Высокий спрос и три прогноза: с чем рынок недвижимости входит в 2025 год
Об основных итогах 2024 года в ключевых сегментах рынка коммерческой недвижимости, возможных точках роста и стратегиях для инвесторов «РБК-Недвижимости» рассказывает управляющий партнер CMWP Сергей Рябокобылко.
Склады: активизация регионов и стремительный рост Light Industrial
Притом что позитивные индикаторы встречались в этом году и в других сегментах рынка коммерческой недвижимости, для многих именно склады стали флагманом стабильности. Рекордные показатели в сегменте были достигнуты в 2023 году, и по предварительным итогам 2024-го мы видим сопоставимый уровень. Так, с января по начало декабря спрос на складскую недвижимость в России составил 6,3 млн кв. м, что уступает показателям аналогичного периода прошлого года лишь незначительные 4%. Дополнительный импульс спросу на склады задало последовательное повышение ключевой ставки ЦБ во втором полугодии.
Стоит отметить активное развитие складского сегмента в регионах: впервые за пять лет объем нового строительства в субъектах страны превзошел Московский регион практически втрое. Основным драйвером такого перераспределения остается экспансия электронной коммерции в регионы. В результате по итогам 11 месяцев 2024 года на Московский регион пришлось 27% от общего объема ввода в сегменте (843 тыс. кв. м), на регионы, включая Ленинградскую область, — 73% (2,26 млн кв. м). Общий объем нового строительства — 3,1 млн кв. м.
В спросе на складскую недвижимость мы видим практически равномерное распределение между Московским регионом (46%, или 2,9 млн кв. м) и остальными регионами (54%, или 3,4 млн кв. м).
Как показывают предварительные итоги года, 69% всего спроса на складские площади в России обеспечил сегмент онлайн-торговли. Показатель заметно вырос — по итогам 2023-го он составлял 48%. В Московском регионе доля e-commerce выросла год к году с 50% до 55%. В остальных регионах рост куда заметнее — с 68% до 81%. Ключевая причина развития e-commerce — опережающий инфляцию рост заработных плат населения и расширение ассортимента, а также развитие доставки товаров из-за рубежа.
Нельзя не отметить успехи сектора Light Industrial — по данным с января по начало декабря 2024 года доля LI в новом строительстве составляет 23% (194 тыс. кв. м), в то время как в период с 2019 по 2023 год значение показателя не превышало 4%. Столь стремительный рост формату обеспечило активное развитие малого и среднего предпринимательства.
Можно констатировать, что даже в турбулентные времена складской сегмент проявляет адаптацию к жесткому экономическому фону — например, в виде апробации новых схем арендных договоров:
- инициация пересмотра условий по действующим договорам;
- повышение индексации по долгосрочным контрактам;
- авансирование арендной платы по договору;
- привязка ставки аренды к ключевой ставке ЦБ РФ.
Ретейл: рекорд по новым брендам и импульсивные покупки
В сравнении с прошлым годом активизация рынка торговой недвижимости не вызывает сомнений. С января по декабрь 2024-го в эксплуатацию были введены 250 тыс. кв. м торговых площадей по России (+88% к аналогичному периоду прошлого года). Более трети (35%) этого объема приходится на Москву.
Доля свободных помещений в столичных торговых центрах продолжает сокращаться: год к году снижение составило 3,3 п.п., до 8,7%. В стрит-ретейле тоже зафиксировано снижение вакансии — на 4 п.п., до 9,9%.
Основной причиной такого снижения показателя стала активизация локальных и международных ретейлеров после ухода из России крупных иностранных компаний. За 11 месяцев 2024 года зафиксирована рекордная активность по выходу новых брендов на рынок РФ: 48 новых имен уже доступны российским покупателям, еще 23 анонсировали свои планы по выходу на российский рынок. Среди международных новичков лидируют операторы из стран Азии — Южной Кореи и Китая.
Экономическая обстановка продолжает определять паттерны потребительского поведения — а значит, и векторы развития российского ретейла. Все очевиднее проявляется феномен так называемых импульсивных покупок. Изменяются концепции ТЦ — помимо торговой функции, такие объекты становятся общественными центрами и самостоятельными точками притяжения.
На фоне неготовности населения к совершению крупных покупок заметно растет популярность заведений общественного питания и потребление услуг: в 2024 году наибольший прирост трат населения фиксируется в категориях «Общепит», «Развлечения», «Такси и каршеринг». Наименее волатилен продуктовый ретейл, включающий товары повседневного спроса.
Что касается форматов нового строительства, как и в 2023 году, застройщики отдавали предпочтение объектам малого формата, более простым в возведении за счет размеров и весьма устойчивым к турбулентности рынка в силу специфики пула арендаторов. Тем не менее на фоне нехватки торговых блоков площадью свыше 500 кв. м по мере смягчения денежно-кредитных условий можно ожидать рост интереса девелоперов и инвесторов к строительству ТЦ более крупного формата. Потенциальными арендаторами таких объектов являются развивающиеся ретейлеры. С учетом анонсированных проектов уже в 2025 году средний размер вводимого объекта в Москве может достигнуть 31,2 тыс. кв. м.
Офисы: свободных помещений не хватает
В офисном сегменте отмечается выраженный дефицит качественных площадей: 90% помещений, введенных с начала года, были частично или полностью реализованы до момента ввода. По состоянию на декабрь доля продаж в общем объеме спроса (продажи под конечных пользователей, без учета инвестиционных сделок) составляет 31%.
В условиях минимальной вакансии (4,4% по классам А и В), а особенно малодоступного предложения в аренду (3,7%), компании ищут альтернативные варианты для удовлетворения своих потребностей в офисных помещениях. Компании, которые ранее не задумывались о приобретении офиса, сейчас вынуждены диверсифицировать свои подходы к поиску помещения. В свою очередь, собственники на фоне дефицитного рынка могут диктовать более выгодные для себя условия.
Приоритетной стратегией реализации офисов в строящихся объектах в основном тоже является продажа, которая обеспечивает собственникам ускоренный возврат средств и митигацию арендных рисков. Так, среди строящихся объектов, заявленных к вводу в 2025–2026 годах, около 60% предложения приходится именно на продажу.
Подробнее о ситуации на офисном рынке читайте в материале «РБК Недвижимости» «Конкуренция за свободные метры: почему офисы Москвы остаются в дефиците»
Земельные участки: высокий спрос, перераспределение активов, городские программы
Московский рынок по-прежнему остается одним из самых рентабельных, и спрос на земельные участки в столице стабильно высокий, несмотря на сильно ограниченный объем свободных земельных участков и участков под редевелопмент. Сохраняется активное развитие жилого и коммерческого строительства, программ реновации и КРТ.
Вместе с тем можно отметить тренд на перераспределение земельных активов между игроками. Некоторые крупные землевладельцы принимают решение реализовать часть своего земельного банка. Этому способствуют следующие факторы:
- снижение кредитной нагрузки;
- необходимость получения средств для запуска новых проектов, особенно это касается участков, которые не планируются к застройке в ближайшей перспективе;
- желание сосредоточиться на более прибыльных или перспективных проектах;
- рост цен на землю.
Практика, когда крупные застройщики в Москве действуют как мастер-девелоперы, а затем перепродают земельные участки с готовой документацией другим девелоперам, стала довольно распространенной. Такой подход позволяет компаниям не брать на себя риски долгосрочного строительства, при этом извлекая прибыль из перепродажи готовых участков. Перепродажа земельных участков с готовыми проектами становится частью их бизнес-модели.
Другие компании, напротив, стараются максимально сохранить свой земельный банк, поскольку земля для них является ключевым активом, обеспечивающим долгосрочную устойчивость бизнеса и возможность реализации новых проектов.
Какие еще тенденции определяли ситуацию на рынке земельных участков в 2024 году
Проекты комплексного развития территорий (КРТ) в Москве стали важным элементом градостроительной политики города. Проекты КРТ направлены на преобразование территорий, занятых устаревшими промышленными, складскими и жилыми объектами, которые не соответствуют современным требованиям. На этих участках строятся современные жилые и коммерческие комплексы, параллельно ведется развитие городской инфраструктуры и транспортных сетей.
Еще одна важная часть градостроительной и социально-экономической политики в Москве — городская программа по созданию мест приложения труда (МПТ), направленная на развитие различных районов города, улучшение доступности рабочих мест и балансировку социально-экономических процессов. Московские застройщики активно участвуют в программе по созданию МПТ с целью получения льгот для реализации будущих жилых проектов, поэтому спрос на участки под строительство многофункциональных и промышленно-складских объектов в черте города сохраняется на высоком уровне. Основной целью этой программы является улучшение городской структуры, снижение нагрузки на центр города и создание условий для трудоустройства на местах, что влияет на развитие города и рынок земли. В рамках создания МПТ активно развиваются новые бизнес-центры, промышленно-логистические комплексы и производственные территории. Это способствует увеличению спроса на земельные участки для таких целей, особенно в районах с низкой плотностью застройки.
Три сценария для инвесторов на 2025 год
В турбулентные периоды понятие инвестиционной выгоды, скорее, относится к тактическим решениям и спекуляциям с объектами. Долгосрочная стратегия сохранения и приумножения капитала зависит от того, как поведет себя российская экономика в 2025 году. При умеренном темпе экономического роста выгоднее приобретать готовый арендный бизнес для долгосрочного дохода; при разгоне инфляции коммерческая недвижимость приобретает функцию защитного актива; при стагфляции разумно вкладываться в индустриальную недвижимость и в земли сельхозназначения.
Сценарий «мягкой посадки» (инфляция 5–7%)
В этом случае прогнозируются умеренные темпы экономического роста и постепенная стабилизация на рынке труда с ростом спроса на коммерческую недвижимость и повышением ее инвестиционной привлекательности. Оптимальное решение для инвесторов при этом сценарии — приобретение готового арендного бизнеса для получения долгосрочного дохода, так как в таком случае спрос на коммерческую недвижимость обеспечит стабильный арендный поток.
Сценарий стагфляции (инфляция 7–12%)
При таком сценарии можно ожидать снижения темпов роста экономики и замедления роста доходов населения. Издержки бизнеса будут расти, спрос на коммерческую недвижимость — снижаться. При таких вводных разумно инвестировать в индустриальные и сельскохозяйственные объекты — это средства производства для самых необходимых товаров, а значит, спрос на них неволатилен по цене. Риск потери ликвидности у таких активов сильно ниже.
Разгон инфляции (20% и выше)
Если предположить такое развитие событий, экономика при нем сталкивается с сильным инфляционным давлением, происходит упадок операционного бизнеса. Коммерческая недвижимость приобретает свойства защитного актива — соответственно, наибольшую привлекательность сохраняют объекты со стабильным арендным потоком. Если сравнивать недвижимость с драгметаллами, которые тоже являются защитным активом, то недвижимость выигрывает за счет арендного дохода, поэтому можно сказать, что качественная недвижимость, востребованная у арендаторов, дороже золота.
В условиях неопределенности многие потенциальные инвесторы в коммерческую недвижимость сейчас склонны занимать выжидательную позицию — даже на продвинутых стадиях переговоров.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
