Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 730 300 руб +0.03%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Котлован или готовый ЖК: что выгоднее покупать в 2022-м после роста цен Недвижимость, 10:23
ЦИАН назвал районы Подмосковья с наименьшим ростом цен на дома Недвижимость, 10:19
Налоговый вычет в 2022 году: что нужно знать при покупке квартиры Недвижимость, 10:05
«Доброград — это новый российский город». Интервью с гендиром проекта Недвижимость, 10:00
Высокие потолки: плюсы, минусы, варианты оформления Недвижимость, 23 янв, 14:03
Шторы в спальне: основные тренды, выбор и уход Недвижимость, 23 янв, 09:56
Как покрасить холодильник: пошаговая инструкция и советы экспертов Недвижимость, 22 янв, 14:43
За что могут отнять участок или выписать штраф: разъяснения Росреестра Недвижимость, 22 янв, 10:18
Элитное жилье в Москве подорожало в полтора раза за год Недвижимость, 21 янв, 17:44
Названы девелоперы с самой высокой выручкой в Новой Москве Недвижимость, 21 янв, 15:28
Ипотека для ИП и самозанятых: как получить кредит в 2022 году Недвижимость, 21 янв, 14:00
ЦИАН выяснил, кому сложнее всего снять квартиру в Москве Недвижимость, 21 янв, 13:56
Риелторы назвали округа Москвы с самым сильным ростом цен на новостройки Недвижимость, 21 янв, 11:24
Рост или падение: что будет с ценами на новостройки в 2022 году Недвижимость, 21 янв, 09:56
Квартира в новостройке: как выбрать надежного застройщика в кризис
Мнения ,  
0 
Александр Яковенко

Квартира в новостройке: как выбрать надежного застройщика в кризис

На что ориентироваться при выборе застройщика в рамках долевого строительства как самого безопасного варианта приобретения жилья? Какие документы смотреть? С кем следует заключать договор, чтобы не потерять вложенные деньги? Какой застройщик считается надежным, а кого следует обходить стороной? На эти и другие вопросы в своей авторской колонке на «РБК-Недвижимости» отвечает начальник отдела финансового анализа Рейтингового агентства строительного комплекса Александр Яковенко

Александр ЯковенкоЕсли вы решили приобрести жилье, то в первую очередь следует учесть макроэкономическую ситуацию в стране, чтобы избежать ряда внешних рисков, оказывающих влияние на компанию-застройщика. Если все же возникла острая необходимость в покупке жилья, то необходимо внимательнейшим образом подойти к процессу выбора застройщика.

Существует несколько основных аспектов при выборе компании-застройщика, на которые следует обратить внимание: информация о застройщике, проектная декларация, информация об объекте, аккредитация в кредитных учреждениях, информация о методе сделки, а также наличие страхования ответственности застройщика. Согласно статьям 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ компания-застройщик обязана осветить вышеуказанные направления.

Информационная открытость застройщика должна находиться на высоком уровне. В первую очередь потенциальный покупатель должен получить ответы на вопросы: сколько застройщик работает на профильном рынке; где находится офис и по каким телефонам можно дозвониться, если возникнут какие-либо вопросы; что строит застройщик; кто является директором компании и достаточно ли у него опыта.

Первичным источником информации является сайт организации, на котором, помимо основной информации о компании, должны быть размещены также сканированные копии проектной декларации, разрешения на строительство, информация о строящихся и реализованных проектах, актуальная контактная информация, сканированная копия типового договора и данные о методах приобретения жилья. Дополнительным плюсом будет наличие фото- и видеоотчетов для мониторинга состояния стройки. Строящийся монолитный дом ежемесячно должен стабильно прирастать на 1–2,5 этажа, панельный – на 3–5 этажей.

Помимо сайта компании, необходимо дополнительно обратить внимание на картотеку арбитражных дел и специализированные форумы – возможно, застройщик выступает в качестве ответчика по многим исковым заявлениям или же имеет плохую репутацию среди потребителей, ранее сталкивающихся с ним.

Основным документом, содержащим в себе информацию о застройщике и о проекте строительства, является проектная декларация. В первую очередь необходимо проанализировать: информацию об учредителе, о реализованных проектах за последние три года, финансовые показатели застройщика, результаты государственной экспертизы проектной документации, разрешение на строительство, срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося объекта недвижимости и договор аренды земельного участка.

Следует помнить, что застройщик имеет право вносить изменения в любой пункт проектной декларации, однако позитивным моментом является то, что существенные изменения вносятся лишь после согласования с дольщиками. Есть вероятность, что вас не устроят изменения, вносимые в проектную декларацию. К примеру, вы не хотите жить на последнем этаже из-за возможного протекания потолка и внесли деньги за квартиру, расположенную на предпоследнем этаже, а застройщик заявил о необходимости упразднения последнего этажа. В случае отсутствия свободных квартир, отвечающих вашим пожеланиям, последует расторжение договора. Если же есть варианты, то можно или расторгнуть один договор и заключить новый, или продать квартиру по договору переуступки прав требований.

При анализе застройщика необходимо также учитывать формирование ценовой политики, так как зачастую застройщики предлагают цены за 1 кв. м значительно ниже полной средней себестоимости строительства, что должно насторожить. По нашим оценкам, средняя себестоимость 1 кв. м жилой площади квартир экономкласса в панельном и монолитно-кирпичном жилом доме в Подмосковье составляет 36 тыс. руб. и 42 тыс. руб. соответственно, в Москве – 65 тыс. руб. и 73 тыс. руб.

Основная идея аккредитации застройщика в банке заключается в возможности этого банка выдавать ипотечные займы и кредиты, а также, но уже в меньшей мере, реализовывать рассрочку покупки жилья. Однозначно можно сказать, что аккредитация застройщика является позитивным фактором, так как говорит о его надежности, ведь при аккредитации в банке компания-застройщик проходит серьезную проверку и предоставляет все необходимые для аккредитации документы. В итоге чем шире спектр сети банков-контрагентов компании-застройщика, тем надежнее застройщик. При этом увеличивается линейка предложений по приобретению жилья.

Одним из важнейших факторов в настоящее время является наличие страхования ответственности застройщика. То есть страхование риска неисполнения застройщиком взятых на себя обязательств перед дольщиком. Если наступил страховой случай, застройщик обязан выплатить дольщику стоимость квартиры, указанной в договоре долевого участия. Также нелишним будет просмотр информации касаемо страховой организации, застраховавшей застройщика. Страховая организация должна удовлетворять требованиям статьи 15.2. Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Вся информация относительно страховых компаний находится в открытом доступе на сайте ЦБ РФ.

В строительной среде распространены случаи, когда под конкретное строительство крупный девелопер создает новое юридическое лицо и тем самым стремится снизить уровень своей ответственности и репутационных рисков на случай заморозки проекта или иных осложнений. Следует понимать, что такая компания может быть ликвидирована в любой момент. Следовательно, надежнее будет заключить договор напрямую с застройщиком.

Также следует обратить внимание на информацию об источниках фондирования строительства при условии наличия таковой на сайте застройщика. В целом можно различать три основных пути финансирования проекта: за счет собственных средств, за счет кредитных организаций, а также за счет дольщиков, что является максимально рисковым для потребителя. Использование при строительстве собственных средств, напротив, станет положительным фактором.

Учитывая вышесказанное, нельзя стопроцентно избежать рисков в долевом строительстве, однако можно с высокой степенью вероятности судить о добросовестности застройщика, а соответственно, минимизировать риски потери своего капитала.

Александр Яковенко, специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Об авторе
Александр Яковенко Александр Яковенко РАСК
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Главное Лента