Мнение: Ипотечное страхование снизит риски и ставки по кредитам

Ипотечных заемщиков снова решили поддержать за счет государства. Наиболее уязвимым должникам помогут рассчитаться с кредиторами. На это выделили 4,5 млрд руб. государственных средств.

Резкое изменение курса национальной валюты поставило и заемщиков, и банкиров в тупик — заемщики с ипотекой в иностранной валюте не способны гасить кредиты, но продажа залога во многих случаях не решает проблемы, так как не погашает и половины всего долга перед банком. Кредиторы понимают, что взыскать с должника миллионы рублей после продажи залога надежды практически никакой.

Государственная поддержка отчасти поможет решить проблему, но все равно и заемщикам, и кредиторам не избежать серьезных потерь. В частности, в рамках поддержки предусмотрен особый порядок конвертации кредита в рубли по курсу Центрального банка РФ на дату реструктуризации. Понятно, что сумма задолженности в рублях будет значительно больше, чем на момент получения кредита. Заемщикам обещают облегчить бремя перевода долга в рубли — ожидается, что 50% убытка в результате конвертации возместит Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), а 50% примет на себя кредитор. Но предельная сумма возмещения со стороны АИЖК части недополученных доходов либо убытка по займу составит не более 200 тыс. руб. Банк же не возьмет на себя убытка больше, чем АИЖК, таким образом, списать при конвертации можно будет не больше 400 тыс. руб.

Причем вслед за валютными заемщиками с теми же проблемами могут столкнуться и заемщики, взявшие кредиты на жилье в рублях. Усугубление экономических проблем в стране может привести к массовым дефолтам, как это было в кризис 2008–2009 годов. При таком развитии событий весьма вероятно, что одновременно последует падение цен на жилье. И банки снова окажутся перед непростым выбором: обращать взыскание на залог означает риск получить убыток, если для погашения кредита не хватит средств, полученных от продажи недвижимости, а реструктуризировать кредит означает риск все равно столкнуться с дефолтом в дальнейшем и понести еще больше убытков.

Между тем существует простое средство, которое одновременно решает проблемы и заемщиков, и кредиторов.

Самозащита от риска

Основной риск по ипотеке — риск получения убытков при дефолте заемщика — можно снять за счет страхования ипотечных обязательств заемщика. Сокращенно его называют ипотечным страхованием.

Страховой полис начинает действовать, если заемщик не в состоянии продолжать гасить кредит. Заемщик может быть спокоен, что в случае затруднений достаточно будет продать залог, чтобы решить проблему задолженности перед банком.

По данным исследования Финансового университета при Правительстве РФ, кредитор может рассчитывать полностью погасить основной долг, проценты по кредиту, судебные и другие издержки только в том случае, если кредит составляет не более 62% от стоимости залога. По статистике, после продажи залога примерно в половине случаев остаются должны примерно 30–40% от суммы кредита.

Но комфортный для банков уровень первоначального взноса в размере около 40% от стоимости приобретаемого жилья не по карману значительной части потенциальных заемщиков. Поэтому банки вынуждены рисковать, снижая первоначальный взнос до более доступных величин — 20%, 15%, 10% и менее. За счет ипотечного страхования можно снизить первоначальный взнос заемщика практически без риска увеличения для кредитора, поскольку механизм ипотечного страхования позволяет накопить страховщику запас ликвидности и капитала на случай кризиса в период экономической стабильности. Никакие другие инструменты диверсификации кредитного риска это сделать не могут.

Противники развития упреждающих инструментов защиты граждан обычно апеллируют к тому, что заемщики не захотят тратиться на такую страховку. Однако не стоит забывать, что снижение риска позволит банку снизить процентную ставку и величину первоначального взноса по ипотеке. Ради этого заемщики готовы платить, и примером тому служат продажи ипотечных продуктов с обязательным условием в виде страхования жизни. Такие программы выбирает подавляющее большинство российских ипотечных заемщиков, поскольку ставки по кредитам со страховым полисом ниже, чем без полиса. А ради более низкого первоначального взноса заемщики соглашаются платить более высокие проценты, что также подтверждается рыночной практикой.

Без страха и упрека

До недавнего времени ипотечное страхование в России буксовало из-за несовершенства законодательной базы. Но в 2014 году законодательство было отрегулировано — четко определен страховой случай, внедрены полноценные инструменты защиты граждан и сформирован надлежащий баланс интересов кредиторов и заемщиков.

В настоящий момент услуги по страхованию ипотечных обязательств предлагает около тридцати российских страховых компаний. Договоры ипотечного страхования в большинстве случаев перестраховывает государственная страховая компания АИЖК, принимая на себя основную часть кредитного риска. Так что государство выступает гарантом надежности таких договоров.

Новая редакция закона об ипотечном страховании установила, что долг заемщика полностью прекращается после страховой выплаты, даже если страховой выплаты не хватило на покрытие всех обязательств заемщика, — законодатель посчитал, что заемщик слабая сторона и не должен разбираться в тонкостях кредитной работы банка. А вот банку надо провести серьезные расчеты, чтобы каждому заемщику подобрать оптимальное страховое покрытие и не остаться в убытке в случае дефолта заемщика. При этом законодатель ограничил максимальный размер страховой суммы при страховании за счет заемщика — в 50% от размера кредита. Пени и штрафы в страховое покрытие включаться не могут.

Став полноценным инструментом снижения риска невозврата кредита, ипотечное страхование теперь может использоваться для повышения доступности ипотечных кредитов. В условиях экономического кризиса обостряется борьба за качественных заемщиков, и лишние конкурентные преимущества никому не помешают.

Величина процентной ставки по ипотечному кредиту определяется с учетом риска его невозврата, и если этот риск снизить за счет ипотечного страхования, то можно снизить и ставки. То же самое относится и к размеру первоначального взноса — кредитор может повысить доступность ипотечного кредита без увеличения уровня риска для себя.

Но самый важный эффект от ипотечного страхования — возможность для банка без опаски соглашаться на реструктуризацию кредита, не доводя дело до изъятия залога. Кредиторов и самих не радуют хлопоты с продажей квартир. Известно, что при среднем сроке ипотечного кредита в 15 лет, среднем сроке работы на одном месте в течение пяти лет и среднем сроке поиска работы на протяжении шести месяцев большинство ипотечных заемщиков рискуют оказаться в ситуации небольшой просроченной задолженности, достаточной для начала процедуры обращения взыскания. В этот момент заемщику необходима передышка — реструктуризация долга. Но вот принять решение о реструктуризации для банковского клерка всегда большая ответственность — вдруг реструктуризация может не помочь, и тогда задолженность по кредиту вырастет еще больше, а стоимость залога, скорее всего, снизится. В итоге, пойдя навстречу заемщику, банковский клерк рискует увеличить убыток банка из-за недостатка средств от продажи залога для погашения долга по кредиту. Эти соображения в 2008 году стали причиной отказов реструктуризировать жилищные кредиты. Банки стремились как можно быстрее изъять залог, чтобы не допустить увеличения своих убытков. В результате пришлось вмешаться государству, создав специальное Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов.

Но если банк ничем не рискует в случае повторного дефолта заемщика, почему бы не дать ему шанс восстановить свою платежеспособность? Кредитору выгоднее сохранить заемщика, чем заниматься продажей залога, и с экономической точки зрения, и с точки зрения своего имиджа. Жестокая позиция портит репутацию банка, а это негативно сказывается на продажах.

Мировой опыт

Страхование ипотечных обязательств заемщиков как меру социальной защиты используют США, Канада, Мексика, Австралия, Великобритания, Нидерланды, Испания, Гонконг, Индонезия, Япония, Филиппины, Южно-Африканская Республика (ЮАР).

Первая ипотечная страховая компания была создана в США в 1887 году. Но масштабное развитие страхования ипотечных обязательств заемщиков началось в 1934-м, когда к решению этого вопроса подключились государственные структуры. Причем основной задачей государственной ипотечной страховой компании Federal Housing Administration (Федеральное жилищное агентство) в первую очередь стало страхование ответственности заемщиков с низким уровнем дохода.

К настоящему времени примерно 90% жилищных кредитов, выданных в США по стандартам Fannie Mae, застрахованы от риска неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства на тот случай, если продажа залога не дает нужной суммы для погашения долга. В таком случае кредитор получает выплату от страховой компании, которая покрывает возникающий убыток.

Снижение рисков кредиторов за счет ипотечного страхования в США позволило значительно расширить спрос на жилищные кредиты, а значит, оживить и экономическое развитие. Был снижен размер первоначального взноса заемщика за приобретаемое жилье, а срок погашения кредита увеличен с 20 до 30 лет.

Наиболее эффективным вариантом социальной защиты показала себя канадская модель ипотечного страхования. Она предусматривает обязательное 100%-ное страхование кредитов с низким первоначальным взносом и обязывает банк до обращения взыскания предпринять все меры для «спасения» кредита — банк не получит страховое возмещение, если не докажет с предъявлением протокола переговоров, что обращение взыскания было крайней мерой, заемщику не помогли ни снижение ставки, ни реструктуризация, ни добровольная продажа дома. В Канаде ипотечное страхование обязательно, если сумма кредита превышает 70% стоимости залога. Сегодня в Канаде страхуется примерно половина всех жилищных кредитов. Ключевую роль на рынке ипотечного страхования играет государственная компания Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC).

Благодаря ипотечному страхованию канадские заемщики практически без потерь пережили мировой финансовый кризис 2008 года, тогда как в США кредиторы тысячами выселяли несостоятельных должников.

Александр Цыганов специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции