Лента новостей
Все новости Недвижимость
Фигуристка Косторная выиграла короткую программу на чемпионате Европы 19:26, Спорт Лукашенко заявил о «поставленной раком» Белоруссии в споре из-за нефти 19:25, Экономика Орешкин допустил увеличение инвестиций после смены правительства в России 19:19, Бизнес Суд в Москве арестовал главу «Объединенной транспортной корпорации» 19:18, Общество Что случилось за день. Главные новости РБК 19:04, Общество СК завел дело после отравления младенца наркотиками в Подмосковье 18:56, Общество Рейтинг доверия Путину после послания достиг максимума за три месяца 18:44, Политика Гол Мамаева помог «Ростову» одержать победу в товарищеском матче 18:43, Спорт Нетаньяху на русском языке обратился к Путину после визита в Израиль 18:38, Политика Серверы разработчика World of Tanks подверглись массовой DDoS-атаке 18:37, Технологии и медиа Биатлонистка Херрманн выиграла индивидуальную гонку на этапе Кубка мира 18:29, Спорт Тарифы на вывоз бытового мусора в Москве в 2020 году выросли вдвое 18:25, Бизнес «Аэрофлот» предложил пересмотреть правила о животных после гибели кошек 18:20, Общество Обвиняемого в отмывании $4 млрд через Bitcoin Винника доставили в Париж 18:05, Крипто Что готовят в ресторанах Москвы на китайский Новый год 18:01, Стиль Воспитание вспять: какие установки детства мешают достичь успеха 17:57, PRO Российских дипломатов вышлют из Болгарии после обвинений в шпионаже 17:57, Политика Выздоровела женщина, первая в мире заразившаяся вирусом в Китае 17:56, Общество Роджер Федерер выиграл 100-й матч на Australian Open за карьеру 17:54, Спорт Разработчику «Бурана» предложили должность уборщика в РКК «Энергия» 17:52, Общество Защита обсудит с израильтянкой Иссахар ходатайство Путину о помиловании 17:39, Общество «Единая Россия» допустила исключение главы Чувашии за видео с МЧСником 17:38, Общество Шесть человек погибли в результате стрельбы в немецкой общине Рот-ам-Зе 17:38, Общество Суд по просьбе ЦБ закрыл заседание по иску «Открытия» к бывшим владельцам 17:30, Общество Адвокат Винника сообщил о его критическом состоянии 17:25, Общество «Новотранс» направила комиссию на место обрушения крыши завода в Кузбассе 17:17, Общество В Рязанской области умерла старейший практикующий хирург Левушкина 17:11, Общество «Валенсия» объявила о травме российского футболиста Дениса Черышева 17:08, Спорт
Кто застрахует дольщиков от недостроев
Материалы по теме Сенаторы хотят обязать россиян страховать жилье Квартира в новостройке: как выбрать надежного застройщика в кризис Государство пытается остановить всплеск числа обманутых дольщиков
0
Александр Цыганов Кто застрахует дольщиков от недостроев
В России с прошлого года действует механизм страхования или гарантии ответственности девелоперов новостроек перед дольщиками. О том, как работает этот механизм и какие существуют подводные камни, в авторской колонке на «РБК-Недвижимости» рассказал Александр Цыганов, д. э. н., профессор, зав. кафедрой страхового дела Финансового университета при правительстве РФ

Александр ЦыгановСо 2 января 2014 года в России появилась обязанность застройщика оформлять специальную гарантию в одной из трех форм в случае, когда он привлекает средства граждан для участия в долевом строительстве (214-ФЗ). По задумке законодателя, новый инструмент должен защитить дольщиков от потери средств и в перспективе снизить стоимость строительства.

Законодатель исходил из простой предпосылки, что дольщик — слабая сторона и не должен разбираться в договорах. Поэтому в случае, когда застройщик не может исполнить свои обязательства, дольщик должен быстро получить деньги, а далее уже сильная сторона — страховщик или банк — разберется с недобросовестными застройщиками. Таким образом, у государства впервые за долгое время появился эффективный механизм защиты дольщиков.

