Прямой эфир

К сожалению, ваш браузер
не поддерживает
потоковое видео.

Попробуйте

установить Flash-плеер
Ставка и девальвация: что делать с ипотекой в кризис
Все новости Недвижимость
Лента новостей 10:52 МСК
Штайнмайер назвал условия возвращения России в G8 Политика, 10:07 Лучшие предложения рынка наличной валюты  10:00   USD НАЛ. Покупка 65,29 Продажа 65,22 EUR НАЛ. 72,85 72,82 Задержанный в Ереване по запросу США россиянин вылетел в Москву Общество, 09:53 Дочь Каримова поблагодарила за «помогающие исцелению» ее отца пожелания Политика, 09:47 Ураганный ветер в Москве повалил деревья и повредил пять автомобилей Общество, 09:22 Путин допустил введение приоритета зарплат перед другими выплатами Политика, 08:59 Маккейн в шестой раз стал кандидатом от республиканцев в конгресс США Политика, 08:44 Как пустующие офисы в Москве отразятся на рынке жилья в Подмосковье Гавриил Королев директор департамента недвижимости ЗАО ИГ «РВМ Капитал» Мнение, 08:29 Соратника Навального оштрафовали на 30 тыс. руб. за инцидент с LifeNews Политика, 07:39 В Приморском крае начали эвакуацию жителей села из-за последствий тайфуна Общество, 07:11 Трамп проведет встречу с президентом Мексики Политика, 06:53 В Северной Корее казнили вице-премьера по образованию Политика, 06:51 SWIFT сообщила клиентам о новых хакерских взломах Финансы, 06:18 Самолет Л-410 совершил экстренную посадку в аэропорту Хабаровска Общество, 05:40 Минфин предложил обложить сладкие напитки акцизом в 5 руб. за литр Бизнес, 05:29 LeEco начнет поставки российских продуктов в Китай Бизнес, 05:09 Полиция арестовала американского певца Криса Брауна Общество, 04:52 Google запустит конкурента Uber и Lyft Технологии и медиа, 04:24 Создатель Boeing-747 Джо Саттер скончался на 95-м году жизни Общество, 04:05 СМИ рассказали о неготовности России к совместным с США ударам по Алеппо Политика, 03:31 СМИ сообщили об увольнении Сечиным директора НПЗ «Роснефти» после хищений Бизнес, 03:19 Постпред России в ООН допустил фабрикацию выводов о сирийском химоружии Политика, 02:52 Минфин предложил обсудить повышение налогов для снижения дефицита бюджета Экономика, 02:40 Обама станет приглашенным редактором ноябрьского номера журнала Wired Общество, 02:35 Глава Минприроды назвал города с худшей экологической ситуацией Общество, 01:56 В США подтвердили нанесение авиаудара по пресс-секретарю ИГИЛ Политика, 01:35 Саакашвили рассказал об угрозе «проедания» очередного транша МВФ Украине Экономика, 00:53 Антидопинговые агентства 17 стран призвали к реформе WADA Политика, 00:32
17 дек 2014, 15:34
Ставка и девальвация: что делать с ипотекой в кризис
Фото: © Дорощенко Элла / Фотобанк Лори
Как показывает практика, наступление форс-мажора вовсе не означает потери квартиры

Экономический кризис, болезнь или потеря работы - кошмарный сон для ипотечного заемщика. Но, как показывает практика, наступление форс-мажора вовсе не означает потери квартиры. Эксперты дают советы, как вести себя ипотечному заемщику, чтобы избежать проблем.

Ипотечные заемщики, которые уже получили кредиты, не пострадают из-за повышения ключевой ставки Центробанком до 17%. Федеральный закон "О потребительском кредите" запрещает банку изменять ранее согласованные условия в сторону увеличения существующих денежных обязательств заемщика, напоминает вице-президент девелоперской компании RED Development Ольга Кузнецова.

Спецпроект "Ипотека"
Советы ипотечным заемщикам:

Прежде чем принимать решение об ипотеке, нужно составить хотя бы примерный жизненный план на ближайшие 10-20 лет. Ввязываясь в столь рискованное предприятие, как ипотека, стоит для начала обдумать и тщательно взвесить все риски. Как отмечает руководитель направления внедрения персонального финансового планирования банка "БКС Премьер" Сергей Дейнека, практика показывает, что для абсолютного большинства людей собственное жилье представляет собой очень высокую ценность, однако не все осознают, какие берут на себя риски при приобретении его в ипотеку.

Во-первых, есть риск существенной переплаты. В России ставки по ипотечным кредитам крайне высоки. Зачастую размер переплаты по ипотечному кредиту превышает первоначальную стоимость выбранной квартиры. После повышения ключевой ставки Центробанком до 17% ставки для ипотечных заемщиков могут вырасти до 20%. Генеральный директор компании "Континент" Галина Гараева прогнозирует, что если при ставке ЦБ в 10,5% ипотечные подошли к 14%, а в ожиданиях были 15%, то при 17%, соответственно, вполне возможен рост до 20% и выше.

