Интерес к частным домам растет на фоне сложностей: итоги года в ИЖС
Почти 70% россиян, будь у них такая возможность, предпочли бы жить в частном доме, следует из масштабного опроса «Дом.РФ». С акцентом на ИЖС развивается и жилищное строительство — частного жилья возводится все больше. Однако именно сегменту строящихся индивидуальных домов в 2024 году пришлось сложнее всего.
Как изменился интерес к строительству частного жилья в 2024 году
Согласно опросу ВЦИОМ и «Дом.РФ», более 40% желающих перебраться в частное жилье предпочтут не покупку готового индивидуального дома, а его строительство. Лишь это позволит еще при проектировании учесть все потребности, проконтролировать качество каждого этапа работ и, возможно, сэкономить. Результат этого желания отражается в статистике ввода частного жилья в эксплуатацию. За последние пять лет он увеличился более чем в полтора раза — с 39,8 млн кв. м в 2020 году (по данным «Дом.РФ») до 60,6 млн кв. м (суммарный результат за январь — ноябрь 2024 года, по данным Росстата).
Показатель за 11 месяцев 2024 года уже превысил результаты всего прошлого года (58,7 млн кв. м, по данным Минстроя). К финалу года будет сдано еще больше: по прогнозу консалтинговой компании Strategy Partners (дочерней компании Сбербанка), в 2024 году объем ввода ИЖС может составить 65–66 млн кв. м. Но даже по имеющимся на текущий момент данным Росстата видно: частного жилья в 2024 году сдадут вдвое больше, чем новостроек. Даже несмотря на то, что в середине осени тренд сменился и многоквартирного жилья стало вводиться больше, чем ИЖС.
Как следует из статистики Росстата, больше всего частного жилья за неполный 2024 год введено:
- 7,9 млн кв. м — в Московской области (прирост за год — 14,6%);
- 3,9 млн кв. м — в Краснодарском крае (+3,3%);
- 2,7 млн кв. м — в Ленинградской области (+10,5%);
- 2,3 млн кв. м — в Дагестане (+178,8%, очень большой прирост объясняется долго действовавшим в регионе мораторием на строительство);
- 2,3 млн кв. м — в Татарстане (+36,4%);
- 2,2 млн кв. м — в Башкирии (+20,7%).
Частного жилья строится меньше, чем информирует статистика ввода
Статистика сдачи частных домов учитывает не только свежезавершенное строительство на землях ИЖС. В нее также включают данные по вводу в эксплуатацию ранее построенного частного жилья, если оно было зарегистрировано лишь теперь.
О таком случае в собственной практике рассказывал даже вице-премьер Марат Хуснуллин. По его словам, он восемь лет не мог зарегистрировать свой дом. Сейчас такие ситуации тоже встречаются, причины отсрочки бывают разные, а саму регистрацию впоследствии оформляют в том числе по дачной амнистии.
Читайте также: Росреестр рассказал, какие дома строили россияне в 2024 году
Как изменились финансовые возможности для строительства частного жилья
Далеко не все индивидуальное жилье строится с привлечением ипотеки, однако выдача ипотечных кредитов на ИЖС коррелирует с возможностями его построить. По таким возможностям 2024 год, по данным Центробанка, четко разделился на два периода:
- в первой половине года выдача ипотеки на возведение жилья на землях ИЖС лишь росла, увеличившись почти в 2,5 раза — с 40,3 млрд руб. в январе до 95,7 млрд руб. в июне;
- во второй половине года произошла обратная ситуация — выдачи стали падать, снизившись с максимального для нынешнего года показателя более чем втрое — до 30,8 млрд руб. в октябре (данные за более поздние периоды ЦБ еще не подсчитаны).
На резкое изменение объемов выдачи ипотеки на частное домостроение с середины 2024 года повлияли две причины:
- главная причина связна с завершением программы общей льготной ипотеки с 1 июля — в первом полугодии 2024 года, по данным «Дом.РФ», на нее пришлось 60% всех выданных кредитов на строительство частного жилья;
- вторая причина связна с изменением условий программы семейной ипотеки, на которую в первом полугодии приходилось 31% всех выданных кредитов на строительство домов на ИЖС, посчитали в «Дом.РФ».
Перевод частного строительства на эскроу
Главное изменение в семейной ипотеке, которое существенно повлияло на кредитование частного строительства, — отныне такие кредиты предоставляют лишь тем, кто возводит дом с применением счетов эскроу. Это означает, что средства, которые вносит покупатель на возведение будущего дома, сначала попадают на особый банковский счет (счет эскроу). Компании, которая осуществляет такое строительство, они достанутся лишь тогда, когда частный дом будет достроен и передан покупателю. Поэтому в процессе строительства могут быть использованы лишь те деньги, которые либо и так имеются у компании, либо взяты ею в кредит.
Без ограничения возможность применять механизм эскроу имеют лишь застройщики, которые возводят целые организованные поселки по договору долевого участия (ДДУ). Однако основная доля строящегося частного жилья приобретается не у них. Его возводят подрядчики, которые строят конкретные дома на частных земельных участках по заказу конкретных частных клиентов — будущих владельцев этих домов.
Читайте также: Выдача ипотеки на частные дома обвалилась вдвое сильнее рынка новостроек
Рыночные кредиты на ИЖС вновь стали популярны
Изменение возможностей получить ипотеку привело к тому, что к середине осени выдача ипотеки на готовые дома впервые за год перевесила выдачу ипотеки на строительство индивидуального жилья, выявили в ЦБ.
Во второй половине года произошла еще одна серьезная перемена — ставки по рыночной ипотеке стали быстро увеличиваться, к середине ноября 2024 года почти достигли 29% и продолжают расти.
Однако даже при таких условиях из-за сокращения альтернатив (на фоне завершения всеобщей льготной ипотеки и изменения условий семейной ипотеки) на рынке ИЖС вновь появился интерес к рыночным программам кредитования. Если в первом полугодии 2024 года, по данным «Дом.РФ», рыночную ипотеку на строительство частного жилья фактически не брали, то, например, в сентябре на нее пришлось 7% вновь выданных кредитов на строительство частного жилья, а в октябре — 18%.
Так что желание жить в частном жилье, спроектированном под собственные нужды, перевешивает страх перед дорогими кредитами, что, несмотря на все сложности, вселяет в рынок ИЖС оптимизм.
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»