Опережающий спрос: инвесторы заинтересовались офисами Москвы
В сложившихся рыночных условиях инвестиционный интерес к новостройкам практически сошел на нет: цены на столичную недвижимость остаются высокими, а ипотечные ставки давно перешагнули заградительный уровень. Вместе с тем участники рынка отмечают активный спрос со стороны инвесторов на офисные помещения. Разбираемся в этом новом тренде вместе с экспертами.
Цены на офисы растут
С начала года квадратные метры в столичных деловых центрах существенно выросли в цене. «Средневзвешенная базовая ставка аренды, рассчитанная по сделкам за период с 1 января по 30 ноября 2024 года, составила 23,09 тыс. руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов), что на 10% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Преимущественно рост поддержан положительной динамикой ставки в классе B, где наблюдается рост +16%», — рассказывает директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева.
Ценовая динамика также различается в зависимости от локации — в тех частях города, которые пользуются повышенным интересом арендаторов, ставки растут быстрее. «Диапазон достаточно широкий: рост находится в пределах 8–26% по сравнению с первым кварталом 2024 года, — рассказывает директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Гусева. — Стоимость аренды по сопоставимым объектам может варьироваться в зависимости от локации — даже внутри одной и той же кольцевой зоны. Наиболее востребованными являются центр, запад, Ленинградский коридор: здесь расположен наиболее качественный офисный сток, на эти районы приходится наибольший объем запросов». В результате ставки в этих локациях могут на 15–25% обгонять показатели районов противоположной части города, отмечает эксперт.
Востребованность Ленинградского делового района, в частности Ходынского поля, отмечает и партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина. По словам эксперта, цены на офисы в Ленинградском кластере за год выросли на 36,1%, обогнав даже ММДЦ «Москва-Сити» (+27,3%). «На конец года максимальные запрашиваемые ставки аренды зафиксированы в ММДЦ «Москва-Сити» — 44,77 тыс. руб. за 1 кв. м в год, — рассказывает Мария Зимина. — Чуть меньшие ставки демонстрируют Белорусский деловой район (40,97 тыс. руб. за 1 кв. м) и Ленинградский деловой кластер (39,45 тыс. руб. за 1 кв. м)».
Несмотря на высокие ставки, площади в самых востребованных деловых кластерах Москвы быстро уходят с рынка. «Спрос растет в целом по рынку и особенно в обозначенных районах левой части Москвы. На фоне нехватки готового предложения в аренду попадает доля вакантных площадей — как общая, так и по классам и ключевым кластерам», — поясняет Виктория Гусева.
Директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева обращает внимание, что доля свободных площадей по итогам первых 11 месяцев 2024 года составила 4,8% (учитываются офисы классов А и В). При этом в некоторых районах показатели куда ниже:
- в районах в пределах ТТК — 3,6%;
- в Ленинградском коридоре («Динамо» — «Войковская») — 2%;
- в ММДЦ «Москва-Сити» — 1,7%;
- в районе «Павелецкой» — 2,5%.
Участники организованной РБК сессии «Инвестиции в офисную недвижимость: курс на рост» также отдельно отметили высокую востребованность Ленинградского делового района. Представители NF Group и CMWP указывают, что в этом районе еще есть потенциал по вводу новых объектов. Как пример одного из таких объектов коммерческий директор Tekta Group Елизавета Севастьянова отметила премиальный офисный центр AIR, строительство которого должно стартовать в 2025 году. В составе делового центра три разновысотные башни — 21, 34 и 14 этажей. Общая площадь недвижимости в рамках проекта составит 130 тыс. кв. м.
Покупка офиса — популярный инвестиционный инструмент
Как подчеркивает Елизавета Севастьянова, за счет опережающего спроса свободных площадей А-класса в самых востребованных локациях практически не остается — рынок поглощает все поступающие объемы. Эксперт отмечает, что повышенный спрос формируют не только компании, арендующие или покупающие площади для себя, но и инвесторы. «С одной стороны, комфортный офис воспринимается как конкурентное преимущество в борьбе за кадры, — говорит коммерческий директор Tekta Group. — С другой стороны, налицо настоящий бум инвестиций в офисную недвижимость. Стоит отметить активность именно со стороны частных инвесторов, которые предпочитают офисы квартирам. При сопоставимом бюджете входа доходность в офисном сегменте значительно выше — 10–12% против 5–6% при вложениях в жилье под аренду». Отдельно стоит отметить, что сделки с офисными площадями, как и с жильем, можно оформить по договору долевого участия, добавляет Елизавета Севастьянова.
Преимущества ДДУ перед договором купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ)
Елизавета Севастьянова, коммерческий директор компании Tekta Group:
— Есть несколько доводов в пользу договора долевого участия при покупке офисного помещения:
- нет риска двойных продаж — на один объект недвижимости нельзя заключить два или более ДДУ, так как это строго контролируется Росреестром. Каждый ДДУ проходит государственную регистрацию;
- денежные средства до ввода объекта хранятся на эскроу-счете, что гарантирует финансовую защиту покупателю. Если застройщик банкротится и/или стройка существенно затягивается, покупатель гарантированно получает средства обратно;
- проектное финансирование обеспечивает выполнение всех работ в графике: застройщик получает средства от банка траншами, которые тратятся на определенный этап стройки;
- в ДДУ четко прописывается предмет сделки во всех параметрах — это объект недвижимости с определенными характеристиками, соответствующий условиям договора, техрегламентам, требованиям к проектной документации и градостроительных регламентов;
- договор долевого участия включает четкие гарантийные сроки: три года на конструктив здания и инженерные коммуникации. При возникновении неполадок в этот период их устраняет застройщик;
- согласно 214-ФЗ, если сроки затягиваются или объект передается с недостатками, застройщик выплачивает покупателю неустойку;
- если объект строится по ДДУ, этот процесс полностью прозрачен для покупателя — проектная декларация размещается на сайте «наш.дом.рф» ежемесячно, так что любые изменения в проекте можно будет отследить.
Тренд на инвестиционный спрос подтверждают и другие участники рынка. «Рынок продаж офисных помещений, в том числе и розничных (в мелкую нарезку), продолжает привлекать инвесторов из других областей, включая секторы жилой недвижимости и ретейла. Это отличный вариант диверсификации инвестиционного портфеля как для мелких, так и для крупных инвесторов», — подчеркивает Виктория Гусева.
«На рынке появилось много розничных инвесторов, привлекательность офисного сегмента для них обусловлена сочетанием высокой доходности, относительно низких рисков и удобства управления, что продолжает стимулировать активность в этом направлении, — отмечает Мария Зимина. — Кроме того, офисный сегмент имеет постоянный спрос вне зависимости от экономической конъюнктуры: всегда есть индустрии-драйверы, такие как IT, финансы, логистика, которые продолжают развиваться и арендовать офисные помещения». Стабильный спрос на офисы также формируют компании госсектора, добавляет Виктория Гусева.
Традиционно объем сделок с офисной недвижимостью входит в топ-2 по объему инвестиций в коммерческую недвижимость, и уже сейчас понятно, что 2024 год не станет исключением, подчеркивает Гусева. «По итогу 11 месяцев 2024 года объем сделок с офисной недвижимостью в денежном выражении уже превысил итоги вложений в этот сектор за весь 2023 год на 11%, — говорит эксперт. — По прогнозам Nikoliers, за весь 2024 год объем сделок с офисами составит порядка 180–190 млрд руб. и превысит значения 2023 года более чем на 20%». Итоговая цифра близка к рекорду, отмечает Виктория Гусева, больший показатель был зафиксирован лишь единожды в 2016 году: «Тогда инвестиции в офисный сектор составили почти 214 млрд руб. — заключались крупные сделки по приобретению площадей в башнях «Москва-Сити».
Полина Афанасьева, директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP:
— Объем инвестиционных сделок в офисную недвижимость в России (без учета сделок под приобретение конечными пользователями и сделок под девелопмент) за январь — ноябрь составил 114 млрд руб., или 35% от общей суммы вложений в коммерческую недвижимость. 90% от вложений в офисы пришлось на Москву.
Сумма по России за первые 11 месяцев 2024 года на 65% превосходит показатель за весь 2023 год, что связано со стабилизацией структуры вложений в коммерческую недвижимость. Начиная с четвертого квартала 2023 года доля офисов в общем объеме сделок и объем инвестиций в офисный сегмент росли в каждом квартале (пока нет данных за четвертый квартал 2024 угода, итоги по нему будут подводиться в начале января). Такая динамика связана с ростом инвестиционной привлекательности сегмента на фоне дефицита офисных площадей, в особенности под аренду, а также с ограниченным предложением объектов от иностранных собственников, которые составили основной объем инвестиционных приобретений в недвижимости в прошлом году.
Как сходятся во мнении опрошенные эксперты, в 2025 году сложившиеся тренды — дефицит высококлассных офисов, опережающий спрос, рост ставок и сокращение вакансии, особенно в самых востребованных районах — сохранятся и даже продолжат набирать обороты. «Рынок офисной недвижимости Москвы продолжает испытывать существенный дефицит качественных площадей. Низкий уровень нового спекулятивного строительства в сочетании с высоким спросом приводят к сохранению низкого объема свободных площадей на фоне высокого поглощения», — прогнозирует Виктория Гусева.
Похожий прогноз дает и Мария Зимина. «В 2025 году мы ожидаем сохранения спроса на высоком уровне — прежде всего за счет активности компаний с участием госкапитала, производственных и технологических. Однако на рынке усиливается сложность в поиске офисных помещений, так как предложение остается ограниченным», — говорит эксперт, добавляя, что в случае дальнейшего повышения ключевой ставки можно будет ожидать сокращения объемов строительства проектов, ориентированных на сдачу в аренду. «Это усилит существующий дефицит качественных площадей, что в свою очередь приведет к ускорению роста запрашиваемых ставок аренды», — заключает Мария Зимина.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»