Сергей Ерёмкин, «Авито» — про спрос на однушки, бум ИЖС и другие тренды
Как себя ведет баланс спроса и предложения и что важно понимать об объявлениях тем, кто собирается покупать или продавать квартиру? Об этом в интервью «РБК-Недвижимости» рассказал управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Ерёмкин. В ходе разговора эксперт отдельно остановился на темах, которые важны для самостоятельных покупателей и продавцов, риелторов и девелоперов.
Покупатели: как изменились паттерны поведения
— Как изменился спрос на квартиры в начале 2024 года?
— Он упал — и на первичном, и на вторичном рынке. Причины очевидны и без нашей экспертизы: условия по льготной ипотеке усложнились, ипотечные ставки пошли вверх, это отсекло существенную часть покупателей. К весне 2024 года спрос на новостройки перестал падать и даже пошел вверх, но на вторичном рынке тенденция сохраняется.
— Все настолько сильно зависит от ипотеки?
— Конечно. По данным Росреестра, в 2023 году более половины сделок с недвижимостью в Москве происходило с привлечением заемных средств. Неудивительно, что любые изменения в ипотечных программах заметно влияют на весь рынок.
— Но что делать, если покупателю не хватает денег на покупку желаемой квартиры даже с одобренной ипотекой?
— Тогда он начинает смотреть на варианты меньшей площади и комнатности. В этом году мы заметили интересный тренд: переток спроса в сегмент однокомнатных квартир.
— Как именно вы это обнаружили?
— Мы замеряем наличие спроса по двум параметрам: сколько раз запросили контакты продавца и сколько раз перешли в чат для общения. Это отсекает немотивированных покупателей от тех, кто готов выйти на сделку в ближайшей перспективе. Благодаря этому замеру мы увидели: 37% реальных покупателей на первичном рынке интересуются однушками, в то время как доля двухкомнатных квартир составляет 34%. Основная причина — высокая стоимость жилья и ипотечных кредитов. В большинстве случаев покупатели не готовы менять локацию или выбранный жилой комплекс. Они скорее согласятся на меньшую площадь, чем откажутся от покупки квартиры в приглянувшемся ЖК или в любимом районе города.
— Почему?
— Потому, что локация остается одним из ключевых критериев выбора для подавляющего большинства покупателей жилья. Будь то вторичка или первичка, местоположение дома играет значительную роль.
— Кто же тогда покупает более крупные квартиры?
— Например, инвесторы. Или те, кто нацелен на улучшение собственных жилищных условий. Существует сегмент покупателей, которые ориентируются на крупные форматы. Они обращают внимание на концепцию ЖК, качество придомовой территории, дворы без машин, инфраструктуру в виде школ, детских садов и транспорта. Когда встает выбор между студией в шумном центре и более просторной трешкой в спальном районе, эта категория закономерно приобретает второй вариант.
— Появились ли новые паттерны поведения покупателей на классифайдах? Как ведет себя пользователь «Авито Недвижимости» в 2024 году?
— Во-первых, покупатели стали меньше звонить и больше писать в чатах. Это главный тренд, который мы наблюдаем в последние годы.
Вторая тенденция — больше внимания описанию и фотографиям. Покупатели хотят получить полную информацию об объекте, внимательнее относятся к качеству самого объявления. Мы замечаем это по повышенному трафику у объявлений с детализированным описанием.
Кроме того, пользователи «Авито Недвижимости» все активнее используют инструменты площадки. Поскольку объявления с бейджами «Рыночная цена», «Проверено в Росреестре», «Собственник» получают больше откликов, продавцы уделяют внимание тому, чтобы подобные отметки получить.
ИЖС: что происходит за городом
— В 2020 году резко выросла популярность загородного жилья. Что с ним происходит сейчас? Не возвращаются ли купленные на карантине объекты на рынок?