Во-вторых, существует риск потери финансовой стабильности. Любой человек, будь он наемным работником или собственником бизнеса, всегда подвержен риску потери постоянного дохода хотя бы на некоторое время. Причины этого могут быть разные: бизнес может развалиться, с работы могут уволить. Если же у вас есть обязательства по ипотеке, вы в любом случае должны продолжать их выполнение, несмотря на форс-мажорные обстоятельства.

В-третьих, нельзя забывать о валютных рисках. В кризис 2008г. в связи с обесцениванием рубля действующие ипотечные кредиты в валюте стали для многих источником больших проблем. Чтобы избежать рисков, следует придерживаться правила: брать кредит в той валюте, в которой у вас постоянный доход. В этом случае не страшна девальвация: ежемесячный платеж не вырастет с ее наступлением.

До кризиса 2008г. российские банки выдавали кредиты на ипотеку в различных валютах. Ставка по ним была ниже, чем по рублевым кредитам. Это привело к тому, что в начале 2008г. доля валютной ипотеки составила 18,5%. Каждый пятый ипотечный займ выдавался в валюте. По данным АИЖК, в этом году (за девять месяцев) россияне взяли 99,9% жилищных кредитов в рублях. На валютную ипотеку приходится лишь 0,1%.

Чтобы минимизировать риски при получении ипотечного кредита в нестабильных экономических условиях, нужно помнить еще несколько правил

  • ипотеку лучше брать, если у заемщика есть собственные средства на первоначальный взнос в размере от 20-30% стоимости недвижимости; 
  • лучше не вкладывать в первый взнос все имеющиеся денежные средства. На случай потери дохода пригодится "подушка безопасности", например, в размере трех платежей по будущей ипотеке. Не стоит держать эти деньги в банке, где оформлена ипотека, - в случае отзыва лицензии у этой кредитной организации средства вклада автоматически спишутся в погашение кредита; 
  • брать кредит только в стабильном банке, который в случае возникновения финансовых проблем, связанных с погашением кредита, может пойти на реструктуризацию долга. Либо продаст объект из-под залога по его рыночной стоимости на момент реализации с одновременным погашением остатка долга по кредиту; 
  • занимать нужно такой объем средств, обслуживание которого не превышает 30-40% семейного бюджета;
  • следует тщательно ознакомиться с условиями кредитного договора, обратить особое внимание на все дополнительные расходы, помимо процентной ставки; 
  • дополнительные траты, крупные покупки стоит планировать также заблаговременно. Нужно учитывать ежемесячные расходы и обязательства по уже полученному кредиту;
  • всевозможные риски в рамках ипотечного кредитования обязательно должны быть застрахованы (страхование жизни и трудоспособности, страхование титула (потеря собственности)). Можно застраховать риск потери работы - стоимость такой страховки составляет около 1% от суммы кредита. Застраховаться может как титульный заемщик, так и созаемщики. В случае сокращения застрахованного заемщика с места работы его ежемесячный платеж будет заморожен, а проценты по кредиту погасит страховая компания.

Гасить ли рублевую ипотеку

С экономической точки зрения досрочное погашение ипотечного кредита выгодно заемщику при низком уровне инфляции. В этом случае деньги со временем дешевеют медленно. "Если же уровень инфляции ожидается в течение срока действия кредита высокий, то расплату по кредиту имеет смысл отложить, чтобы расплачиваться "дешевыми" деньгами в будущем", – считает аналитик Александр Пыпин, партнер Provereno.ru.

С экономической точки зрения досрочное погашение ипотечного кредита выгодно заемщику при низком уровне инфляции
В первую очередь это касается специалистов востребованных специальностей, доходы которых растут опережающими темпами (особенно при высокой инфляции), а значит, платеж по кредиту будет составлять все меньший процент бюджета. Более того, по словам Александра Пыпина, если процентные ставки по банковским вкладам ожидаются выше, чем ставка, по которой брался кредит, то выгодно "излишки" копить на вкладе, а не направлять на досрочное погашение.

Срок или размер. Еще один важный нюанс, который должен учитывать заемщик, решивший гасить кредит частями. Надо выбрать, что уменьшить при погашении - срок кредита или размер выплат.

По мнению Елены Валеевой, генерального директора агентства недвижимости "Century-21- Светлый Град", выгоднее сокращать срок, чем размер платежа, так как ускоренное погашение тела кредита позволяет быстрее избавиться не только от выплаты процентов, но и от уплаты всего кредита.

Таким образом, если начать вносить дополнительные суммы на счет банка и выбрать при этом уменьшение срока кредита, можно неплохо выгадать - быстрее выплатить долг и сэкономить средства, которыми в будущем можно рассчитаться с кредитной организацией.

С другой стороны, уменьшение ежемесячного платежа тоже имеет свои плюсы. Снижается нагрузка на семейный бюджет, сохраняется психологический комфорт. "Не стоит забывать, что в большинстве случаев выбор между сокращением срока кредита и уменьшением ежемесячного платежа делает не заемщик, а банк", - напоминает Роман Строилов из Tekta Group.

Гасим все. Главный вопрос, который задают себе многие заемщики, - нужно ли всеми силами стремиться к досрочному погашению или можно гасить долг частями, обеспечив себе комфортные условия жизни. Эксперты утверждают, что все зависит от ситуации.

При досрочном погашении кредитор не имеет права взимать с заемщика еще не выплаченные им проценты за оставшийся срок кредита. Достаточно уведомить банк за тридцать рабочих дней до момента погашения.

Однако при досрочном погашении заемщик теряет право на получение налогового вычета. Впрочем, выгоды от досрочного погашения более весомы, чем сумма вычета. Как подчеркивает руководитель отдела ипотеки и спецпрограмм Tekta Group Роман Строилов, правило "чем раньше расплатишься - тем меньше в итоге переплатишь банку" еще никто не отменял. "В нашей стране размер переплаты за пользование кредитом чудовищный - он достигает 100% от первоначально взятой суммы", - сетует эксперт.

Между тем бывают ситуации, когда получение ипотеки становится альтернативой выведению денег из оборота и когда с досрочным погашением можно не торопиться. "Предпринимателям намного выгоднее взять кредит на жилье и выплачивать его равными частями, чем выводить из оборота деньги, приносящие большую прибыль", - подчеркивает Алексей Успенский из "Русского ипотечного банка".

"При полном погашении ипотечного кредита вы получаете возможность сэкономить на выплате процентов, это также экономия на ежегодной страховке", - напоминает Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО "ОПИН".

Что делать в случае форс-мажора

От всех рисков защититься не получится, но наступление форс-мажора вовсе не означает потери квартиры. Ипотечные банки и АИЖК учли уроки предыдущих кризисов и готовы предложить заемщику, попавшему в трудную ситуацию, несколько сценариев решения проблемы.

"Для учета всех доходов и расходов можно составить специальный бюджет, в котором расписать все платежи, которые нужно совершить с учетом доходов и дат их получения, и ежемесячно следовать этому плану. Он поможет контролировать денежные потоки и для многих станет залогом финансовой дисциплины и стабильности", - советует Евгений Лапин, управляющий директор по розничным продуктам и сегментам Промсвязьбанка.

От всех рисков защититься не получится, но наступление форс-мажора вовсе не означает потери квартиры
И если заемщик теряет работу или попадает под сокращение, то самое главное не паниковать и сразу сообщить о своем увольнении в банк. "Если вы понимаете, что перерыв в трудовой деятельности после увольнения затянется дольше, чем на 3-4 месяца, необходимо сразу обратиться в банк", - напоминает генеральный директор "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Совместно с банком следует рассмотреть возможности реструктуризации долга.

"Затягивание проблемы приведет к судебным разбирательствам с банком и к целому ряду негативных последствий для самого заемщика - ухудшение кредитной истории, запрет на выезд за границу. Недвижимость в результате все равно продадут, но с существенным дисконтом", - подчеркивает заместитель генерального директора АИЖК Александр Щеглов.

После кризиса 2008–2010 гг. банки разработали способы реструктуризации долгов и теперь к каждому клиенту подходят индивидуально. Правда, и причины для реструктуризации должны быть серьезными - например, массовые сокращения на предприятии или в той отрасли, в которой был задействован заемщик. Увольнение по собственному желанию из благополучной компании не может быть расценено как серьезное основание для принятия экстренных мер. В этот период заемщик выплачивает только проценты по кредиту, а основная сумма задолженности остается неизменной. В этом случае общая переплата по кредиту не увеличится, но по завершении отсрочки, которую можно оформить сроком от месяца до года, ежемесячные платежи вырастут. В банке можно оформить частичную отсрочку платежа - так называемые "кредитные каникулы"

"Нужно называть реальные суммы, которые вы будете способны отдавать по задолженности в течение ближайших месяцев. Банк сам подберет программу кредитования с наименьшей процентной ставкой или же приостановит начисление штрафов и пени", - советует Мария Литинецкая. И только в самом крайнем случае - продать квартиру для погашения долга.

Такая же услуга существует и у АИЖК, которое предлагает заемщикам вариацию кредитных каникул - "Лояльную ипотеку". Оформить эту опцию можно не более четырех раз на общий период до двух лет. Минимальный срок, на который может быть предоставлен уменьшенный платеж, составляет три месяца. Ежемесячный платеж можно снизить на 30–80%. К примеру, если у заемщика родится ребенок, то ему предложат специальные условия. Когда заемщик вернется к обычному графику выплат по кредиту, его платеж не будет увеличиваться, длиннее станет срок кредитования. АИЖК также предлагает целый комплекс мероприятий досудебного урегулирования проблемной задолженности: отсрочка процедуры обращения взыскания; добровольная реализация предмета залога без снятия обременения посредством замены залогодателя; корректировка (уменьшение) суммы начисленной неустойки (пеней).

Еще один взаимовыгодный для банка и заемщика вариант - сдать квартиру в аренду, а на вырученные средства погашать кредит.

Сергей Велесевич 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости