ВС уточнил нюансы признания сделки с жильем недействительной
Отклонение стоимости жилья от рыночной не является достаточным основанием, чтобы признать сделку недействительной. Необходимо оценивать все обстоятельства, включая добросовестность покупателя, пишет РАПСИ со ссылкой на определение судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда (ВС).
В чем суть дела
Поводом для определения стало признание недействительной сделки с квартирой в деле о банкротстве. Уточняется, что в августе 2023 года жительница Санкт-Петербурга продала свою квартиру за 5 млн руб., а спустя два месяца после сделки подала заявление о банкротстве. В декабре того же года суд признал ее несостоятельной. Финансовый управляющий в рамках дела о банкротстве оспорил сделку с квартирой, посчитав ее подозрительной. Причиной стала заниженная стоимость квартиры. Согласно судебной экспертизе, ее рыночная цена превышала 9 млн руб., а кадастровая — 4,8 млн руб.
Покупательница увидела объявление о продаже квартиры на сервисе объявлений по начальной цене 6,3 млн руб. Но в ходе переговоров цена была снижена до 5 млн руб. при оплате наличными. Сделка была оформлена онлайн, а деньги были переданы через банковскую ячейку.
Три инстанции согласились с позицией управляющего и признали договор недействительным. В результате покупательница дошла до Верховного суда, который встал на ее сторону.
Что определил Верховный суд
Верховный суд в рамках этого дела установил, что отклонение цены от рыночной не может быть достаточным основанием для того, чтобы считать сделку недействительной.
По мнению высшей инстанции, необходимо оценивать всю совокупность обстоятельств совершения сделки, в том числе добросовестность покупателя. Так, по требованию покупательницы продавец предоставил документы об отсутствии прав третьих лиц и долгов по коммунальным платежам. Кроме того, по ее настоянию в договор было включено заверение об отсутствии у сторон признаков неплатежеспособности и намерений подавать заявление о банкротстве в ближайшие три года. Продавец дала такое заверение, хотя оно не соответствовало действительности, указывает высшая инстанция.
Помимо этого, цена сделки превысила кадастровую стоимость и была согласована сторонами. А значит, не могла быть оценена судом как существенно заниженная, отметил ВС.
«Обстоятельства заключения договора указывают на то, что ответчик действовал разумно и проявил требующуюся от него осмотрительность. Должник же, напротив, дал не соответствующее действительности заверение об отсутствии кредиторов и намерения на подачу заявления о банкротстве», — говорится в определении ВС.
Таким образом, нижестоящие судебные инстанции неосновательно оставили без оценки довод покупательницы о злоупотреблении должником правами и возложили на нее последствия таких злоупотреблений, признав сделку недействительной, заключил Верховный суд.
Недавно Верховный суд защитил жилищные права 76-летней жительницы Новгородской области, которую мошенники вынудили продать квартиру. Квартира оставлена за ее начальной собственницей, пострадавшей от телефонных мошенников. ВС пояснил, что суд может отказать в признании сделки недействительной, когда та совершена под заблуждением такой силы, которое невозможно распознать при обычной осмотрительности. Однако в данном случае это не так. Факт заблуждения продавца был доказан экспертизой.