— Действительно, в 2020–2021 годах рынок показал бурный рост, после которого закономерно произошел спад интереса покупателей. Но мы не видим, чтобы приобретенные тогда объекты массово выставлялись на продажу. Более того, рынок активен: в 2024 году доля ипотеки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) превысила порог в 20% от общего объема выданных кредитов по сравнению с 7% в начале прошлого года. И это на фоне нехватки качественного предложения в последние несколько лет. Стимулирует рынок и семейная ипотека, которую все чаще оформляют под строительство дома.
— С чем связана такая активность?
— Причина в ценах на городскую недвижимость. Стоимость квартир выросла, ипотечные ставки — тоже. Теперь за сопоставимую сумму можно приобрести загородный дом гораздо большей площади, чем квартира в мегаполисе, и это привлекает покупателей. Влияет и желание большого количества россиян жить поближе к природе.
Даже девелоперы, которые раньше специализировались на постройке городских ЖК, все чаще объявляют о запуске проектов с таунхаусами и планируют идти с таким форматом в регионы.
— Неужели покупателей не смущает перспектива жить далеко от города и, как следствие, в удалении от места работы и учебы?
— Все зависит от региона. В Москве, например, чтобы доехать до загородного дома, потребуется полтора-два часа. А в регионах, причем даже в городах-миллионниках, ситуация другая. На Урале и в Сибири дорога от квартиры до работы может занимать 10–15 минут, а от загородного дома до работы — 30–40 минут. Разница небольшая, зато можно жить в большом доме поближе к природе — и многие делают именно такой выбор.
Продавцы: что предпринять для ускорения сделки
— Как в текущих реалиях меняется поведение продавцов на вторичном рынке?
— Спрос на жилье снизился — мы увидели усиление конкуренции среди продавцов. Покупателей меньше и они более требовательны. Продавцы стали чаще использовать инструменты продвижения на классифайдах, больше внимания уделять описанию объекта и предпродажной подготовке жилья.
Также мы заметили рост популярности нашего инструмента по оценке рыночной стоимости квартиры. Он учитывает текущую ситуацию на рынке, стоимость продажи похожих объектов в той же локации и предлагает цену, по которой, вероятнее всего, получится реализовать объект. В среднем за всю жизнь человек продает квартиру один-два раза — и чаще всего ему не хватает знаний о том, какая цена будет актуальной. Инструмент «Рыночная цена» в этом помогает.
— Подробные описания объявлений, разумная цена — что еще сделать продавцу, чтобы реализовать свою квартиру быстрее?
— На «Авито Недвижимости» проверенные объекты, как правило, имеют больше просмотров — соответственно, в интересах продавца получить соответствующий статус для своего объявления. Например, у нас есть отметка «Проверено в Росреестре». Такой бейдж мы выдаем после того, как сверяем информацию в объявлении с данными ЕГРН — для этого продавцу нужно указать полный адрес и кадастровый номер квартиры. Проверку проводим на основе открытых данных.
Многие продавцы готовы самостоятельно загрузить выписку из Росреестра и оперативно подтвердить, что именно они управляют профилем. По ней мы пониманием, совпадают ли параметры квартиры в базе с теми, что указаны в объявлении, верно ли указано количество собственников, есть ли ограничения на распоряжение недвижимостью. У таких объявлений появляется отметка «Собственник». Это вызывает больше доверия у потенциальных покупателей.
Риелторы: почему классифайды делают ставку на агентов
— Кажется, что цифровизация постепенно упраздняет необходимость в посредниках между покупателем и продавцом. Вы с этим согласны?
— На мой взгляд, это мнение ошибочно. Сейчас каждая третья сделка на первичном рынке недвижимости России происходит с привлечением агентов, а на вторичном доля доходит до 70%. Покупателю важно найти объект, который будет отвечать его потребностям: планирует ли он жить в квартире сам, покупает для сдачи в аренду или надеется на рост цены в конкретной локации, чтобы потом выгодно перепродать жилье. Агент со своей экспертизой и пониманием того, как выбрать квартиру, необходим таким людям. Продавцу тоже нужна помощь с тем, чтобы правильно презентовать свою квартиру и юридически грамотно провести сделку.
— Вы считаете, что цифровизация не мешает работе риелторов?
