ЦБ снова снизил ключевую ставку: насколько и когда подешевеет ипотека
На заседании 25 июля Банк России снизил ключевую ставку сразу на 2 п. п., до 18%. Это второе снижение подряд — в июне ставка снизилась с 21 до 20%. В этот раз шаг снижения оказался более существенным.
Как на решение регулятора отреагирует рынок ипотеки — разбираемся вместе с экспертами.
Ипотека продолжит медленно дешеветь
После прошлого снижения ключевой ставки банки ожидаемо стали понижать ставки по ипотеке. Этот раз не станет исключением — аналитики, опрошенные «РБК-Недвижимостью», прогнозируют новый раунд уменьшения ставок по ипотеке в ближайший недели. Причем снижение может быть больше 2 п. п., на которые опустилась ключевая. «Мы ожидаем снижения рыночных ипотечных ставок на 1,5-2,5 п.п. на фоне снижения ключевой на 2 п. п.», — поделилась своим прогнозом старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Похожий прогноз дали аналитики «Эксперт РА». «С высокой вероятностью ставки будут снижаться в пределах 1,5-2 п. п. в ближайший месяц», — сказала директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Снижение ипотечных ставок может быть и больше указанного диапазона. Но в любом случае ставки по ипотеке будут выше ключевой на 1,5-2 п. п., добавил заведующий кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета Александр Цыганов. «Что дает очень высокие значения, все еще продолжающие быть запретительными», — отметил эксперт.
Как дешевела ипотека в июне
В июне средние ставки по ипотеке в топ-20 банках по жилищному кредитованию уменьшались несколько раз. Диапазон снижения варьировался от 0,3 п. п. до 2,2 п. п в зависимости от сегмента кредитования. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на конец июля средневзвешенная ставка
- на первичном рынке составляет 24,46% годовых,
- на вторичном рынке — 24,58%,
- в сегменте ИЖС — 24,34%,
- в сегменте покупки готового загородного жилья — 25,86%.
Больше всего выиграет ИЖС и вторичка
Несмотря на прогнозируемое снижение ставок, пока влияние на спрос на жилье останется незначительным, поскольку ставки по ипотеке все равно заградительные для большинства покупателей. По мнению директора по продажам федеральной компании «Этажи» Сергея Зайцева, в части покупательского спроса от снижения ключевой ставки выигрывают в первую очередь вторичный и загородный рынки недвижимости. Здесь рыночные ставки по ипотеке оказали наибольшее влияние на снижение спроса в последние месяцы, а также рост объема предложения и доли объектов, реализуемых с дисконтом, пояснил эксперт. «Нельзя исключать, что к осени спрос в сегменте вторичной и загородной недвижимости может восстановится на 10-12%, в том числе за счет сезонного фактора», — считает он.
Однако для полноценного восстановления спроса, по мнению аналитиков, ставки по ипотеке должны опуститься гораздо сильнее. «Восстановление ипотечного кредитования в рыночном сегменте будет возможно после снижения ставок как минимум до 15%, что является перспективой уже следующего года», — пояснила. Екатерина Щурихина. «Количество сделок увеличится, однако говорить о восстановлении рынка преждевременно. Для его полноценного восстановления рыночные ставки не должны превышать 15%», — согласна Ирина Носова. При этом может несколько прирасти стоимость вторичного жилья на фоне некоторого увеличения спроса на него, уточнила представитель АКРА.
Переток депозитов и высокая себестоимость
Среди усиливающихся тенденций на фоне снижения ключевой ставки аналитики называют перетекание денег со вкладов в квадратные метры. «Пока можно ожидать перетока части средств, размещенных ранее на депозитах, ставка по которым опустится ниже ключевой, что существенно для рантье», — говорит Александр Цыганов.
По его мнению, в большей степени это может активизировать спрос в сегменте элитного жилья и бизнес-класса, в том числе на загородном сегменте, где ипотечный кредит требуется далеко не всегда. «Относительно небольшой эффект может быть связан с оптимистами, которые, увидев тенденцию на снижение ключевой ставки, станут активнее оформлять ипотеку в расчете на рефинансирование при дальнейшем снижении», — добавил заведующий кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета.
В целом ситуация в строительной отрасли сейчас остается напряженной, отмечает аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым. «Компании подчеркивают, что ключевая проблема — не только в стоимости кредитов, но и в общем снижении спроса, высокой себестоимости проектов и неопределенности перспектив», — поясняет аналитик. По ее словам, это связано с тем, что текущие уровни ставки по-прежнему остаются далекими от комфортных как для застройщиков, так и для потребителей. А рост себестоимости строительства при уменьшении реальных цен на жилье может привести к убыткам.
«Основные трансформации в отрасли уже произошли: девелоперы пересматривают портфели проектов, снижают темпы строительства, концентрируются на наиболее ликвидных объектах. Высокая ставка ограничивает доступность ипотечного кредитования, особенно вне программ с господдержкой, что дополнительно сужает рынок», — добавила аналитик «Финама».
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
