ОАЭ, Москва или Гонконг: где заработать на недвижимости в 2025 году
Недвижимость — один из самых популярных инвестиционных инструментов. Но, как показывает практика, арендный бизнес при кажущейся простоте часто оборачивается для собственника незапланированными сложностями и в конечном счете разочарованием. Вместе с экспертами рынка долгосрочной аренды и управления недвижимостью разбираемся, как устроены самые активные рынки в 2025 году и как подобрать ключ к тому или иному городу с учетом локальной специфики.
Как и в любом бизнесе, успех при сдаче жилья в аренду возможен только при хорошем понимании условий, в которых ведутся дела. Рынок недвижимости в конкретной стране и конкретном городе имеет свои принципиальные особенности. Москва отличается от других мировых столиц не только уровнем ставок, но и структурой жилого фонда, особенностями законодательства и составом потенциальных нанимателей.
Эксперты в этом материале:
Артем Бабинов, основатель сервиса долгосрочной аренды Colife;
Ольга Полетцкая, генеральный директор Colife Invest.
«Специфика в каждом регионе своя. Чтобы быть успешными, нужно быть полезными этому городу. А чтобы быть полезными, нужно качественно закрывать те потребности, которые существуют у жителей конкретно этого региона, учитывая не только экономические, но и культурные, социальные и даже религиозные факторы, — подчеркивает основатель Colife Артем Бабинов. — Нужно хорошо понимать, чего хочет аудитория арендаторов и арендодателей в конкретном регионе, и ориентироваться на их предпочтения». В качестве примера опрошенные эксперты приводят сравнительные характеристики рынков Дубая и Москвы, которые сегодня практически в равной степени привлекают инвесторов.
Дубай: срез спроса и личный опыт инвестора
Рынок жилой недвижимости в Дубае — один из самых динамично развивающихся и привлекательных для инвесторов в мире. Город предлагает сравнительно высокую доходность от аренды (6–9%), кроме того, этот доход не облагается налогом. «Высокий спрос на аренду жилья, особенно среди экспатов и профессионалов, также поддерживает высокую ликвидность рынка недвижимости, — рассказывает генеральный директор Colife Invest Ольга Полетцкая. — Местный рынок аренды характеризует сочетание высоких стандартов качества и дороговизны. Цены на аренду высокие, особенно в районе центра города и у побережья. В последнее время рынок арендаторов особенно активно растет за счет экспатов».
Исследование предпочтений арендаторов жилья в Дубае, проведенное экспертами Colife в 2024 году, показало, что 43% спроса приходится на квартиры в формате 1 bedroom, еще 38% — на квартиры студийного формата. Оставшиеся 19% спроса сосредоточены в сегменте квартир с двумя и более спальнями. «Обобщая, можно сказать, что наиболее востребованный тип съемного жилья в Дубае — это студии и квартиры с одной спальней в таких районах, как Business Bay, Dubai Marina и Downtown, — говорит Ольга Полетцкая. — Особое внимание арендаторы обращают на локацию и комфортабельность жилого комплекса (им важны такие опции, как наличие бассейна, спортзала и т. д.». Выбирая новостройку, важно обращать внимание не только на репутацию застройщика, но и на то, какая компания будет управлять комплексом после ввода, предостерегает эксперт. «Какой бы роскошный проект девелопер ни отстроил, он может очень быстро прийти в плохое состояние из-за климатических особенностей местности, если выбрана проблемная управляющая компания. Это напрямую влияет на ликвидность апартаментов», — заключает Полетцкая.
Личный опыт: инвестиции в недвижимость Дубая
Глеб Орлов, руководитель IT-отдела в промышленной компании:
— Целью инвестиций было найти надежный недвижимый актив для сохранения средств. Рынок ОАЭ был выбран с тем, чтобы зарабатывать на аренде и иметь возможность приезжать на отдых всей семьей, планов на переезд мы не ставили. В числе основных требований, помимо соответствия определенному бюджету, были высокая ликвидность и удобная для семьи планировка. Специалисты Colife Invest подобрали вариант, который меня полностью устроил: квартира с двумя спальнями, двумя санузлами и двумя балконами в башне Marina View с впечатляющими видами на марину и небоскребы. Площадь квартиры — 89 кв. м, общая стоимость приобретения — около $400 тыс. Сюда включены также расходы на ремонт: квартира приобреталась на вторичном рынке, ремонт и мебель, на мой взгляд, уже устарели. Но этот момент не имел принципиального значения, так как команда Colife Invest в сжатые сроки подготовила дизайн-проект и к моему приезду в квартире уже был сделан ремонт. Так что получилось отпраздновать Новый год с семьей в своей новой квартире.
