Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Познер анекдотом прокомментировал сообщения о своей поддержке Собчак 15:57, Политика В Ростове-на-Дону погорельцам не разрешили застраивать сгоревшие участки 15:49, Общество На Урале прокуратура начала проверку отказа госпитализировать девушку 15:17, Общество В Челябинской области при ДТП погибли пять человек 14:46, Общество Судебные приставы начнут проверки коллекторов с 2018 года 14:30, Общество СМИ сообщили о конфликте между Неймаром и главным тренером «ПСЖ» 14:26, Спорт В Британии лейбористы пригрозили заблокировать законопроект по Brexit 14:18, Политика Навальный отказался комментировать выдвижение Собчак 13:38, Политика Кириенко назвал участников фестиваля молодежи в Сочи «мягкой силой» 13:18, Политика Мэром Тбилиси избрали лучшего футболиста Грузии 2006 года 13:09, Политика В Латвии сообщили о подлодке и корабле ВМФ России у границы республики 13:01, Политика Число пострадавших в ДТП с автобусом в Татарстане возросло до 12 12:24, Общество СМИ узнали об опасном сближении самолета Израиля с лайнером в Подмосковье 12:00, Общество Сирийские курды заявили о контроле над крупнейшим нефтяным полем страны 11:57, Политика Картер рассказал о попытке съездить в КНДР для переговоров с Ким Чен Ыном 11:32, Политика Игрок «Спартака» признал ошибку судьи в моменте с не назначенным пенальти 11:25, Спорт Из-за взрыва в отеле на севере Афганистана погибли два человека 11:17, Политика Трамп-младший опубликовал фотографию отца в образе супермена 10:38, Общество На телешоу с Трампом борьбу с ожирением назвали «патриотичным шагом» 10:28, Общество Россиянин Гассиев победил нокаутом в четвертьфинале Всемирной серии бокса 10:10, Спорт Навального освободили из спецприемника после 20 суток ареста 10:07, Политика Конашенков сравнил освобожденную Ракку с Дрезденом 1945 года 09:56, Политика В Минздраве рассказали о новых правилах диспансеризации 09:39, Общество Пятеро экс-президентов США собрали на благотворительном концерте $31 млн 09:21, Политика В Теннесси сошедший с рельсов товарный поезд повредил два здания 09:04, Общество Goldman Sachs продал за долги бывшую яхту Усманова 08:50, Финансы В Канаде произошли столкновения между противниками Трюдо и антифашистами 08:40, Политика В Ивановской области в результате ДТП с грузовиком погибли три человека 07:49, Общество
Мнение: Отмена ДДУ приведет к росту средних цен на новостройки на 20%
Материалы по теме Мнение: Падение цен на жилье может составить 30%
27 июл, 2015 17:11
0
Дмитрий Котровский Мнение: Отмена ДДУ приведет к росту средних цен на новостройки на 20%
Девелоперам хотят запретить продавать недостроенные квартиры и привлекать средства дольщиков. Полностью пересмотреть положения ФЗ-214 планируется к 2020 году. К чему приведет отмена продаж новостроек по договорам долевого участия (ДДУ) — в авторской колонке рассуждает партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский

Мы не успели еще забыть, с каким трудом и нежеланием первичный рынок вставал на рельсы многострадального ФЗ-214, как долго его обкатывали и практически насильно внедряли. Как много говорили о том, что он необходим, поскольку только такая модель финансирования строительства способна стать реальной защитой для покупателей жилья на первичном рынке. Почему, когда локомотив и весь состав, даже невзирая на систематически повторяющиеся экономические сложности, все же поехал и практически все вагоны перестали скрипеть, сами рельсы вдруг оказались плохи? Может, не нужно сейчас менять все дорожное полотно, а проще отцепить те вагоны, которые категорически упираются и тормозят весь состав? Когда не у всех потенциальных «пассажиров» есть деньги на покупку билета даже в вагон экономкласса  — не лучшее время менять рельсы. Локомотив встанет, состав остановится, в итоге  — никто никуда не доедет.

Но хватит аллегорий. ФЗ-214 начал действовать в 2005 году, но реально заработал после окончания прошлого кризиса, в 2010–2012 годах. Сегодня от 50 до 80% всех многоквартирных домов в России строится с привлечением средств участников долевого строительства. При этом в том же Подмосковье благодаря слаженной работе властей за последние три года количество обманутых дольщиков сократилось более чем в два с половиной раза, причем многие из этих дольщиков приобретали жилье по инвестдоговорам, векселям и прочим серым схемам. В глобальном смысле закон работает, но остаются застройщики, которые не хотели изначально либо оказались неспособны выполнять свои обязательства. Получается, за этих «коллег» будет платить весь рынок. И прежде всего — сами покупатели, которым не придется даже выбирать между доступностью и безопасностью. Потому что за них решили: безопасность — в приоритете.

Для строительного рынка ограничение такого основного канала финансирования, как деньги дольщиков, означает только одно: строить станет дороже. Запрет на возможность привлечения средств дольщиков означает, что основными источниками финансирования должны стать оборотные средства застройщиков либо банковские кредиты, ставки по которым для девелоперов сейчас находятся на уровне исторического максимума. Дорогие кредиты негативно влияют на рентабельность проектов и сейчас, поэтому тенденция последних 10–12 месяцев — сокращение кредитной нагрузки на портфель, застройщики неохотно берут деньги в банках и стараются возвращать их как можно быстрее. Предлагать девелоперам более мягкие условия кредитования банки не готовы. Проектное финансирование — дорого, денег дольщиков — нет. Что остается? Собственные средства или деньги акционеров. Если застройщик вынужден будет строить на собственные средства либо на деньги акционеров, то какой ему смысл продавать жилье по, так скажем, промежуточной цене? Строю на свои, с учетом роста стоимости денег на время строительства, без спешки — продаю с максимальной маржой. Во всех проектах продажи начнут открываться тогда, когда цена, заложенная в финансовую модель, будет близка к финальной. И не забывайте о налоговой нагрузке на девелопера как на юрлицо. Застройщик (девелопер) на балансе будет держать тысячи квадратных метров, которые уже перестали быть строящимися, но еще не стали собственностью физического лица. НДС никто не отменял, и эти 13% также заложены в стоимость метра.

Еще один резонный вопрос: у какой доли девелоперов есть собственные средства? Либо за ними стоят серьезные акционеры, которые могут полностью профинансировать стройку? Не более 30–40% игроков способны отказаться от общепринятой схемы и пусть даже за четыре года, но встать на новые рельсы. Отмена ДДУ приведет к тому, что с рынка уйдут не только «заведомые мошенники» (хотя таких на самом деле единицы), но и те, кто строил и продавал по ФЗ-214, что называется, с колес, за счет денежного потока от дольщиков, на растущем рынке, не имея финансовой подушки безопасности или административного ресурса. В этой ситуации те компании, за которыми стоят серьезные акционеры, окажутся в выигрыше, если смогут объяснить инвесторам, что вести строительный бизнес и сохранять его рентабельность можно, продавая уже готовое жилье по финальной цене. Снижение количества игроков, в свою очередь, приведет к падению объемов строительства и ограничению конкуренции.

Во всей этой истории преследуются интересы покупателей. Защищая от недобросовестных застройщиков, велик риск оставить их беззащитными перед не менее грозным фактором — ценой. Ценой, которая сделает для многих покупку жилья несбыточной мечтой. Отмена ДДУ однозначно приведет к росту среднерыночных цен минимум на 20%. Для миллионов россиян, особенно в массовом сегменте, именно возможность приобрести недвижимость на начальном этапе строительства по стартовой цене является единственным шансом в принципе войти на рынок недвижимости. Да, риск выше, срок ожидания дольше, но ФЗ-214 вроде бы защищает (во всяком так случае их убеждали последние десять лет), а уж подождать все же лучше, чем платить на 20% больше. По сути, отмена схемы продаж по ДДУ означает, что за риск невыполнения обязательств не самой большой группы застройщиков будут платить и все профессиональные игроки, и покупатели.

Кроме того, запрет на продажи жилья на котловане уничтожит не самый значительный, но очень важный с точки зрения раскачивания рынка класс — это инвесторы, которые вкладывались в жилье на котловане, а затем продавали его, зарабатывая на росте стоимости метра.

Нельзя забывать и про баланс спроса и цены. В нынешней ситуации отмена ДДУ просто убила бы первичный рынок, поскольку на фоне падения спроса на 50% рост цены даже на 15–20% полностью лишил бы покупателей возможности войти на рынок. Тот факт, что закон еще не принят, а его реализация подразумевает несколько этапов, позволяет надеяться, что к тому времени, когда строительный сектор будет учиться ходить заново, перестраиваясь на новые рельсы, нам поможет хотя бы наличие на рынке более платежеспособного спроса, который рано или поздно начнет восстанавливаться.

Фактически мы можем говорить о том, что первичный рынок как территория более низких и доступных цен прекращает свое существование в 2020 году. Итоговая стоимость готовой квартиры от застройщика будет незначительно отличаться от предложений на вторичном рынке. Но эта альтернатива существует и сейчас, причем зачастую вторичное жилье — это современное качественное жилье, а не ветхие хрущевки. Совет покупателям, которые опасаются нерадивых застройщиков, всегда был один: хочешь готовое — покупай готовое, тем более вторичный рынок сейчас затоварен и выбрать действительно есть из чего…

Запрещать всегда проще, чем контролировать, но если продолжать аналогию, давайте подумаем, что еще можно просто запретить. Поездки на автобусах на дальние расстояния? Слишком много стало аварий на федеральных трассах. Выезд в Египет и Турцию? Климат не тот. Летать на самолетах? Они падают. Держать деньги в банках? У них отзывают лицензии, а система страхования вкладов защищает вклады до 1,4 млн руб. Продолжать можно бесконечно.

Если решение по замене рельс уже практически принято, ничего изменить нельзя, наш локомотив пока продолжает движение, а стоп-кран в вагонах не предусмотрен  — давайте просто наблюдать, как мимо нас проносятся станции с гражданами России, которым очень хочется купить билет… Я думаю, что мы остановимся  — с рельсами или без, но для движения нашего состава нужно топливо, имя которому  — доступное финансирование. Остановимся и посмотрим, сколько там вагонов осталось и не потеряли ли мы по дороге тех, кто просто хотел работать, строить, не имея злого умысла. Если останется пять-семь вагонов, то, по законам рыночной экономики, они станут монополистами, а билеты в них перестанут быть доступными для большинства простых «пассажиров».

Дмитрий Котровский специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Дмитрий Котровский «Химки Групп»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости