В России могут ограничить выдачу ипотеки. Как это отразится на заемщиках
На этой неделе депутаты Государственной думы приняли закон, наделяющий Центробанк России полномочиями ограничивать банки в выдаче высокорискованных ипотечных кредитов. К ним относятся кредиты с длинным сроком погашения или займы, когда их оформляет человек с высокой долговой нагрузкой. С помощью экспертов разбираемся, как это отразится на покупателях и рынке ипотеки.
Что меняется
В соответствии со ст. 45.6 ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации», в которую вносятся изменения, Банк России вправе устанавливать для банков и МФО максимально допустимую долю отдельных видов кредитов в портфелях указанных организаций (макропруденциальные лимиты). В случае одобрения принятого закона Советом Федерации и после подписания его президентом с 1 апреля 2025 года право Центробанка на установление лимитов будет расширено. В перечень кредитов, на которые могут быть установлены ограничения по выдаче, добавятся ипотека и автокредиты.
Для определения лимитов будут использованы показатели долговой нагрузки, сроки возврата кредита, суммы потребительских кредитов, размер первоначального взноса, соотношение величины основного долга по кредиту и справедливой стоимости предмета залога. Этот инструмент позволит Центробанку оперативно реагировать на изменения на рынке кредитования и при необходимости его корректировать.
Закон понадобится при снижении ключевой ставки
Изменения направлены не на текущий рынок, а на формирование рамок для его более здорового восстановления, когда для этого сложатся предпосылки, считает управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. Основная из таких предпосылок — это снижение ключевой ставки до уровня ниже 15% годовых. «То есть мы говорим о горизонте не меньше полутора лет, а возможно, и более длинном, поскольку, помимо ставок, для восстановления ипотеки еще нужны признаки оптимизации долговой нагрузки заемщиков, а с этим все сложно», — говорит эксперт.
Ипотечные долги длинные, а темпы их частичного досрочного погашения замедлились из-за инфляции. Как следствие, произошло сокращение условно свободных денежных средств в распоряжении граждан, которые могли бы быть направлены на исполнение обязательств с опережением графика, добавляет эксперт.
Как изменения отразятся на покупателях
«Сегодня примерно треть займов выдается клиентам с предельной долговой нагрузкой (ПДН), то есть выше 50% дохода. Следовательно, многие потенциальные заемщики с 1 апреля 2025 года окажутся отрезаны от жилищного кредитования. Полного запрета на подобные рискованные категории кредитов не предполагается, но ЦБ установит лимиты на их выдачу для коммерческих банков», — говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По мнению эксперта, клиентам с относительно невысоким уровнем дохода, рассчитывающим на доступные ежемесячные платежи, станет затруднительно оформлять ипотеку. Ситуация стабилизируется лишь после существенного снижения ключевой ставки.
Говорить о дополнительном влиянии новых ужесточений на выдачи, спрос и тому подобные характеристики ипотечного сегмента не имеет смысла. Рыночная ипотека сейчас фактически заморожена неподъемными ставками по рыночным программам, влекущими четырех-пятикратную переплату при стандартном первом взносе, отмечает Юрий Беликов.
«Сказывается и практически полная утилизация банками лимитов по льготным программам без очевидных перспектив увеличения бюджетной поддержки, по крайней мере при текущей ключевой ставке. Сегмент пока существует в нетипичных условиях, когда де-факто оформлять можно только нестандартные ипотечные кредиты с очень большим первоначальным взносом», — добавляет эксперт.
Учитывая текущие рыночные ставки, которые уже превышают по большинству банков 25% годовых и достаточно высокий уровень закредитованности населения, нововведение призвано сократить количество неблагонадежных заемщиков, которые могут неправильно рассчитать свои возможности и не смогут потом обслуживать кредиты, добавляет основатель компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Также, по ее словам, причиной для этого нововведения послужил рост просрочки по ипотеке, чтобы избежать потенциального ипотечного пузыря и роста банкротств,
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко считает, что никакого влияния на рынок это не окажет: если гипотетически растягивать срок кредита, то ежемесячный платеж при существующих процентных ставках не снижается, но при этом растет суммарная переплата. Поэтому брать кредит на срок свыше 30 лет ни один заемщик не захочет, если только ему предварительно не заморочат голову. По мнению эксперта, этот закон на вырост, для того момента, когда ставки упадут и у банков вновь возникнет желание нарастить выдачи ипотеки за счет проблемных заемщиков.
Высокие ставки по рыночной ипотеке предполагают некоторый отбор лиц, которые могут позволить себе такую долговую нагрузку. В условиях такого уровня ставок разница в величине платежа при сроке погашения в 30 и 20 лет слишком мала, чтобы быть значимой для покупателя. Таким образом, нельзя говорить о том, что этот закон значительно отразится на количестве ипотечных кредитов, соглашается президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.
Читайте также: ЦБ заявил о росте долговой нагрузки у ипотечников
Как закон повлияет на ипотечный спрос
В начале 2025 года ипотечный спрос будет снижаться на фоне высокой ключевой ставки, запрета на субсидированные кредиты, а также внедрения лимитов на займы с высоким ПДН и длительным сроком погашения, считает Руслан Сырцов. По его мнению, поддерживать потребительскую активность на ипотечном рынке будет только семейная ипотека.
В нынешних условиях ожидать значительного изменения спроса в связи с принятым законом не приходится — эффект данного закона не будет значительным, так как рынок уже был санирован высокими ставками, добавляет Антон Глушков.
На данный момент ипотечный спрос на рынке не очень велик, возможно, он еще немного уменьшится за счет заемщиков с высокой кредитной нагрузкой. Но радикального сокращения это нововведение не повлечет, оно, скорее, призвано просто не допустить появления высокорискованных заемщиков, резюмирует Ирина Доброхотова.
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
