Лента новостей
Все новости Недвижимость
Как России не пропустить четвертую технологическую революцию 21:55, Партнерский материал Макрон призвал ввести санкции против отказавшихся принять мигрантов стран 21:32, Политика Теплоход почти со 160 пассажирами попал в шторм на Оби в Барнауле 21:23, Общество ВВС Ирака при ударе по месту встречи лидеров ИГ в Сирии убили 45 боевиков 21:10, Политика Рука Бога, лучшая сборная СССР и осьминог: курьезы ЧМ по футболу 20:51, Спецпроект РБК Спорт Марадона потребовал допустить его на тренировку сборной Аргентины 20:49, Спорт В Эфиопии неизвестный атаковал с гранатой премьер-министра 20:43, Политика Минкульт ответил на идею Воробьева об отмене археологических экспертиз 20:39, Общество В Литве при крушении самолета Як-52 пострадала женщина 20:23, Общество Экс-представитель США в Ватикане получил пять лет тюрьмы за детское порно 20:07, Общество Сборная Мексики одержала вторую победу подряд на чемпионате мира 19:58, Спорт В Одессе совершил экстренную посадку летевший в Барселону самолет 19:46, Общество Пресс-секретаря Белого дома выгнали из ресторана из-за работы на Трампа 19:40, Политика Технологии, меняющие мир 19:27, РБК и Ингосстрах Глава МИД Бельгии подарил Лаврову подписанную игроками сборной футболку 19:24, Политика В Зимбабве на стадионе во время речи президента произошел взрыв 19:00, Политика Лукашенко допустил вхождение Белоруссии в состав другого государства 18:33, Политика Гудков стал председателем Партии перемен 18:27, Политика Как сократить расходы на 1 км пробега до 25%: опыт реальных компаний 18:22, РБК и «Шелл» Порошенко открыл дорожный знак на соединяющей Днепр и Запорожье трассе 18:10, Общество ОПЕК пригласила Россию присоединиться к организации 18:02, Экономика ЧМ-2018. Группа F. Южная Корея — Мексика. Онлайн 18:00, Спорт В Самаре из-за короткого замыкания в ТЦ эвакуировали 500 человек 17:50, Общество Перуанского нападающего Фарфана госпитализировали после тренировки 17:49, Спорт Порошенко рассказал о РЛС украинского производства 17:34, Политика Тысячи бочек с виски разбились при обрушении склада в США 17:32, Общество «Умные здания»: как будет выглядеть мегаполис через 30 лет 17:16, РБК и Schneider Electric Украинская писательница предложила называть Русь «Московией» 17:15, Политика
Мнение: Отмена ДДУ приведет к росту средних цен на новостройки на 20%
Материалы по теме Мнение: Падение цен на жилье может составить 30%
27 июл 2015, 17:11
0
Дмитрий Котровский Мнение: Отмена ДДУ приведет к росту средних цен на новостройки на 20%
Девелоперам хотят запретить продавать недостроенные квартиры и привлекать средства дольщиков. Полностью пересмотреть положения ФЗ-214 планируется к 2020 году. К чему приведет отмена продаж новостроек по договорам долевого участия (ДДУ) — в авторской колонке рассуждает партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский

Мы не успели еще забыть, с каким трудом и нежеланием первичный рынок вставал на рельсы многострадального ФЗ-214, как долго его обкатывали и практически насильно внедряли. Как много говорили о том, что он необходим, поскольку только такая модель финансирования строительства способна стать реальной защитой для покупателей жилья на первичном рынке. Почему, когда локомотив и весь состав, даже невзирая на систематически повторяющиеся экономические сложности, все же поехал и практически все вагоны перестали скрипеть, сами рельсы вдруг оказались плохи? Может, не нужно сейчас менять все дорожное полотно, а проще отцепить те вагоны, которые категорически упираются и тормозят весь состав? Когда не у всех потенциальных «пассажиров» есть деньги на покупку билета даже в вагон экономкласса  — не лучшее время менять рельсы. Локомотив встанет, состав остановится, в итоге  — никто никуда не доедет.

Но хватит аллегорий. ФЗ-214 начал действовать в 2005 году, но реально заработал после окончания прошлого кризиса, в 2010–2012 годах. Сегодня от 50 до 80% всех многоквартирных домов в России строится с привлечением средств участников долевого строительства. При этом в том же Подмосковье благодаря слаженной работе властей за последние три года количество обманутых дольщиков сократилось более чем в два с половиной раза, причем многие из этих дольщиков приобретали жилье по инвестдоговорам, векселям и прочим серым схемам. В глобальном смысле закон работает, но остаются застройщики, которые не хотели изначально либо оказались неспособны выполнять свои обязательства. Получается, за этих «коллег» будет платить весь рынок. И прежде всего — сами покупатели, которым не придется даже выбирать между доступностью и безопасностью. Потому что за них решили: безопасность — в приоритете.

Для строительного рынка ограничение такого основного канала финансирования, как деньги дольщиков, означает только одно: строить станет дороже. Запрет на возможность привлечения средств дольщиков означает, что основными источниками финансирования должны стать оборотные средства застройщиков либо банковские кредиты, ставки по которым для девелоперов сейчас находятся на уровне исторического максимума. Дорогие кредиты негативно влияют на рентабельность проектов и сейчас, поэтому тенденция последних 10–12 месяцев — сокращение кредитной нагрузки на портфель, застройщики неохотно берут деньги в банках и стараются возвращать их как можно быстрее. Предлагать девелоперам более мягкие условия кредитования банки не готовы. Проектное финансирование — дорого, денег дольщиков — нет. Что остается? Собственные средства или деньги акционеров. Если застройщик вынужден будет строить на собственные средства либо на деньги акционеров, то какой ему смысл продавать жилье по, так скажем, промежуточной цене? Строю на свои, с учетом роста стоимости денег на время строительства, без спешки — продаю с максимальной маржой. Во всех проектах продажи начнут открываться тогда, когда цена, заложенная в финансовую модель, будет близка к финальной. И не забывайте о налоговой нагрузке на девелопера как на юрлицо. Застройщик (девелопер) на балансе будет держать тысячи квадратных метров, которые уже перестали быть строящимися, но еще не стали собственностью физического лица. НДС никто не отменял, и эти 13% также заложены в стоимость метра.

Еще один резонный вопрос: у какой доли девелоперов есть собственные средства? Либо за ними стоят серьезные акционеры, которые могут полностью профинансировать стройку? Не более 30–40% игроков способны отказаться от общепринятой схемы и пусть даже за четыре года, но встать на новые рельсы. Отмена ДДУ приведет к тому, что с рынка уйдут не только «заведомые мошенники» (хотя таких на самом деле единицы), но и те, кто строил и продавал по ФЗ-214, что называется, с колес, за счет денежного потока от дольщиков, на растущем рынке, не имея финансовой подушки безопасности или административного ресурса. В этой ситуации те компании, за которыми стоят серьезные акционеры, окажутся в выигрыше, если смогут объяснить инвесторам, что вести строительный бизнес и сохранять его рентабельность можно, продавая уже готовое жилье по финальной цене. Снижение количества игроков, в свою очередь, приведет к падению объемов строительства и ограничению конкуренции.

Во всей этой истории преследуются интересы покупателей. Защищая от недобросовестных застройщиков, велик риск оставить их беззащитными перед не менее грозным фактором — ценой. Ценой, которая сделает для многих покупку жилья несбыточной мечтой. Отмена ДДУ однозначно приведет к росту среднерыночных цен минимум на 20%. Для миллионов россиян, особенно в массовом сегменте, именно возможность приобрести недвижимость на начальном этапе строительства по стартовой цене является единственным шансом в принципе войти на рынок недвижимости. Да, риск выше, срок ожидания дольше, но ФЗ-214 вроде бы защищает (во всяком так случае их убеждали последние десять лет), а уж подождать все же лучше, чем платить на 20% больше. По сути, отмена схемы продаж по ДДУ означает, что за риск невыполнения обязательств не самой большой группы застройщиков будут платить и все профессиональные игроки, и покупатели.

Кроме того, запрет на продажи жилья на котловане уничтожит не самый значительный, но очень важный с точки зрения раскачивания рынка класс — это инвесторы, которые вкладывались в жилье на котловане, а затем продавали его, зарабатывая на росте стоимости метра.

Нельзя забывать и про баланс спроса и цены. В нынешней ситуации отмена ДДУ просто убила бы первичный рынок, поскольку на фоне падения спроса на 50% рост цены даже на 15–20% полностью лишил бы покупателей возможности войти на рынок. Тот факт, что закон еще не принят, а его реализация подразумевает несколько этапов, позволяет надеяться, что к тому времени, когда строительный сектор будет учиться ходить заново, перестраиваясь на новые рельсы, нам поможет хотя бы наличие на рынке более платежеспособного спроса, который рано или поздно начнет восстанавливаться.

Фактически мы можем говорить о том, что первичный рынок как территория более низких и доступных цен прекращает свое существование в 2020 году. Итоговая стоимость готовой квартиры от застройщика будет незначительно отличаться от предложений на вторичном рынке. Но эта альтернатива существует и сейчас, причем зачастую вторичное жилье — это современное качественное жилье, а не ветхие хрущевки. Совет покупателям, которые опасаются нерадивых застройщиков, всегда был один: хочешь готовое — покупай готовое, тем более вторичный рынок сейчас затоварен и выбрать действительно есть из чего…

Запрещать всегда проще, чем контролировать, но если продолжать аналогию, давайте подумаем, что еще можно просто запретить. Поездки на автобусах на дальние расстояния? Слишком много стало аварий на федеральных трассах. Выезд в Египет и Турцию? Климат не тот. Летать на самолетах? Они падают. Держать деньги в банках? У них отзывают лицензии, а система страхования вкладов защищает вклады до 1,4 млн руб. Продолжать можно бесконечно.

Если решение по замене рельс уже практически принято, ничего изменить нельзя, наш локомотив пока продолжает движение, а стоп-кран в вагонах не предусмотрен  — давайте просто наблюдать, как мимо нас проносятся станции с гражданами России, которым очень хочется купить билет… Я думаю, что мы остановимся  — с рельсами или без, но для движения нашего состава нужно топливо, имя которому  — доступное финансирование. Остановимся и посмотрим, сколько там вагонов осталось и не потеряли ли мы по дороге тех, кто просто хотел работать, строить, не имея злого умысла. Если останется пять-семь вагонов, то, по законам рыночной экономики, они станут монополистами, а билеты в них перестанут быть доступными для большинства простых «пассажиров».

Дмитрий Котровский специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Дмитрий Котровский «Химки Групп»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости