Прямой эфир

К сожалению, ваш браузер
не поддерживает
потоковое видео.

Попробуйте

установить Flash-плеер
Схемы из нулевых: как будут продавать новостройки после отмены ДДУ
Все новости Недвижимость
Лента новостей 17:22 МСК
Международные эксперты зафиксировали рост цен на жилье в России Деньги, 17:01 Лучшие предложения рынка наличной валюты  17:00   USD НАЛ. Покупка 63,83 Продажа 63,87 EUR НАЛ. 68,45 68,45 СМИ сообщили о ракетном ударе Израиля около сирийского военного аэропорта Политика, 16:56 Ипотечная ставка снизилась до минимума с начала года Деньги, 16:49 Прокурор потребовал для генерала Ратко Младича пожизненного заключения Политика, 16:43 СМИ назвали возможную причину крушения самолета в Пакистане Общество, 16:29 На Украине повторно провалилась первая сделка «большой приватизации» Экономика, 16:15 Совбез одобрил проект стратегии экономической безопасности России Экономика, 16:10 Назарбаев рассказал о словах Трампа о «совершенном» в Казахстане «чуде» Политика, 15:51 Ирландский суд разморозил принадлежащие Ходорковскому €100 млн Экономика, 15:51 В поликлинике в центре Москвы с восьмого этажа упал лифт Общество, 15:45 Time назвал Трампа человеком года Политика, 15:41 В Индии начали строительство самого высокого религиозного здания в мире Город, 15:37 Путин призвал «превентивно» реагировать на риски экономических санкций Политика, 15:37 В Пакистане разбился пассажирский самолет Общество, 15:24 «Роснефть» завершила размещение облигаций на 600 млрд руб. Бизнес, 15:22 Конфликт с будущим: почему пенсионными деньгами россиян плохо управляют Владимир Крейндель Исполнительный директор УК «ФинЭкс Плюс» Мнение, 15:17 Путин рассказал о предотвращении в России 10 терактов за 10 месяцев Политика, 15:16 Милонов попросил Генпрокуратуру проверить на экстремизм издание Meduza Общество, 15:12 Мутко пообещал решить проблему с полем на «Зенит Арене» к январю Общество, 15:07 В Японии разбился американский истребитель FA-18 Политика, 15:05 Шувалов пообещал технологические долины 20–25 лучшим вузам страны Бизнес, 15:01 Суд взыскал с Басты 50 тыс. руб. в пользу Децла Общество, 14:59 ВКС России пообещали через 10 лет полностью обновить свой авиапарк Политика, 14:52 Путин поручил наградить погибших в Алеппо полковника и медработниц Политика, 14:48 Правда в метрах: 5 резонансных решений судов в сфере недвижимости Олег Сухов адвокат, президент Гильдии юристов рынка недвижимости Мнение, 14:37 Россия «на данный момент» исключила отмену эмбарго на помидоры из Турции Политика, 14:32 Спецоперацию в Казахстане объяснили расследованием хищений нефти Общество, 14:20
Схемы из нулевых: как будут продавать новостройки после отмены ДДУ
5 авг 2015, 15:10
Схемы из нулевых: как будут продавать новостройки после отмены ДДУ
Фото: Валерий Бушухин /Фотохроника ТАСС
Запрет на продажу новостроек через договоры долевого участия не помешает девелоперам реализовывать квадратные метры в домах, еще не сданных в эксплуатацию. Изменится только схема продажи

Покупка недостроенных квартир по договорам долевого участия (ДДУ) может быть запрещена к 2020 году. Законопроект с таким запретом внесут в Госдуму ближайшей осенью. По замыслу авторов законопроекта, это застрахует дольщиков от недобросовестных застройщиков и вынудит строительные компании продавать только готовые квартиры.

