Мнение: Поправки в 214–ФЗ могут привести к социальным потрясениям
В настоящее время на рассмотрении в Госдуме РФ находится законопроект, предусматривающий существенные изменения в действующий ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Данный законопроект прошел первое чтение и находится на доработке у комитета Госдумы по финансовому рынку. Проект закона существенным образом меняет правила игры на рынке первичной недвижимости в России и касается свыше 4 тыс. застройщиков, возводящих объекты с привлечением средств дольщиков.
С одной стороны, законопроект несет давно ожидаемые преобразования. Он направлен на повышение открытости строительной отрасли и введение дополнительных требований к застройщику, что является безусловным плюсом для населения и для властей. С другой стороны, существуют поправки, которые не до конца проработаны и в случае поспешного вступления в силу норм закона могут повысить риски появления новых обманутых дольщиков и ударить по строительной отрасли в непростые времена. Такой удар переживут не все застройщики. Девелоперов снова придется спасать государственным институтам для защиты обманутых дольщиков.
Дополнительные требования
В статье 1 законопроекта изложены дополнительные требования к застройщику, привлекающему средства дольщиков. Данные требования являются вполне логичными, и странно, что они не были изложены в первоначальной редакции 214-ФЗ. К ним относятся следующие: застройщик не проходит процедуру ликвидации, банкротства; в отношении него отсутствует решение суда о приостановлении деятельности в качестве меры административного наказания; застройщик отсутствует в реестре недобросовестных поставщиков и недобросовестных участников аукциона по продаже земли; лица, осуществляющие бухгалтерский учет, и руководство компании не имеют судимости по преступлениям в экономической сфере.
Отдельно стоит осветить требования статьи 1 к собственному капиталу застройщика. Согласно данному требованию, застройщик должен довести размер собственного капитала до величины, равной не менее 5% от стоимости возводимых им объектов. Это, на наш взгляд, никому не нужный компромисс. Государство избавляется от компаний, которые строят дома с уставным капиталом в 1 тыс. руб., и создает какую-то видимость финансовой надежности застройщика. Именно видимость, потому что 5% собственного капитала в объеме строительства на самом деле ничего не дают. Со стороны застройщиков это дополнительное отвлечение средств. По нашим подсчетам, на данную операцию отрасль потратит не менее 50 млрд руб. Что с помощью этой меры пытаются решить государственные институты, явно не прослеживается, и проблему банкротств она не решает. На таком фоне могут возникнуть поглощения крупными застройщиками мелких, после чего возникнет олигополия на региональных рынках, что нанесет удар по малому и среднему бизнесу.
Счета эскроу
Еще одной явной недоработкой законопроекта является непроработанность схемы внесения денежных средств дольщиков через счета эскроу. Со всеми явными плюсами, которые несут данные счета, а именно снятие рисков банкротства застройщика с дольщика и снижение риска срыва срока строительства, появились и существенные минусы.
Законодатели не предусмотрели возможные риски дольщиков по банкротству банка, в котором открыт счет эскроу. В частности, в случае потери лицензии, банкротства и т. д. дольщики не имеют механизмов, защищающих их средства. Действующие механизмы страхования счетов эскроу не предполагают полного возмещения денежных средств дольщиков. Предусмотренный статьей 12.1. Федерального закона от 23.12.2003 N 177-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» размер страхования счетов эскроу ограничен суммой 10 млн руб. по всем счетам, которые имеет один вкладчик в конкретном банке. По многим строящимся объектам сумма даже по одному договору долевого участия значительно превышает указанное ограничение, особенно это касается Московской и Санкт-Петербургской агломераций. В текущих условиях, когда ЦБ ведет политику по санации банковской системы, причем отзываются лицензии и у банков из первой сотни, упущение данного механизма может обернуться социальными потрясениями — не меньшими, чем мы наблюдаем в случае с валютными ипотечниками.
Второй существенной недоработкой является отсутствие понятного механизма достройки объекта в случае банкротства застройщика, привлекавшего средства дольщиков через счета эскроу. Многоквартирный дом до сдачи его в эксплуатацию и передачу собственникам находится в залоге у банка. Банк в случае наступления банкротства застройщика вправе распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению — он может найти нового застройщика или продать свои права другому банку. Сохраняются ли первоначальные условия приобретения жилья гражданами и размещения денежных средств на счетах эскроу? На каких условиях будет создаваться в таких случаях санатор? Данный законопроект подобного механизма не прописывает, что также несет дополнительные риски для граждан.
Самым главным бенефициаром схемы финансирования с применением счетов эскроу является, как это ни странно, банк. Банк выдает ипотеку на покупку квартиры, на чем имеет маржу от 3% и выше. Потом возвращает эти средства к себе на счета эскроу, и за счет них второй раз на эти же средства кредитует, только теперь застройщика. Размер маржи в данном случае ограничен только рыночной стоимостью объекта строительства (при сильно большой ставке по кредиту застройщика цена квадратного метра может взлететь и стать абсолютно неликвидной для объекта). При должном контроле расходования средств застройщиком риски банка могут быть снижены, что приводит нас к тому, с чего мы начали: главный бенефициар — банк, а не дольщик. Все эти двойные проценты в конечном счете перекладываются на потребителя, что в дальнейшем приведет нас к росту цен на недвижимость в России.