Сейчас этот актив приносит мне в среднем $2,6 тыс. арендного дохода ежемесячно. Планирую купить с Colife Invest еще один объект, чтобы получить «золотую визу».
Инвестиция в цифрах:
- стоимость объекта — $356,2 тыс.;
- итоговая стоимость объекта со всеми дополнительными расходами — $401 тыс.;
- стоимость аренды $49 тыс. в год;
- чистая прибыль — $32,2 тыс. в год;
- ROI — 8%.
Москва: растущие ставки, минимальная экспозиция, большой потенциал
Сегмент долгосрочной аренды в Москве в 2024 году пережил настоящий бум спроса — ставки обновляли один рекорд за другим. Сейчас цены стабилизировались на высоком уровне, впрочем, они все еще уступают уровню самых активных зарубежных рынков. Так, по оценке Colife, средняя стоимость аренды студии в российской столице сейчас составляет около 50 тыс. руб., однокомнатной квартиры — 75 тыс. руб. в месяц.
Высокий уровень конкуренции и цены на аренду жилья, особенно в центре, приводят к тому, что в Москве формируется устойчивый спрос на совместную аренду — преимущественно среди молодежи и студентов, продолжает эксперт. При этом рынок во многом остается серым и при высоких ставках это уже не соответствует ожиданиям нанимателей.
Основатель Colife Артем Бабинов:
— В маркетинге существует такой параметр, как индекс потребительской лояльности, или NPS, который позволяет оценить, насколько клиент удовлетворен продуктом. Мы проводили собственное исследование среди нанимателей жилья в Москве и увидели, что в сегменте аренды удовлетворенность не просто низкая, она находится в отрицательной зоне. Люди отдают за аренду существенную часть зарплаты, они привыкли за последние годы к высокому уровню сервиса, когда для любой задачи есть удобное приложение. Но в сегменте аренды сохраняется «доисторическое» отношение к клиенту, когда наймодатель вторгается в личное пространство жильцов. Огромный потенциал есть в этой сфере со стороны в том числе молодых нанимателей, которые готовы снимать жилье совместно, но хотят удобства и цивилизованного подхода.
Три года назад наша команда открыла первый в столице полноформатный коливинг в здании исторического особняка XVIII века на Бауманской. Мы нашли огромный отклик среди жильцов, очередь из желающих жить именно здесь оказалась выше наших ожиданий, поэтому прямо сейчас мы находимся в поиске новых объектов для реализации такого формата.
Эксперт обращает внимание, что бум спроса и рост ставок, которые отмечались в 2023–2024 годах, привели к тому, что обе стороны сделки теперь хотят получить качественный сервис и максимально делегировать часть забот, связанных как с поиском и подбором, так и с последующим проживанием. «Наниматели справедливо полагают, что высокие расходы на аренду должны компенсироваться уровнем недвижимости — сдать по рыночным ставкам квартиру без ремонта или «бабушкин вариант» сейчас не так просто, — рассказывает Артем Бабинов. — Арендаторы выбирают квартиры с ремонтом (пусть минималистичным, но свежим), с полноценным набором техники, все чаще звучит запрос на дополнительные услуги клининга».
Со стороны собственников также присутствует устойчивый запрос — люди готовы делегировать поиск нанимателей и заботу о своих объектах профессионалам. «Мы видим огромный потенциал в формате доверительного управления недвижимостью, поэтому в 2025 году хотим отдать приоритет именно этой модели взаимодействия с собственниками», — делится планами Артем Бабинов. Эксперт обращает внимание, что доходность от сдачи в аренду квартиры в Москве при профессиональном подборе объекта может составлять 8–10% при средних показателях по городу 3–4%.
Какие еще страны привлекательны для покупки жилья под арендный бизнес
По запросу редакции эксперты Colife также дали краткую характеристику рынкам аренды трех рынков, активно привлекающих инвесторов в недвижимость, — это Стамбул, Гонконг и Дубай. «Учитывая активный рост рынков и особенности местных экономик, перевести усредненные местные ставки аренды в рубли, чтобы инвестору было проще ориентироваться, можно лишь приблизительно, — подчеркивает Ольга Полетцкая. — В целом по стоимости 1 кв. м сейчас лидирует Гонконг, Дубай немного уступает, а Стамбул с большим отрывом занимает третье место».
По состоянию на начало февраля 2025 года цифры примерно следующие, рассказывает эксперт:
- в Гонконге средняя ставка аренды студии составляет 20 тыс. гонконгских долларов (приблизительно 253 тыс. руб.) в месяц, однокомнатной квартиры — 25 тыс. гонконгских долларов (317 тыс. руб.) в месяц;
- в Дубае показатели составляют соответственно 8 тыс. дирхам (215 тыс. руб.) и 11 тыс. дирхам (295 тыс. руб.);
- в Стамбуле усредненная ставка для квартиры-студии — 25 тыс. лир (68 тыс. руб.), для типовой однушки — 27 тыс. лир (74 тыс. руб.).
Самый дорогой и самый демократичный: особенности и доходность в Гонконге и в Стамбуле
Гонконг — один из самых дорогих рынков недвижимости в мире, по средней стоимости 1 кв. м он уступает только Монако. Это сказывается и на ставках аренды, отмечает Ольга Полетцкая. «Арендаторы вынуждены искать доступные варианты на окраинах либо использовать шеринг недвижимости — особенно это популярно среди студентов, — рассказывает эксперт. — Что касается интереса инвесторов, экономика и роль Гонконга в Азиатском регионе очень стабильны, а потому рынок недвижимости в Гонконге характеризуется высокой ликвидностью. Особенно перспективны долгосрочные инвестиции в недвижимость на фоне роста населения и экономической активности». Что касается доходности, из-за высокого порога входа она относительно невелика — по предварительной оценке Colife Invest, это 2–3% годовых. «Но поскольку покупка недвижимости здесь обходится дорого, то аренда пользуется большим стабильным спросом. А значит, владельцу недвижимости можно рассчитывать на небольшой, зато стабильный доход», — заключает Ольга Полетцкая.
Стамбул на фоне крупных городов Европы и Азии отличается заметно более демократичными ставками аренды, однако среди арендаторов также распространена практика шеринга съемного жилья. «Инвестор может рассчитывать на относительно высокую доходность от аренды в туристических и деловых районах, — продолжает Ольга Полетцкая. — Стоит отметить риски, связанные с экономической нестабильностью страны, но в долгосрочной перспективе Стамбул является привлекательным рынком с потенциалом роста». Доходность от арендного бизнеса в Стамбуле в Colife Invest оценивают в 7–9% годовых.
Перспективные направления для инвестиций
Эксперты Colife по запросу редакции составили топ-3 зарубежных направлений, которые могут стать перспективными для инвестиций в обозримом будущем. Так, в качестве возможных регионов присутствия Colife Артем Бабинов и Ольга Полетцкая называют:
- Таиланд: приятные условия со стороны законодательства, большой поток туристов и релокантов;
- Бали: туристическая и культурная привлекательность, растущий интерес к аренде долгосрочных объектов, особенно среди экспатов;
- Саудовскую Аравию: стабильная экономика, активный рост в сфере туризма и бизнеса, большие инвестиции в развитие инфраструктуры.
Генеральный директор Colife Invest Ольга Полетцкая:
— Мы считаем, что рынок Эр-Рияда повторяет успех Дубая. Глобальные компании перемещают команды в Эр-Рияд, развивают инфраструктуру и увеличивают спрос на жилье для молодых специалистов.
Эр-Рияд планирует удвоить численность населения к 2030 году. Правительство прилагает значительные усилия для достижения этой цели, поскольку это существенные цифры, а людям нужно место для проживания. Текущее качество размещения не удовлетворяет потребности многих людей, а рынок быстро растет. Правительство создает значительный импульс для экономики и диверсифицирует ее, отходя от нефти.
Саудовская Аравия является крупнейшим рынком консалтинговых услуг в мире, страна выделила около $7 млрд на консультантов из таких фирм, как McKinsey и KPMG. Даже до недавнего времени проживание в пятизвездочном отеле в Эр-Рияде могло быть разочаровывающим опытом. Однако качество размещения улучшается. Мы видим в этом рынке огромный потенциал.
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»