Проблемный сегмент

Закон предоставляет застройщикам три опции в случае, если они привлекают средства дольщиков: свою ответственность можно застраховать в Обществе взаимного страхования застройщиков (ОВС), получить банковское поручительство или обратиться к частному страховщику за страховым полисом. И у банков, и у страховщиков есть свои подводные камни в процессе использования защиты. Основным проблемным моментом банковского поручительства является его дороговизна либо не вполне адекватная форма выдачи — для снижения себестоимости частенько банки оставляют такие поручительства за балансом. Что же касается страхования ответственности застройщиков, то сложностью этого механизма является качество договора страхования. Для застройщика, по сути, не имеет значения, какой это будет договор, ему нужно только исполнить требование закона — на момент регистрации прав дольщиков предоставить полис.

Законодатель попытался ограничить доступ недобросовестных компаний на этот весьма обширный рынок, для чего в законе были прописаны требования, которым должен соответствовать страховщик: как минимум пять лет работы на страховом рынке, 400 млн руб. собственных средств, в том числе уставного капитала не менее чем 120 млн руб. Однако под такие критерии попадает достаточно много страховых компаний, среди которых могут оказаться и недобросовестные.

Сколько стоит дом построить

Типовой панельный девятиэтажный дом в регионе с ценой 30 тыс. руб. за кв. м при средней площади квартиры в 54 кв. м обходится застройщику примерно в 300 млн руб. Формально полис выдается в пользу каждого отдельного договора долевого участия, то есть примерно на 1,5 млн руб. Но если стройка встанет, то платить придется по всем договорам, заключенным данным застройщиком. Таким образом, страховые выплаты могут составить 300, 500, 700 млн руб. и более. Конечно, ни один страховщик такие громадные суммы на себе не удержит.

Согласно страховой практике, величина принимаемого риска по каждому из объектов не может составлять более 10–20% от собственного капитала. Если страховщик подписывается на крупный риск, то удержать его без последующего перестрахования не представляется возможным. Пока на данном рынке в качестве перестраховщика работает только ОАО «СК АИЖК». Серьезный участник рынка — Общество взаимного страхования застройщиков — также заключило договор перестрахования рисков строительных компаний в августе 2014 года с ОАО «СК АИЖК». На сегодняшний день добросовестный рынок складывается вокруг этих компаний.

У банкиров есть аналогичные ограничения — лимит кредитного риска на группу связанных заемщиков не может превышать 25% от собственных средств. Только банку еще сложнее — он не может, в отличие от страховщика, перестраховать принятые риски, потому и надзор за банками чуть жестче.

Платить не хочу

Многие из читателей наслышаны про ухищрения в договорах страхования. Обычно этот текст печатается мелким шрифтом — недобросовестные страховщики не любят обсуждать «исключения» и определения, «что не является страховым случаем».

Страхование ответственности застройщиков зачастую грешит тем же. На рынке сплошь и рядом попадаются экзотические исключения, которые сводят на нет защиту дольщика. А вместе с тем формально все правила страхования, на основании которых действует любой страховщик, утверждаются в Банке России (точнее, направляются в уведомительном порядке). Если у Банка России хватит времени и сил разобраться во всех запятых, тот он вправе приостановить действие недобросовестных правил.

Ситуацию может радикально исправить новое право, делегированное Банку России: издавать своеобразные стандарты страхования — устанавливать минимальные требования к качеству и надежности страховой защиты. Есть надежда, что еще до первых скандалов с новыми обманутыми дольщиками ситуация со страховой защитой наладится.

С банковским поручительством ситуация хуже. Его правовую часть никто не контролирует, а потому возникновение армии обманутых дольщиков в этом сегменте неизбежно.

Как распознать недобросовестную компанию

Если вы решили приобрести жилье на этапе строительства и хотите убедиться в качестве вашей страховой защиты, прежде всего необходимо внимательно ознакомиться с правилами страхования. Наличие заведомо невыгодных условий урегулирования страхового случая должно сразу привлечь ваше внимание.

Дольщики могут быть полностью осведомлены об условиях страхования, получив всю информацию о долевом договоре перед его регистрацией в Росреестре.

Важным элементом для понимания надежности страховой компании будет сравнение стоимости строительства дома и величины собственного капитала страховщика. Игроки рынка, не соблюдающие правило удержания риска, могут быть сразу отнесены к недобросовестным, в первую очередь — из-за высокой себестоимости строительства.

Сегодня на страховом рынке уже есть несколько негативных примеров. Отозвана лицензия у СК «Восхождение». Эта компания активно занималась страхованием ответственности застройщиков, предлагая им полисы по демпинговым ценам.

Формальная причина банкротства — прекращение деятельности одного из старейших и крупных туроператоров в России туристической фирмы «Нева».

Требование закона к компаниям, осуществляющим деятельность по страхованию ответственности застройщиков, состоит в отсутствии оснований для применения к ним мер предотвращения банкротства. Одно из таких оснований — наличие в отношении страховщика исполнительных производств. Открытым остается вопрос о том, чем будет обеспечена защита прав дольщиков с момента, как договора страхования, выпущенные сомнительной страховой компанией, перестали соответствовать требованиям 214-ФЗ. Очевидно, отсутствие платежеспособности такой компании — ответственность, которую она принимает на себя перед дольщиками — может исчисляться миллиардами рублей.

Крупный бизнес нуждается в крупной поддержке

Как показывают расчеты, новый вид страхования может потенциально снизить себестоимость строительства. Если дольщик перестанет бояться недостроя, то он будет готов покупать квартиры на более ранней стадии строительства. Поскольку любая стройка обязательно привлекает кредитные средства (обычно от 40 до 60% от себестоимости строительства), то в случае снятия страхов дольщиков часть этих дорогих заемных средств удастся заменить средствами за проданные квартиры. И тогда себестоимость строительства неизбежно снизится на 5–7%.

Пока на рынке страхования ответственности застройщиков крупные страховщики не замечены — они взаимно выжидают. Получается замкнутый круг — чтобы крупные страховщики открыли свои перестраховочные емкости, должны появиться чужие емкости. Но эти емкости не появятся, пока кто-то не начнет работать.

Некоторые развивающиеся страны целенаправленно создавали государственные перестраховочные компании, которые позднее выполняли также функции надзора за рынком. В частности, подобный положительный опыт есть в Турции и Бразилии, где перестраховочным компаниям предоставлены государственные гарантии для защиты национального рынка. Кроме сохранения валюты внутри страны, эти компании решили и вторую задачу, о которой никто вслух не говорил. Каждый страховщик, обязанный государством перестраховывать до 5% риска в госкомпании, становится прозрачным и понятным.

Таким образом, госстраховщик поднимается над рынком и может заранее заметить недобросовестных игроков, в том числе ведущих политику неадекватного принятия рисков. В результате в Турции и Бразилии государственные перестраховочные компании вошли в топ мировых игроков в этой области. В случае использования аналогичного опыта в России подобная компания могла бы работать не только на местном рынке, но и на всем пространстве БРИКС.

Альтернативным государственному перестрахованию механизмом повышения прозрачности рынка явилось бы создание единого реестра гарантий прав дольщиков. Допуск к этому реестру осуществлял бы Банк России, и он же, в первую очередь, следил бы за концентрацией рисков. К тому же такой реестр мог включать информацию о банковских поручительствах, которые сейчас ничем не регулируются и никак не контролируются. Банк России как мегарегулятор страхового и банковского сектора вполне способен охватить контролем все сектора и проводить единую политику управления рисками.

Александр Цыганов специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Александр Цыганов Финансовой университет при правительстве РФ
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.