Росреестр разъяснил, как оформить рассрочку на квартиру в новостройке
Договор на покупку квартиры в новостройке в рассрочку, как и любой договор долевого участия (ДДУ), нуждается в обязательной государственной регистрации. Однако после завершения строительства дома оформить право собственности на квартиру, купленную по такому договору, можно будет лишь после полного погашения рассрочки. Об этом говорится в релизе столичного Росреестра.
Рассрочка в новостройках
Рассрочка на столичном рынке новостроек стала одним из основных инструментов продаж. Ее популярность начала расти в прошлом году вслед за ростом ипотечных ставок. По оценкам экспертов, этой весной доля квартир, купленных в рассрочку в новостройках Москвы, составила свыше половины всех продаж. При этом в прошлом году ее доля составляла 5–10%. В связи с популярностью такого инструмента столичный Росреестр разъяснил особенности регистрации договора рассрочки на квартиру в новостройке.
Как зарегистрировать ДДУ с рассрочкой
При рассрочке чаще всего покупатель заключает с застройщиком договор долевого участия, который предусматривает оплату жилья несколькими частями. Как пояснили в столичном Росреестре, чтобы зарегистрировать такой договор, в нем обязательно указывается:
- сумма первого взноса;
- полная стоимость квартиры;
- график платежей;
- санкции за задержку оплаты;
- срок предоставления рассрочки.
Согласно 214-ФЗ, рассрочка может быть оформлена только на период действия договора долевого участия, то есть на время строительства, указали там.
«Для регистрации права собственности по ДДУ, предусматривающему рассрочку, на момент передачи квартиры в собственность долг покупателя перед застройщиком должен быть погашен. Внести средства в полном объеме дольщик должен на открытый в уполномоченном банке счет эскроу до ввода недвижимости в эксплуатацию», — объяснила заместитель руководителя управления Росреестра по Москве Елена Юрова.
Когда обязательства выполнены
По ДДУ с рассрочкой обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта. Обязательства дольщика считаются выполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств и подписания сторонами передаточного акта (или иного документа).
Составление акта приема-передачи с условием об ипотеке в пользу застройщика в связи с тем, что дольщик еще не выплатил всю сумму по ДДУ, действующим законодательством не предусмотрено, пояснили в ведомстве.
Рассрочка и ипотека
Квартира по ДДУ с рассрочкой может быть потом куплена и с помощью ипотеки в банке, отмечают в столичном Росреестре. В данном случае для регистрации ДДУ на квартиру, купленную в ипотеку, в договоре должны содержаться сведения об условиях кредита (о залогодержателе, сумме и сроках выплаты), которые вносятся в Росреестр.
При этом кредитный договор с банком для регистрации ДДУ в Росреестр представлять не требуется, но заявители могут приложить его по собственной инициативе, добавили в ведомстве.
Разница между рассрочкой и ипотекой
Рассрочка платежа — это поэтапная оплата цены по ДДУ на специальный эскроу-счет, то есть договорные отношения дольщика с застройщиком. Рассрочка не подразумевает возникновение залога (ипотеки) в пользу застройщика, пояснили в столичном Росреестре.
При ипотеке в банке цена по ДДУ оплачивается за счет кредитных средств банка (дольщик заключает с банком кредитный договор). Условия о том, что цена уплачивается за счет кредита в банке, включаются в ДДУ — на этом основании регистрируется ипотека, где залогодатель — дольщик, залогодержатель — банк, предмет ипотеки — объект долевого строительства, указали там.
«Если ипотека зарегистрирована в пользу банка, то при регистрации права в управление представляется только акт приема-передачи. Никаких дополнительных документов об ипотеке собственнику направлять не нужно», — пояснила Елена Юрова. «При регистрации права собственности на готовое жилье обременение в виде ипотеки будет автоматически перенесено с записи о государственной регистрации договора долевого участия. При этом банку Росреестр направит соответствующее уведомление», — добавила эксперт.
Риски рассрочки
Помимо привлекательности (как правило, рассрочку предлагают с небольшим фиксированным ежемесячным платежом), такой инструмент имеет свои риски. По словам главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, главный риск рассрочки для покупателей — это небольшой срок, на который она дается, обычно год-два. «Рассрочка оформляется под обещание, что ставки на ипотеку потом снизятся и человек сможет оформить ипотечный кредит. Но ипотечный кредит пока никто не гарантировал и можно попасть в сложную ситуацию», — объяснила Эльвира Набиуллина.
Застройщики в свою очередь могут столкнуться с потерей льготного финансирования. При рассрочке эскроу-счета не наполняются, поэтому застройщики могут потерять льготное финансирование, которое они получают под свои проекты.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»