиницы, в Москве осталось не так много. Квартира должна быть большой площади и иметь как минимум два санузла. Кроме того, владельцы подобного бизнеса практически всегда сталкиваются с недопониманием со стороны остальных жильцов дома, поскольку комфортность их проживания при открытии хостела неизбежно снижается. Если собственник не сообщит соседям об организации мини-гостиницы, претензий от жильцов, а также пристального внимания со стороны правоохранительных органов ему вряд ли удастся избежать. Владельцу хостела необходимо получить одобрение на общем собрании собственников многоквартирного дома (две трети должны проголосовать “за”).
Также следует помнить о том, что владелец мини-гостиницы все равно сталкивается с множеством различных дополнительных расходов (реклама, зарплата персоналу и т. д.), которые в итоге могут свести всю прибыль в ноль
Детский сад
Дефицит дошкольных учреждений в больших городах дал хозяевам просторных квартир возможность использовать свои помещения в качестве детских садов. Чтобы избежать лицензирования и прочих бюрократических процедур, такие учреждения функционируют под вывесками домашних досуговых центров, которые оказывают услуги по уходу за детьми. Чаще всего частные детские сады размещаются в трехкомнатных квартирах. Одна из комнат переоборудуется в игровую, другая - в спальню. Здесь можно поставить спортивный уголок со шведской стенкой, турником.
В хорошие частные детские садики выстраиваются очереди, а стоимость услуг достигает 25-30 тыс. руб. в месяц. В зависимости от численности группы (как правило, от 5 до 15 человек) ежемесячная выручка такого детского сада может достигать 125–450 тыс. руб.
Даже за вычетом оплаты услуг персонала и накладных расходов частные детские сады могут оказаться прибыльным бизнесом. Однако, как говорит Мария Литинецкая, организация детского сада в квартире без перевода помещения в нежилой фонд абсолютно незаконна. Даже если собственник переведет помещение в нежилой фонд, ему вряд ли удастся избежать постоянного общения с пожарной и санэпидемслужбой.
Офис
Еще один вариант использования жилой недвижимости в коммерческих целях - сдача квартир в аренду под офис. Формально такая деятельность незаконна: квартира может использоваться только для проживания…
Тем не менее, как правило, многокомнатные квартиры арендуют адвокатские конторы, образовательные центры, небольшие студии дизайна. “Разница в цене между арендной ставкой для частного квартиросъемщика и “проживающего” в квартире юрлица зачастую превышает 100%. Так, трехкомнатную квартиру, расположенную на первом этаже в пределах Третьего транспортного кольца, можно сдать за 70-80 тыс. руб. в месяц, а офис - за 150-200 тыс. руб. в месяц. Кроме того, собственнику вряд ли придется вкладывать средства в ремонт. Как правило, арендатор оформляет помещение самостоятельно. Главное - обеспечить арендаторам квартиры-офиса техническую возможность подключения большого количества оргтехники”, - отмечает Станислав Рождественский.
Однако очень часто деятельность офиса связана с большим потоком посетителей и лишним шумом, что часто привлекает внимание соседей. Вообще, чаще всего владельцы квартир просто договариваются с соседями и, например, ремонтируют подъезд за свой счет в надежде, что они не поделятся их “секретом” с налоговиками, что, опять же, несет дополнительные расходы.
Для тех, кто хочет сдавать квартиру именно под офис, придется перевести его в нежилой фонд. Но это возможно только в том случае, если квартира находится на первом этаже или под ней нет жилых помещений. Оформление происходит долго - от нескольких месяцев до года.
Подготовила Вера Козубова