После объявления о предстоящей новации в июле этого года представители бизнеса заговорили о возможном росте цен на новостройки, ссылаясь на отсутствие доступного кредитования, высокие социальные обязательства и низкий спрос. Между тем купить квартиру на стадии котлована или в недостроенном доме можно не только на основании ДДУ. Закон о долевом участии появился только в 2004 году до этого недостроенное жилье продавалось совсем по-другому. В настоящий момент законодательство предусматривает как минимум три законных способа стать владельцем квартиры в новостройке это заключение предварительного договора, покупка пая в жилищно-строительном кооперативе и приобретение жилищного сертификата. Если законы не изменятся к 2020 году, схемы из нулевых смогут вернуться и вновь занять доминирующее положение на рынке.

Схема 1. Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи отличается от стандартного договора тем, что на момент его заключения недвижимость не представлена в правовом поле: квартира физически существует, но еще не оформлена в собственность компании-застройщика, рассказала «РБК-Недвижимости» генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Благодаря предварительному договору покупатель может отдать девелоперу деньги за квартиру, в которую нельзя заехать.

«Договор купли-продажи заключается только при реализации уже сданного дома с оформленным правом собственности, — объяснила Литинецкая. Как правило, такое оформление занимает длительное время. Поэтому с момента окончания строительства дома (то есть после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию) реализация квартир вполне законно может вестись по предварительному договору купли-продажи».

«Предварительные договоры это способ обозначить обязательства клиента и застройщика перед ним, — уточнил член правления строительной компании «Группа ЛСР» Валерий Забелин. Средства покупателя, указанные в них, не могут быть направлены на финансирование строительства или освоены каким-либо другим способом».

Если заключение договора долевого участия позволяло покупателям сэкономить деньги за счет раннего входа в проект, то предварительный договор купли-продажи такой возможности не дает: по сравнению со стадией котлована к моменту готовности здания цены на квартиры значительно поднимаются.

Схема 2. Пай в жилищно-строительном кооперативе

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) стали самой популярной альтернативой ДДУ среди игроков рынка, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости». Купить непостроенную квартиру через пай в кооперативе может любой россиянин старше 16 лет: во многом это даже проще, чем договор долевого участия. «Доля договоров ЖСК возрастет», уверена генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. Кооперативы регулируются отдельным федеральным законом и с юридической точки зрения не имеют ничего общего с ДДУ.

«Это абсолютно законный способ, все нормы деятельности кооперативов прописаны в законе №215, — заявила Мария Литинецкая. Договор ЖСК не подлежит государственной регистрации, а потому не защищает от двойных продаж. При переносе сроков сдачи дома пайщики не вправе требовать неустойку, так как кооператив может устанавливать и переносить сроки сдачи объекта по своему усмотрению. Кроме того, ЖСК не обязан фиксировать конечную стоимость квартиры, то есть итоговая цена может быть увеличена. Главный плюс ЖСК заключается в том, что войти в его состав можно в возрасте 16 лет. Очевидно, что ни один банк не предоставит ипотечный кредит 16-летнему заемщику».

Между тем кооперативы могут поплатиться за свое удобство и прозрачность, предостерегают эксперты. «[Будущий] статус жилищно-строительных кооперативов пока сложно определить. Если задача по продаже только готового жилья реализуется, то ЖСК как альтернативный способ финансирования строительного проекта тоже должен будет исчезнуть», — предупредил Валерий Забелин.

«Права кооперативов будут значительно урезаны, что исключит возможность использования подобной схемы для крупных инвестиционных проектов, считает московский адвокат Олег Сухов. В настоящее время рассматривается вопрос о запрете строительства и продаж через схему ЖСК домов, превышающих три этажа».

Схема # 3. Жилищный сертификат

Жилищная сертификат это ценная бумага, которую имеет полное право выпустить компания-застройщик. При покупке облигации человек становится инвестором проекта: клиент может приобрести любое количество жилых сертификатов, которые гарантируют ему заранее оговоренный размер жилплощади в еще непостроенном здании. При желании покупатель может стать владельцем всего 10 кв. м, а затем продать ценную бумагу по индексированной цене.

«Жилищный сертификат это особый вид облигаций, номинальная стоимость которых выражена в единицах общей площади жилья и в денежном эквиваленте. [Жилищные сертификаты] предоставляют их владельцам право на приобретение в собственность квартиры в многоквартирном доме, построенном за счет средств, полученных от размещения таких облигаций, — объяснил управляющий партнер юридической компании Double Pro Ярослав Гафуров. Это трехсторонний договор, где кроме гражданина и застройщика участвует банковская организация».

Строительным компаниям может быть невыгодна такая схема, так как инвестор вправе в любой момент избавиться от ценной бумаги — в то время как девелопер хочет не просто получить деньги, но и продать квартиру. Зато держателям жилищных сертификатов закон гарантирует несколько уровней защиты. Во-первых, выпустить жилищный сертификат может только компания, которая уже имеет участок под застройку в собственности или в аренде, а также получила разрешение на его застройку. Во-вторых, у жилищного сертификата всегда есть банк-партнер и поручитель. Финансовое учреждение выступает посредником между девелопером и инвестором, а поручитель становится гарантом получения денежных средств в случае проблем у застройщика.

Ценную бумагу под названием «жилищный сертификат» не стоит путать с «государственным жилищным сертификатом» (ГЖС) — документом, который выдается госорганами военным и другим льготным категориям граждан. ГЖС не является ценной бумагой, его невозможно продать, сам документ имеет ограниченный срок использования, а выдается он не больше одного раза в жизни.

Игроки рынка с осторожностью высказывались о перспективах жилищных сертификатов: пока законопроект о запрете ДДУ даже не написан, никто не знает, какие именно запреты могут быть в нем указаны. Не исключено, что жилищные сертификаты также появятся в списке запрещенных механизмов покупки новостроек.

 

Вексель

 

Фото: ИТАР-ТАСС/ Александр Краснов

 

«Помимо вышеперечисленных способов приобретения жилья на рынке также есть варианты покупки по вексельным схемам и договорам соинвестирования. Это так называемые «серые» схемы. По ним работают, когда у застройщика нет разрешительных документов на строительство или имеются другие проблемы», — считает Мария Литинецкая.

 

Структура вексельной покупки неготовой квартиры существует на российском рынке не первый год, единое мнение о законности такой схемы не сложилось. Сам вексель представляет собой ценную бумагу, выпустить которую имеет законное право любая компания. Сторона, выписывающая вексель, обязуется уплатить другой стороне определенную сумму денег после наступления заранее оговоренной даты.

 

В случае с покупкой квартиры схема работает так: застройщик выпускает вексель, в котором прописана базовая стоимость ценной бумаги, а также сумма, которую девелопер обязуется выплатить держателю облигации при достижении определенной даты. Когда наступает час икс, застройщик выкупает вексель у его обладателя по новой, уже более высокой цене, после чего инвестор тратит полученные деньги на приобретение квартиры. Защитой от подорожания квартиры выступает отдельный договор, который с формальной точки зрения не имеет отношения к самому векселю: в этом документе прописано обязательство девелопера продать недвижимость покупателю по заранее согласованной цене, которая обычно соответствует конечной стоимости векселя.

 

«Статьи 1 и 3 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» содержат прямой запрет на привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов с передачей им в последующем права собственности на жилые помещения иначе, как по договору участия в долевом строительстве. Исключение составляют только деятельность жилищно-строительных кооперативов и деятельность по выпуску жилищных сертификатов, рассказал «РБК-Недвижимости» партнер юридической компании «Пепеляев Групп» Алексей Коневский. Нужно отметить, однако, что данное ограничение установлено только в отношении жилых помещений. Ставшие в последнее время популярными апартаменты, с точки зрения правового статуса являющиеся нежилыми помещениями, могут продаваться без учета этих ограничений».

 

Антон Погорельский 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости