Повысить арендную плату: как и когда собственник может это сделать
К октябрю стоимость аренды жилья в России достигла нового максимума, ставки находятся на пиковых значениях, которых ранее не наблюдалось. Так, в третьем квартале в среднем по всем городам-миллионникам (не считая Москвы и Санкт-Петербурга) арендные ставки за последний квартал увеличились на 17% (до средних 43,7 тыс. руб. за квартиру в месяц), а в крупных городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек — на 14% (до 35,5 тыс. руб.). В Москве средняя стоимость аренды увеличилась на 25%, до 110,5 тыс. руб. в месяц. В таких условиях у многих собственников возникает желание повысить стоимость аренды квартиры сразу и до истечения действующего договора с арендатором.
Рассказываем, когда наймодатель может повысить арендную плату до истечения срока договора и как сделать это, не нарушая законодательства.
Содержание
Эксперты в статье:
- Анна Жолобова, управляющий партнер московского офиса коллегии адвокатов «Регионсервис», руководитель практики «Недвижимость и строительство»;
- Алина Нерсесян, юрист общей практики юридической компании «ЮКАМ»;
- Виктория Ситдикова, юрист;
- Юлия Щипцова, юрист практики правового сопровождения предпринимательства МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре».
Возможно ли одностороннее увеличение арендной платы
Размер арендной платы, согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса, может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, объясняет Алина Нерсесян. Таким образом, произвольное увеличение платы за аренду квартиры в одностороннем порядке невозможно. В этом случае арендатор может подать иск в суд и выиграть процесс, говорит эксперт.
Увеличение арендного платежа, размер которого изначально согласован сторонами в договоре, не подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке в течение действия соглашения. Любые изменения условий договора аренды подлежат согласованию сторонами в дополнительном соглашении, добавляет Анна Жолобова.
Если в договоре прописано увеличение платы за аренду
Эксперты поясняют, что в договоре обычно присутствует пункт о досрочном расторжении соглашения по инициативе одной из сторон, но подобный пункт об изменении арендной платы в договор включают крайне редко. О расторжении договора в одностороннем порядке наймодатель или арендатор должны оповестить другую сторону за месяц или два до той даты, когда хотят разорвать договор, и проблем, как правило, не возникает. А вот что касается повышения арендной платы до истечения срока договора в одностороннем порядке, то здесь возникают сложности — как раз из-за частого отсутствия подобного пункта в соглашении.
Поэтому, чтобы спокойно и без нарушений увеличивать арендную плату до истечения срока договора, наймодатель сразу должен включить в документ пункт о возможном повышении платы. Для этого необходимо подробно прописать условия изменения размера оплаты и причины увеличения стоимости аренды, говорит Виктория Ситдикова. «Четко и ясно должен быть прописан срок, когда арендодатель может повысить арендную плату, периодичность изменения стоимости и сумму, на которую данный платеж может быть увеличен. Лучше прописывать данные пункты как можно подробнее, детально разбирать основания и итог. Это поможет избежать лишних недоразумений», — добавляет эксперт.
В договоре может быть предусмотрено, что право на увеличение арендной платы поставлено в зависимость от изменения каких-либо экономических показателей: повышения ключевой ставки Центробанка на определенное количество процентных пунктов, изменения курса валюты и так далее, добавляет Юлия Щипцова.
Также не исключен вариант увеличения стоимости аренды по соглашению сторон. Для этого потребуется дополнительное соглашение, составленное и подписанное наймодателем и арендатором, поясняет Виктория Ситдикова.
Алина Нерсесян предупреждает, что если наймодатель и арендатор договорились о повышении размера арендной платы по соглашению сторон, то арендодатель не сможет повысить ее в одностороннем порядке даже через суд.
Какова периодичность изменений арендной платы
Периодичность изменения арендной платы — это частота, с которой может происходить повышение/понижение стоимости аренды по договору. Согласно ст. 614 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, объясняет Юлия Щипцова.
Перечень факторов, влияющих на повышение арендной платы, согласовывается сторонами в условиях договора. Если стороны согласовали данный перечень в надлежащей форме, в последующем они не вправе ссылаться на его неправомерность, добавляет Анна Жолобова.
Эксперты поясняют, что наймодатель и арендатор могут также договориться об индивидуальных условиях, на которых будет меняться стоимость аренды. Но в любом случае периодичность и размер изменений арендной платы стоит внести в условия соглашения.
Увеличение арендной платы в одностороннем порядке
Юлия Щипцова объясняет, что для изменения договора в одностороннем порядке (если такая возможность предусмотрена действующим договором аренды) достаточно в письменной форме уведомить арендатора. Для этого необходимо:
1. Подготовить уведомление. Оно должно содержать:
- реквизиты договора аренды жилого помещения;
- основания для увеличения цены договора. Тут понадобится ссылка на пункт соглашения, который предоставляет право на одностороннее изменение;
- подтверждение соблюдения условий для возникновения права на повышения;
- новый размер арендной платы.
2. Вручить уведомление арендатору. Это можно сделать несколькими способами:
- послать заказное письмо с уведомлением о вручении;
- послать электронное письмо на почту арендатора;
- послать арендатору сообщение в мессенджере с прикрепленным к нему уведомлением;
- лично передать бумагу арендатору.
«Размер арендной платы считается измененным с момента, установленного договором (например, спустя 30 дней с момента получения уведомления). Если соглашение не содержит такого условия, считается, что арендная плата изменена с момента получения арендатором уведомления», — добавляет Юлия Щипцова.
Самый простой вариант — это заключение дополнительного соглашения об увеличении стоимости аренды жилого помещения. В нем наймодатель может привести весомые доводы о причинах увеличения: улучшение транспортной доступности объекта недвижимости, появление новых станций метро или МЦД, запуск нового маршрута автобуса, проведение ремонта в самом доме, улучшение входных групп, внутренних дворов. Вариантов может быть много, поясняет Виктория Ситдикова.
Можно ли повысить стоимость аренды жилья в связи с инфляцией
Особого основания, позволяющего повысить арендную плату в связи с инфляцией, действующим законодательством не предусмотрено. Поэтому для того чтобы можно было изменить стоимость аренды в связи с инфляцией, соответствующий пункт должен быть включен в договор. И только при таком условии стоимость возможно будет изменить, поясняет Анна Жолобова.
В соглашении должно быть четко и ясно указано, что инфляция может стать причиной увеличения стоимости сдаваемого объекта недвижимости. В самом договоре для точности можно вставить фразу об индексации стоимости аренды пропорционально индексу потребительских цен, рассчитываемых Росстатом. И приложить имеющийся расчет стоимости на момент заключения договора, а в случае изменения приложить расчет уже на момент увеличения цен, добавляет Виктория Ситдикова.
Но если договор не содержит такого пункта, то периодичность изменений не должна превышать одного раза в год, как и регламентировано Гражданским кодексом, резюмирует Алина Нерсесян.
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»