Проценты по данным кредитам застройщик намерен погашать со средств дольщиков, что прямо прописано в законопроекте среди целей, на которые могут быть потрачены средства дольщиков, собранные на счетах эскроу. Нас ждет значительный рост стоимости квадратного метра жилья в новостройках. Если при текущей схеме застройщик может привлекать для строительства объекта как собственные средства, так и средства дольщиков, которые для него являются бесплатным капиталом, то при счетах эскроу у него, кроме своих средств, беспроцентного капитала не останется. Возможно появление ситуаций, когда строительство объекта будет осуществляться на 90% за счет заемного капитала со счетов эскроу. Рост цен на первичное жилье может составить от 20% до 30%, что в текущих условиях сделает схему финансирования со счетами эскроу неприменимой на практике. В данном случае дольщики проголосуют рублем и не пойдут в объекты, которые дороже рынка на 20% и более.
Малый и средний бизнес в настоящее время не рассчитывает на кредиты, так как совершенно неинтересен для банков. Счета эскроу для данной категории застройщиков останутся недоступным инструментом. Возникнет ситуация, когда такие предприниматели вынуждены будут уйти с рынка, потому что не смогут противопоставить ничего заявлению крупных конкурентов: «не работает по схеме эскроу — значит ненадежный застройщик». Впоследствии в регионах может остановиться строительство жилья, так как крупному бизнесу малые объемы неинтересны, мелкий и средний уйдет с рынка.
Самой непроработанной частью законопроекта является введение обеспечения ответственности застройщиков путем заключения договора поручительства других юридических лиц с совокупным объемом собственного капитала получившейся «группы» не менее 1 млрд руб. Подобная система обеспечения обязательств продемонстрировала крайне неудачный опыт внедрения при проведении госзакупок. Известны случаи создавания откровенно мошеннических схем с договорами поручительства — например, когда одна компания бесконтрольно выступала гарантом сразу для нескольких юридических лиц или составлялась фиктивная отчетность по юридическим лицам, выступающим гарантами. В итоге при наступлении неисполнения контракта спросить с такого поручителя по факту было нечего.
Чего не хватает 214-ФЗ
Поправки в 214-ФЗ не предусматривают следующих ключевых моментов: нет дополнительных требований к поручителям; нет единого реестра выданных гарантий с целью отслеживания, где конкретное лицо уже выступает поручителем, каков объем работ у конкретного застройщика, хватит ли в случае необходимости объема собственного капитала поручителя; не является ли поручитель фиктивной компанией. Прописанное требование в размере собственного капитала более 1 млрд руб. явно не укладывается в масштабы необходимого обеспечения даже для одного малого застройщика, не говоря уже о крупном бизнесе. Внедрение схемы обеспечения обязательств застройщика через договор поручительства другого юридического лица является серьезным риском для всей отрасли долевого строительства и многократно повышает вероятность увеличение числа обманутых дольщиков.
В России давно успешно применяются прозрачные схемы обеспечения обязательств юридических лиц. Например, в системе госконтрактов хорошо зарекомендовали себя применение банковской гарантии и страхование ответственности. Как страховые, так и банковские институты подходят со всей серьезностью к обеспечению ответственности юридических лиц, так как осознают, что в случае неисполнения обязательств последних отвечать придется им. Требования, предъявляемые в таких случаях банками и страховыми компаниями, повышают прозрачность ведения бизнеса и убирают из него дилетантов, не имеющих четкого представления о стратегии развития своих компаний. Дальнейшее совершенствование уже имеющихся институтов обеспечения ответственности застройщиков видится нам наиболее перспективным путем развития отрасли жилищного строительства. Необходимо дополнить требования к страховым и усилить контроль над их деятельностью путем изменения статьи 15.2 «Страхование гражданской ответственности застройщика» 214-ФЗ, навести тем самым порядок на рынке, что поспособствует решению проблемы обманутых дольщиков с наименьшими финансовыми затратами и для строителей, и для потребителей.
Еще одним эффективным способом определения надежности застройщика является система отраслевого рейтингования. Проведение комплексной оценки девелопера независимым рейтинговым агентством с последующим мониторингом его деятельности позволяет решить проблему по определению надежности застройщиков. Рейтинг надежности застройщика позволяет с высокой вероятностью оценить риски неисполнения застройщиком возложенных на него обязательств перед заказчиками: выше рейтинг — ниже риски.
При сегодняшнем изменении ключевого закона, регулирующего деятельность застройщиков, необходимо, прежде всего, найти баланс между снижением риска в долевом строительстве для граждан и стоимостью 1 кв. м жилья. В текущих сложных условиях население не готово существенно доплачивать за возможное снижение рисков в будущем. Поэтому проводить реформу 214-ФЗ необходимо с оглядкой на текущие реалии, сложившиеся в строительной отрасли и показывающие, что возможности населения на рынке недвижимости резко ограничены. Необходимо искать пути решения, которые не взвинтят цены на и так не очень доступное жилье в России.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