— Нет. Мы видим здесь синергию в работе сервисов и агентов: цифровизация упрощает работу риелторов и повышает ее эффективность. Мы в «Авито Недвижимости» со своей стороны развиваем продукты и инструменты, которые этому способствуют.
— Например?
— Чтобы связать продавцов и агентов, в конце прошлого года мы в тестовом режиме запустили сервис «Комфортная сделка». Он позволяет собственникам делегировать процесс продажи квартиры опытным агентам. А риелторам сервис помогает находить новых клиентов. В скором времени на платформе появится еще один продукт, который предполагает активное вовлечение агентов, только уже на первичном рынке.
Кроме того, мы создали бесплатный видеокурс для риелторов, чтобы они смогли быстрее освоить профильные инструменты «Авито Недвижимости». Также мы регулярно проводим образовательные мероприятия для агентов и приглашаем сильных спикеров. Например, на Международном жилищном конгрессе организовали выступление Седы Каспаровой, основательницы школы ораторского мастерства. Она показала риелторам, как можно усилить свои коммуникативные навыки и личный бренд, чтобы выгодно отличаться от конкурентов. Вообще, агенты постоянно находятся в фокусе нашего внимания. Об этом мы подробно расскажем на форуме «Движение» в Сочи, генеральным партнером которого выступаем.
— Есть ли у риелторов особые требования к доскам объявлений?
— Ключевой запрос — отсутствие недостоверной информации. Агенты, которые работают честно, страдают от наличия объявлений, параметры которых не соответствуют реальному объекту. Это снижает общий уровень доверия к их профессии, поэтому мы активно боремся с подобными нарушениями.
— Зачем вообще создавать недостоверные объявления? В чем выгода тех, кто их размещает?
— На этом играют недобросовестные посредники. Они публикуют объявление о продаже несуществующей квартиры с привлекательными параметрами или сильно заниженной ценой, собирают поток звонков, а дальше предлагают покупателям те объекты, которые у них есть. Конечно, худшего качества. Но человек уже позвонил, уже обратился. Для многих покупателей это стресс, поэтому они выбирают из того, что им предложили.
— Что делает «Авито Недвижимость», чтобы таких объявлений становилось меньше?
— Тут выход один — проверка, за которую на платформе отвечают технологии машинного обучения и команды ручной модерации. У нас реализована многоэтапная проверка соответствия информации из объявления реальным данным.
Кроме объявлений мы проверяем и продавцов: компании — по реквизитам или через авторизацию в банковском аккаунте, частных лиц — по паспорту, водительским правам или через авторизацию в приложении банка. Если проверка пройдет успешно, то частный продавец получает бейдж «Документы проверены», а компания — «Реквизиты проверены».
Также мы проверяем застройщиков, которые размещают объявления на платформе. Запрашиваем данные о регистрации, разрешении на строительство и вводе в эксплуатацию, проектные декларации на каждый корпус. Пользователь может найти все эти документы в профиле застройщика на «Авито». Специальными плашками мы предупреждаем покупателей, если девелопер опаздывает со сдачей домов больше чем на шесть месяцев или, что бывает заметно реже, находится в процессе банкротства.
— Какие еще тенденции ждут нас в ближайшие годы?
— На мой взгляд, мы движемся к стандартизации процессов в целом. Купля-продажа квартир и домов становится более прозрачной, снижаются риски. Взаимодействие участников рынка будет все больше происходить в формате онлайн. В этом поможет развитие технологий: организация виртуальных туров по пока еще не построенным объектам, массовое внедрение инструментов дополненной и смешанной реальности, использование нейросетей для достраивания интерьеров по заданным параметрам и так далее.
Что касается классифайдов, то здесь намечается дальнейшее движение к интеграции пользовательского пути внутри платформы: более тесное взаимодействие между покупателями, собственниками, агентами, банками, государственными организациями и другими игроками. Все, чтобы процесс покупки и продажи квартиры был более легким, безопасным и бесшовным — когда благодаря одной платформе можно решить большинство вопросов, связанных со сделкой.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»